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2022.06

公衆浴場はなぜ第一種低層住居専用地域に無条件で建てられるのか｜建築基準法別表第二（い）項第七号の規制を解説

銭湯やスーパー銭湯の出店を計画するとき、第一種低層住居専用地域に建てられるかどうかで早い段階につまずくことがあります。
この用途地域は建てられる建築物を一覧で定める方式を採っており、公衆浴場はその一覧に含まれています。
ただし同じ「公衆を入浴させる施設」でも、個室を設けて異性の客に接触する役務を提供する業態だけは対象から外れます。
公衆浴場が無条件で許容される理由と唯一の例外を解説します

計画している土地が第一種低層住居専用地域なんですが、公衆浴場は建てられますか。

それは別表第二（い）項第七号に関わる規定ですね。
まず条文を確認しましょう。

銭湯なら、普通に建てられるということですか。

はい、条件なしで一覧に含まれています。
ただし一つだけ例外があります。

この記事の結論

第一種低層住居専用地域では、建築基準法第48条第１項により別表第二（い）項に掲げる建築物以外は建築できません。
別表第二（い）項第七号は公衆浴場を掲げており、面積や許可の条件を付けずに建築できる建築物として一覧に含まれています。
公衆浴場法第１条第１項により、「公衆浴場」は温湯・潮湯・温泉その他を使用して公衆を入浴させる施設と広く定義されています。
唯一の除外は、風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律第２条第６項第１号に規定する個室付浴場業に係るものです。
個室付浴場業とは、浴場業の施設に個室を設け、当該個室で異性の客に接触する役務を提供する営業を指します。

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公衆浴場は第一種低層住居専用地域に建てられるのか

銭湯やスーパー銭湯の出店を計画するとき、まず確認するのは用途地域の制限です。
第一種低層住居専用地域は、建築できる建築物を限定列挙する方式を採っています。

建築基準法第48条第１項　第一種低層住居専用地域内においては、別表第二（い）項に掲げる建築物以外の建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が第一種低層住居専用地域における良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。

第一種低層住居専用地域は許容リスト方式の用途地域です。
建築基準法第48条第１項により、この用途地域では別表第二（い）項に掲げる建築物以外は建築できません。
一覧に載っていない用途は、特定行政庁の許可という例外の手続を経ない限り建築できないという厳格な仕組みです。
公衆浴場がこの一覧に含まれているかどうかが、出店の可否を左右する最初の分かれ目になります。
次は、（い）項の一覧に公衆浴場がどう書かれているかを確認しましょう。

一覧に載っていないと、原則建てられないということですね。

はい、別表第二（い）項に載っているかどうかがすべての出発点です。
次は公衆浴場の号を確認しましょう。

別表第二（い）項第七号はどう定めているのか

（い）項の一覧の中で、公衆浴場は第七号に掲げられています。
条文を見ると、括弧書きで一種類だけ除外が定められています。

建築基準法別表第二（い）項第七号　公衆浴場（風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和二十三年法律第百二十二号）第二条第六項第一号に該当する営業（以下この表において「個室付浴場業」という。）に係るものを除く。）

括弧の外側は公衆浴場という一つの言葉だけで、面積や許可の要件は一切付いていません。
括弧の中で名指しされているのは個室付浴場業という一つの営業類型だけで、この号は個室付浴場業以外の公衆浴場であれば無条件で建築を認めています。
規制の作りとしては、原則許容・例外一つという単純な構造です。
次は、この号が使っている「公衆浴場」という言葉自体がどこまで広いのかを確認しましょう。

括弧の中に書いてあるのは、個室付浴場業だけなんですね。

はい、この号が除外しているのはその一種類だけです。
次は「公衆浴場」という言葉自体の広さを確認しましょう。

「公衆浴場」という言葉はどこまで広いのか

（い）項第七号が使っている「公衆浴場」という言葉自体の範囲を確認します。
この定義次第で、対象になる施設の広さが変わってきます。

公衆浴場法第１条第１項　この法律で「公衆浴場」とは、温湯、潮湯又は温泉その他を使用して、公衆を入浴させる施設をいう。

「公衆浴場」は個別の業態名ではなく、施設の性質で定義された広い言葉です。
条文が挙げているのは温湯・潮湯・温泉その他という熱源の種類だけで、規模や経営形態、料金設定を限定していません。
一般的な銭湯だけでなく、スーパー銭湯や温泉旅館の大浴場のように、公衆を入浴させる施設であれば同じ「公衆浴場」の範囲に含まれます。
つまり（い）項第七号は特定の業態を優遇しているのではなく、「入浴させる施設」という広い括りをそのまま許容しています。
次は、この広い括りから唯一外れる個室付浴場業について確認しましょう。

温泉旅館の大浴場も、条文上は同じ公衆浴場ということですか。

はい、温湯・潮湯・温泉その他を使う入浴施設という括りに入ります。
次は唯一の例外を確認しましょう。

規制の対象になるのは常に個室付浴場業だけなのか

除外される個室付浴場業とは、具体的にどのような営業を指すのかを確認します。
あわせて、この規制が地域ごとにどう及ぶのかも整理します。

風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律第二条第六項第一号　浴場業（公衆浴場法（昭和二十三年法律第百三十九号）第一条第一項に規定する公衆浴場を業として経営することをいう。）の施設として個室を設け、当該個室において異性の客に接触する役務を提供する営業

個室付浴場業とは、公衆浴場の施設に個室を設け、その個室で異性の客に接触する役務を提供する営業のことです。
浴場業そのものではなく、個室を設けて役務を提供するという営業の態様だけが名指しされています。
一方で、近隣商業地域や準工業地域では個室付浴場業に係る公衆浴場が名指しで禁止される号が置かれていますが、それらの号も禁止しているのは個室付浴場業という同じ一類型だけで、公衆浴場そのものを禁止する号ではありません。
つまり第一種低層住居専用地域でも他の用途地域でも、規制の対象になるのは常にこの一つの営業類型であり、公衆浴場という業態そのものが問題視されることはありません。
次は、実務で明日から確認すべき手順を整理しましょう。

禁止されているのは公衆浴場全体ではなく、個室付浴場業という一つの類型だけなんですね。

はい、個室付浴場業だけがどの用途地域でも共通の焦点です。
次は確認の手順を整理しましょう。