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2026.07

シルバーマンションの防火管理者は誰が選任するのか｜特殊な形態の共同住宅に消防庁が示した運用指針を解説

高齢者が主に入居するシルバーマンションや、週単位で貸し出すウイークリーマンションもあります。
観光地に多いリゾートマンションも、法令上は同じ共同住宅の一種です。
どれも見た目は住宅ですが、火災対策の面では普通のマンションと同じに扱えない場合があります。
消防庁は平成４年と平成６年の通知で、誰が防火管理者を選ぶかをこの違いに合わせて整理しました。

うちのマンション、住人の半分近くが高齢者なんですが、防火管理者の選び方は普通のマンションと同じでいいんでしょうか。

建物の実態によっては別扱いになります。
まずは通知が示した区分を確認しましょう。

うちは管理会社に委託していて、誰が防火管理者になるのか分からなくなっています。

委託の仕方にも満たすべき条件があります。
順番に見ていきましょう。

この記事の結論

消防庁は平成４年の通知で一般的な共同住宅、平成６年の通知でシルバーマンション・ウイークリーマンション・リゾートマンション等の特殊な形態の共同住宅の防火管理体制を整理しました
区分所有の共同住宅は区分所有者の総意、賃貸用の共同住宅は所有者が防火管理者を選任します
管理会社の従業員を防火管理者にするには委託契約への権限明記など３つの要件をすべて満たす必要があります
特殊な形態の共同住宅は原則として防火管理者の常駐が求められ、代行者も一定の資格者に限られます
管理会社に委託しても管理権原者は最終的な防火管理責任を免れません

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共同住宅は誰が防火管理者を選ぶかを区分所有・賃貸・管理会社委託・特殊な形態の４ステップで示し委託しても責任は管理権原者に残るという結論を示す図解

なぜ共同住宅の防火管理に２つの通知が要ったのか

一般的な共同住宅の建物と高齢者向けでバリアフリー対応の共同住宅の建物を見比べるイメージ

共同住宅の防火管理は、昭和62年の通知でいったん整理されていました。
ところが平成に入り、その枠に収まらない共同住宅が増えていきます。

「共同住宅における防火管理に関する運用について」（平成４年９月11日　消防予第187号　消防庁予防課長通知）＝共同住宅は個人住宅等の集合体であること、その構造によっては火災の延焼危険が著しく少ない等他の防火対象物と大きく異なる点があること等に鑑み、共同住宅の防火管理体制については、「防火管理に関する消防法令の運用について」（昭和62年１月24日付け消防予第13号）等によって、共同住宅の実態に応じた取扱いを行ってきたところである。（略）一般的な共同住宅における防火管理体制の指導指針について別添のとおり定めたので（略）通知する。

「共同住宅における防火管理に関する運用について」（平成６年10月19日　消防予第271号　消防庁予防課長通知）＝しかし、近年、共同住宅においては、高齢者が主に入居する施設（いわゆるシルバーマンション）、住戸を極めて短期間の賃貸に供する施設（いわゆるウイークリーマンション）、観光地等に存し、住戸の多くが通年居住されず多数の者の宿泊に供される施設（いわゆるリゾートマンション）等の特殊な形態の共同住宅が多数出現するなどその多様化が進展しており（略）防火管理者の選任を含めた防火管理体制について対応方針を明確にする必要がある。

背景にあるのは共同住宅の使われ方そのものの変化です。
平成４年の187号は「一般的な共同住宅」を対象にした指導指針で、シルバーマンション等の特殊な形態は最初から適用対象外とされていました。
高齢者向け住宅や短期賃貸、宿泊利用といった特殊な形態が増えたことで、そこだけを補う271号が２年後に追加されたのです。
つまり自分の建物がどちらの通知の対象かを最初に見極めないと、防火管理者の選び方を間違える可能性があります。

うちは分譲マンションで高齢の住人も多いんですが、どちらの通知に当てはまるのか迷います。

まずはシルバーマンション等の定義に当てはまるかを確認しましょう。
次に定義を詳しく見ていきます。

どんな共同住宅がシルバーマンションやリゾートマンションにあたるのか

名称でなく、入居や利用の実態で判定されます。
通知は３つの類型を具体的に定義しています。

「特殊な形態の共同住宅における防火管理体制の指導指針」（平成６年10月19日　消防予第271号）別添＝（１）高齢者が主に入居する共同住宅（以下「シルバーマンション」という。）＝一般に老人福祉関係の法律の適用を受けず、入居の条件として居住者の全部又は一部について最低年齢の制限を設ける等、主として、高齢者の入居を目的としたもののうち、入居形態が一般の共同住宅と変わらないものにあっては令別表第一(５)項ロとして扱われるものであるが、ケア付きで自力避難困難者等の入居を主としている場合にあっては（略）(６)項ロとして扱うべき場合もあること。（２）住戸を短期間の賃貸に供する共同住宅（以下「ウイークリーマンション」という。）＝一般に旅館業法の適用を受けず、共同住宅の住戸単位で比較的短期間の契約により賃貸を行うものは令別表第一(５)項ロとして扱われるが、リネンの提供等、明らかにホテル等と同等の宿泊形態をとるものにあっては(５)項イとして扱うべき場合もあること。（３）観光地等に存し住戸の多くが通年居住されず、宿泊の用に供される共同住宅（以下「リゾートマンション」という。）＝（略）一の住戸に不特定の者が宿泊する形態をとるものにあっては(５)項イとして扱うべき場合もあること。

消防法施行令別表第一（五）＝ロ　寄宿舎、下宿又は共同住宅／消防法第８条の２第１項＝高層建築物（略）その他政令で定める防火対象物で、その管理について権原が分かれているもの（略）のうち消防長若しくは消防署長が指定するものの管理について権原を有する者は（略）統括防火管理者を（略）定め（略）なければならない。

言葉のイメージだけで判定してはいけません。
シルバーマンションは、入居形態が一般の共同住宅と変わらなければ(５)項ロのままですが、ケア付きで自力避難が難しい人の入居が中心なら(６)項ロに変わります。
ウイークリーマンションとリゾートマンションも同じ考え方で、住戸単位の賃貸なら(５)項ロ、ホテル同等の宿泊形態や不特定者の宿泊が中心なら(５)項イに変わります。
この指導指針が使えるのは、さらに主要構造部が耐火構造であり、消防法第８条の２の共同防火管理の対象にならない建物に限られる点も見落とせません。

うちは高齢者向けですが、普通のマンションと同じように暮らしている住人がほとんどです。
それでもシルバーマンション扱いになりますか。

入居形態が一般の共同住宅と変わらなければ(５)項ロのままで大丈夫です。
自力避難が難しい方の入居が中心になったときが分かれ目です。

防火管理者は誰がどう選任するのか

区分所有者が集まる会議の様子と賃貸マンションの所有者が書類に署名する様子を見比べるイメージ

選任の主体は、所有の形によって変わります。
通知は区分所有と賃貸の２パターンに分けて示しました。

「一般的な共同住宅における防火管理体制の指導指針」（平成４年９月11日　消防予第187号）別添＝２　防火管理者の選任について　（１）区分所有された共同住宅の場合＝区分所有者の総意に基づき防火管理者を選任すること。管理組合の存するものは、管理組合において選任することとなる。届け出はその代表者１名で足りるものとし、全員の連名による届け出は必要ないものとする。（２）賃貸用の共同住宅の場合＝所有者が防火管理者を選任し、届け出るものとすること。公的な賃貸住宅についても同様とする。

所有の形が違えば、選ぶ手続きも変わります。
区分所有のマンションは区分所有者の総意で選び、管理組合があればそこで決めれば足り、届出は代表者１名で構いません。
賃貸マンションはシンプルで、所有者本人が選任し届け出るだけです。公営住宅などの公的な賃貸住宅も同じ扱いです。
シルバーマンション等の特殊な形態では、これに加えて防火管理者の常駐が原則になり、常駐が難しいときは令第３条第１項第２号イ又はロに該当する代行者を置く必要があります。

うちの管理組合、まだ総会で防火管理者を決めたことがありません。
全員のハンコが要るんでしょうか。

いいえ、届出は代表者１名で足ります。
総会で総意として決めれば全員の連名は不要です。

管理会社に委託すれば安心といえるのか

管理を任せている分譲マンションでは、管理会社の従業員を防火管理者にできる場合があります。
ただし誰でもよいわけではなく、３つの要件がそろって初めて認められます。

「一般的な共同住宅における防火管理体制の指導指針」（平成４年９月11日　消防予第187号）別添＝３　防火管理者を管理会社の従業員の中から選任することについて　（１）（略）以下に掲げるすべての要件を満たす場合は、共同住宅の管理業務全般について受託している管理会社の従業員の中から（略）防火管理者として選任することとしても差し支えないものであること。①管理業務の委託契約等において実質的な防火管理業務全般についての権限が明確に規定されていること。②防火管理業務の実務を担当する者等に対して、防火、防災に関する知識、技能の向上を図るため（略）教育の担当者による教育を定期的に行うことのできる体制が確立されていること。③防火管理者として選任される従業員の勤務する管理会社の事務所の所在地について、防火管理者としての責務を果たすことが可能であると消防長（略）又は消防署長が認めるものであること。（２）複数の共同住宅について同一者を防火管理者として選任（重複選任）することについて＝管理会社が複数の共同住宅の管理業務全般について受託している場合、防火管理者としての職務を遂行しうる範囲において、同一人を重複して防火管理者として選任することとしても差し支えないものであること。（３）③管理権原者の責任について＝管理権原者は、管理会社の従業員を防火管理者として選任した場合においても、当然ながら、最終的な防火管理責任を免れないものであること。

３つの要件は、どれか１つでも欠けると成り立ちません。
契約書に権限が明記されていること、教育担当者による定期的な教育の体制があること、事務所の所在地が消防署に認められることの３点セットです。
複数の共同住宅を受託している管理会社なら、同一の従業員を複数の建物で重複して選任することも認められています。
ただし委託したからといって管理権原者の最終的な防火管理責任は消えません。管理会社の従業員が的確に業務を行えるよう、要請等に対処する義務が残ります。

管理会社に委託した時点で、うちの責任はなくなると思っていました。

そこが誤解されやすい点で、最終的な責任は管理権原者に残ります。
委託後も要請には対応する必要があります。

明日から何を確認すればよいのか

選任の話が済んだら、次は実際の業務の中身です。
共用部分中心か、専用部分まで踏み込むかで役割が分かれます。

「一般的な共同住宅における防火管理体制の指導指針」（平成４年９月11日　消防予第187号）別添＝４　共同住宅において防火管理者が実施する防火管理業務について（略）（１）消防計画の作成＝共同住宅等の全体にわたる消防用設備等の点検及び整備、避難施設等の維持管理、消防機関との連絡等を中心に当該共同住宅において特に必要と認められる事項を定めることで足りるものとし（略）（２）消火、通報及び避難の訓練（略）（３）火気の使用又は取扱いに関する監督＝防火管理者は、共用室・共用部分について火気の使用又は取扱いに関する監督を行うこと。各住戸内の火気の使用又は取扱いについては、それぞれの居住者の責任において実施するものとし（略）

防火管理者の業務は、共用部分が中心です。
消防計画は共用部分の消防用設備等の点検・整備や避難施設の維持管理を中心に定めれば足り、各住戸内の火気管理までは防火管理者が直接担いません。
ただし各住戸の火気管理は居住者本人の責任であることを周知徹底する役割は、防火管理者に残ります。
シルバーマンション等の特殊な形態では、これに加えてパンフレットの各室備え付けや避難経路図の掲示など、情報伝達と避難誘導を厚くする業務が追加されます。まずは自分の建物の消防計画がこの区分に沿っているかを見直してください。

各部屋の中の火の始末まで、防火管理者が見回らないといけないと思っていました。

そこは各居住者の責任です。
防火管理者の役目は、その周知徹底までです。