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2022.06

第一種中高層住居専用地域はなぜ附属しない車庫でも建てられるのか｜建築基準法別表第二（は）項第六号の規制を解説

マンションの隣に、住宅とはつながっていない独立した車庫の建物が建っているのを見たことはありませんか。
車庫は建物に附属させなければ建てられないと思われがちですが、第一種中高層住居専用地域では話が違います。
建築基準法別表第二（は）項第六号は、住宅などに附属しない独立した自動車車庫を、一定の条件のもとで正面から許容しています。
この記事では条文の中身を確認しながら、独立車庫が建てられる条件と、附属車庫との違いを整理します

うちの近所に、住宅とはつながっていない独立した車庫の建物があるんですが、あれは特別な許可を取っているんでしょうか。

いいえ、別表第二（は）項第六号という条文で正面から認められています。
まず条文を確認しましょう。

車庫って、家にくっついていないと建てられないものだと思っていました。

面積の条件を満たせば、独立していても建てられます。
順番に見ていきましょう。

この記事の結論

（は）項第六号は独立した自動車車庫でも床面積の合計が300平方メートル以内なら建築できます
三階以上の部分を車庫にする場合は対象から除かれます
300平方メートルを超えても、都市計画として決定された駐車場であれば上限は外れます
（い）項・（ろ）項では車庫は附属建築物としてしか認められません
附属車庫の例外は施行令第百三十条の五が根拠で、六号とは仕組みが異なります

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独立した車庫でも300平方メートルまで建てられることと、三階以上は不可、都市計画決定なら上限なしを示す図解

中高層住居専用地域は独立した車庫をどこまで認めているのか

第一種中高層住居専用地域で建てられる建築物は、建築基準法別表第二（は）項に列挙されています。
その中の第六号に、自動車車庫に関する規定があります。

建築基準法別表第二（は）項　六　自動車車庫で床面積の合計が300平方メートル以内のもの又は都市計画として決定されたもの（三階以上の部分をその用途に供するものを除く。）

六号は「300平方メートル以内」「都市計画として決定されたもの」という二つの道のどちらかを満たせば、独立した車庫でも建てられると定めています。
ここでいう「独立した」とは、住宅などの主たる建築物に附属していない単体の車庫という意味です。
根拠は建築基準法第48条第３項で、第一種中高層住居専用地域では（は）項に掲げる建築物以外は原則建築できないと定めています。
六号は（は）項の中で、車庫そのものを独立した用途として正面から許容する号です。
まずは面積の基準から詳しく見ていきます。

300平方メートル以内か、都市計画で決定されているか、どちらか一方でいいんですか。

はい、どちらか一方を満たせば足ります。
次は300平方メートルの数え方を見てみましょう。

300平方メートルはどこまでの範囲で数えるのか

小ぶりな二階建て車庫の建物と同じ敷地に建つはるかに大きな平屋の車庫を並べたイラスト

300平方メートルという数字は、何を基準に数えるのでしょうか。
条文の中身をもう少し詳しく確認します。

建築基準法別表第二（は）項　六（抜粋）　自動車車庫で床面積の合計が300平方メートル以内のもの（三階以上の部分をその用途に供するものを除く。）

300平方メートルは、同じ敷地内にある自動車車庫の用途に供する部分の床面積の合計です。
車庫が複数棟に分かれていても、敷地内の車庫部分をすべて合算して判定します。
階数の面では、三階以上の部分を車庫にすると、面積の合計が300平方メートル以内でもこの号の対象から外れます。
つまり車庫として使えるのは実質的に一階と二階までで、平屋でも二階建てでも面積の合計だけで判定します。
次は、なぜ独立した車庫がこの号でだけ認められているのかを確認します。

車庫が何棟かに分かれていても、合計で300平方メートルを見るんですね。

はい、敷地内の車庫部分の合計で判定します。
次はなぜ独立した車庫が認められるのかを見てみましょう。

なぜ附属していない車庫でもここでは建てられるのか

住宅の脇に小さな車庫が一体化した建物と住宅から離れて建つ独立した二階建て車庫の建物を対比したイラスト

第一種・第二種低層住居専用地域と比べると、六号の位置づけがはっきり分かります。
低層住居専用地域側の条文を確認します。

建築基準法別表第二（い）項　十　前各号の建築物に附属するもの（政令で定めるものを除く。）

（い）項・（ろ）項では、車庫は住宅などの建築物に「附属するもの」としてしか認められません。
さらに施行令第百三十条の五第三号により、附属車庫であっても二階以上の部分に設けることは一律に禁止されています。
一方、第一種中高層住居専用地域の六号は、附属を条件とせず独立した車庫そのものを用途として掲げ、二階までの車庫を認めています。
これは、中高層のマンションが立ち並ぶ地域では、各住戸に附属させる形では対応しきれない規模の駐車需要が想定されているためと考えられます。
ただし面積の上限があることに変わりはありません。

低層住居専用地域では、車庫は住宅にくっついていないと駄目なんですね。

はい、附属していることが前提です。
次は300平方メートルを超える場合の道を見てみましょう。

300平方メートルを超える車庫はどうすれば建てられるのか

六号にはもう一つ、面積の上限そのものが外れる道が用意されています。
条文の後半を確認します。

建築基準法別表第二（は）項　六（抜粋）　自動車車庫で床面積の合計が300平方メートル以内のもの又は都市計画として決定されたもの（三階以上の部分をその用途に供するものを除く。）

「都市計画として決定されたもの」とは、都市計画法上の都市施設として定められた駐車場を指します。
都市計画法第十一条第１項第１号は、道路や都市高速鉄道と並んで駐車場を都市施設の一つとして挙げています。
公共性の高い駐車場として都市計画に位置づけられれば、300平方メートルという面積の上限は適用されません。
ただしこの場合も、三階以上の部分を車庫にすることは認められません。
一般の民間車庫がこの道を使う場面は限られており、実務の多くは300平方メートル以内の基準で判断することになります。

都市計画で決まっている駐車場なら、広さは関係なくなるんですか。

はい、都市施設としての駐車場であれば上限は外れます。
次は確認の手順を整理しましょう。