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2013.01

建築設備の定期検査以外に建物にはどんな法定点検が必要なのか｜電気設備から浄化槽まで解説

建築設備の定期検査（12条点検）を毎年きちんと受けていても、それだけで建物の法定点検が全部終わったことにはなりません。
高圧で受電する電気設備には電気主任技術者、屋上の受水槽には水道法に基づく定期検査というように、建物の設備ごとに別々の法律が管理を義務づけています。
これらは建築基準法とは別の法律に基づく義務のため、12条点検さえ受けていれば安心とは言えません。
建築設備定期検査と並行して確認しておきたい５つの法定点検を、根拠となる法律ごとに整理して解説します。

うちのビルは建築設備の定期検査だけ毎年受けていれば、法律上は十分だと思っていました。
電気やタンクの点検までは正直考えたことがありません。

実は建築基準法以外の法律にも、建物の設備ごとに点検義務が定められています。
代表的な５つの法律を今日は整理してご紹介します。

言われてみれば、電気の点検とか受水槽の掃除とか、別の業者にお願いしている気がします。

それぞれ根拠になる法律が違うので、担当も資格も別々になります。
まず全体像から見ていきましょう。

この記事の結論

建築設備の定期検査（12条点検）は建築基準法第８条が定める維持保全義務の一部にすぎません
高圧で受電する自家用電気工作物には電気主任技術者の選任と保安規程の届出が必要です
電気通信回線への接続工事は工事担任者の資格を持つ人が行うことになっています
屋上の受水槽など簡易専用水道には水道法に基づく年１回の管理と検査が義務づけられています
浄化槽を設置している建物は保守点検・清掃・法定検査の３つをすべて行う必要があります

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建築基準法電気事業法電気通信事業法水道法浄化槽法の５つの法定点検を示す図解イラスト

建築設備の定期検査は建築基準法のどんな義務の一部なのか

建築設備定期検査は、天から降ってきた独立した制度ではありません。
建築基準法が定める、もっと大きな義務の一部として位置づけられています。

問１　建築設備の定期検査は、建築基準法上どのような義務に基づいて行われるのか。

答１　建築基準法第８条第１項は、建築物の所有者、管理者又は占有者に対し、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するよう努めることを求めている。同法第12条第３項の建築設備定期検査報告は、この維持保全義務が果たされているかどうかを行政が確認する仕組みの一つである。

建築設備の定期検査は維持保全義務を確認する手段のひとつにすぎません。
建築基準法第８条は、建物の所有者・管理者・占有者に対し、敷地・構造・設備を常に適法な状態に保つよう努力義務を課しています。
建築設備定期検査（第12条第３項）は、このうち建築設備の部分が適法に維持されているかを、資格者の目でチェックし行政へ報告する仕組みです。
つまり検査は維持保全義務そのものではなく確認手段であり、検査に合格したからといって他の法律の義務まで免除されるわけではありません。
この後に見る電気・通信・給水・浄化槽の点検は、いずれも建築基準法とは別の法律が独自に求めているものです。

12条点検さえ受けていれば、建物の点検は一通り終わっていると思っていました。

12条点検は維持保全義務の一部を確認するものです。
この後の４つの法律は、それぞれ別に義務が発生します。

高圧で受電する自家用電気工作物にはどんな保安体制が必要なのか

オフィスビルや商業施設の多くは、電力会社から高圧で電気を受けています。
この受電設備には、建築基準法とは別の法律が独自の資格者を求めています。

問２　高圧で受電する自家用電気工作物を設置する建物には、どんな保安体制が義務づけられているか。

答２　電気事業法第42条は、事業用電気工作物を設置する者に対し、工事・維持及び運用に関する保安規程を定め主務大臣に届け出ることを義務づけている。同法第43条は、その保安の監督をさせるため、主任技術者免状の交付を受けている者のうちから主任技術者を選任しなければならないと定めている。

受電設備の保安は電気主任技術者の仕事です。
高圧（600ボルトを超える）で受電する自家用電気工作物を持つ建物は、保安規程を定めて届け出るとともに、電気主任技術者を選任しなければなりません。
主任技術者は自社で雇う方法のほか、電気保安協会等に業務を委託して兼任してもらう方法も認められています。
建築設備定期検査の換気・排煙・非常用照明・給排水は建物の共用設備を対象にしますが、受電設備の保安はまったく別の資格者と別の法律が担当している点に注意が必要です。
自社ビルに高圧受電設備があるかどうか分からない場合は、まず電気工事の契約書や受電盤の表示を確認してみましょう。

うちのビル、電気の点検は電力会社がやってくれているものだと思っていました。

高圧受電なら電気主任技術者の選任は建物側の義務です。
委託契約の有無を一度確認してみてください。

電気通信回線の工事にはなぜ有資格者の関与が必要なのか

インターネット回線の増設やビル内配線の変更は、電気工事店に頼めば済むと思われがちです。
実は電気通信の分野にも専門の国家資格が定められています。

問３　建物の電気通信回線に端末設備を接続する工事は、誰が行うことになっているか。

答３　電気通信事業法第71条は、利用者が端末設備又は自営電気通信設備を接続するときは、工事担任者資格者証の交付を受けている者に工事を行わせ、又は実地に監督させなければならないと定めている。

回線工事にも専門資格者の関与が必要です。
電話回線やビル内LANなどの端末設備を電気通信回線に接続する工事は、工事担任者資格者証を持つ人が行うか、その人に実地監督させることが法律で決められています。
資格には扱える設備の規模に応じていくつかの種類があり、規模の大きい建物ほど上位の資格が必要になる場合があります。
テナント入れ替えや大規模な配線工事を発注する際は、工事業者が工事担任者資格を持っているかを見積もり段階で確認しておくと安心です。

テナントの入れ替えで配線工事を頼むとき、何を確認すればいいですか。

発注前に工事担任者資格者証の有無を確認してください。
見積書に資格者の記載があるかも見てみましょう。

屋上の受水槽にはどんな法律に基づく管理と検査が必要なのか

屋上の受水槽や高置水槽は、建築設備定期検査の給排水設備とは別に、水道法の対象になることがあります。
容量によって義務の内容が変わる点も見落とされがちです。

問４　水道事業者から供給を受ける水のみを水源とする受水槽には、どんな法律上の管理義務があるか。

答４　水道法上、水道事業の用に供する水道から供給を受ける水のみを水源とし、有効容量が政令で定める基準を超えるものは「簡易専用水道」に該当する。同法第34条の２は、設置者に対し国土交通省令で定める基準に従って管理し、定期に検査を受けることを義務づけている。

受水槽は容量次第で水道法の対象になります。
有効容量が10立方メートルを超える受水槽は簡易専用水道に該当し、清掃や点検の基準に従った管理と、年１回の第三者検査が義務づけられます。
10立方メートル以下の小規模な受水槽は水道法上の簡易専用水道には当たりませんが、多くの自治体が条例で同様の努力義務を定めています。
建築設備定期検査の給排水設備の検査は水質そのものを検査するものではないため、受水槽の清掃・水質検査は別途スケジュールを組んでおく必要があります。

うちの受水槽、簡易専用水道に当たるかどうかはどこで確認できますか。

まず受水槽の有効容量を確認しましょう。
10立方メートルが分かれ目になります。

浄化槽を設置している建物にはどんな保守と検査が必要なのか

下水道が整備されていない地域の建物では、浄化槽が排水設備の要になります。
浄化槽には保守点検・清掃・検査という別々の義務があります。

問５　浄化槽を設置している建物の管理者には、どんな義務が定められているか。

答５　浄化槽法第10条は、浄化槽管理者に対し毎年１回以上の保守点検及び清掃を義務づけている。さらに同法第11条は、指定検査機関が行う水質に関する定期検査を毎年１回受けることを別に義務づけている。

浄化槽は保守点検・清掃・検査の３つがそろって初めて適法です。
浄化槽管理者には保守点検と清掃を毎年１回以上行う義務があり、規模の大きな浄化槽では技術管理者を置くことも求められます。
これらとは別に、都道府県知事が指定する検査機関による水質の定期検査を毎年１回受ける義務もあります。
保守点検と清掃はそれぞれ専門業者に委託できますが、検査まで委託先任せにせず、管理者自身が受検状況を把握しておくことが大切です。

保守点検の業者にお願いしていれば、検査も終わっていると思っていました。

保守点検と定期検査は別の義務です。
検査結果の通知が届いているか確認してみてください。