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2023.12

特定建築物定期調査の特殊な構造等はどこを見るのか｜膜構造から避雷設備まで５つの着眼点を解説

特定建築物定期調査の調査票には、通常の建物にはない項目が並ぶことがあります。
膜構造のドームやテント倉庫、免震構造のビル、高さ20mを超える建築物の避雷設備がそれにあたります。
これらは「特殊な構造等」としてまとめて扱われ、劣化の進み方も点検の視点も一般的な外壁や屋上とは異なります。
膜体の破れや免震装置のさびを放置すると、建築物全体の安全性能そのものが損なわれます。

うちのビルは免震構造なんですが、定期調査で何を見られるのかピンときません。
普通の点検と何が違うんでしょうか。

免震層のクリアランスや免震装置のさびなど、免震構造ならではの着眼点があります。
膜構造や避雷設備も含めて、５つの視点で解説します。

膜構造というと、うちの倉庫にあるテント屋根もそうですかね。
あれも定期調査の対象になるんですか。

膜体の破れや雨水のたまりは対象になります。
建物の種類ごとに見るべき箇所が決まっているので、順番に確認しましょう。

この記事の結論

膜構造の建築物では、膜体・取付部材の破れや雨水貯留、ケーブルのズレを目視で確認する
膜構造・免震構造とも、３年以内の専門点検記録があれば、その記録の確認で調査に代えられる
免震構造の建築物では、免震装置のさびに加え、上部構造が動く範囲に障害物がないかを見る
避雷設備は突針・避雷導線の腐食や破損、断線の有無を確認する
これらはいずれも建築基準法第12条の定期調査の一部であり、専門技術者の点検と役割分担しながら実施する

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膜構造の建築物はなぜ膜体の破れや雨水のたまりを見るのか

膜構造の建築物は、屋根や壁そのものが膜材でできているため、劣化の進み方が一般的な建材とは異なります。
まずは膜体本体と取付部材の状態を確認します。

膜構造建築物における膜体及び取付部材の劣化及び損傷の状況は、どのように確認すればよいか。

双眼鏡等により膜体の全体的な状況、取付部材の損傷、錆の有無、膜体の破れ、雨水貯留、接合部の剥がれ等を確認する。３年以内に実施した定期点検の記録がある場合には、その記録により確認することで足りる。

破れと雨水のたまりが要是正の合図です。
膜体は環境条件によって劣化や損傷が急速に進む場合があるため、経年数だけで安心せず現況を見ることが大切です。
接合部の剥がれは、放置すると雨水の浸入から膜体内部の劣化につながります。
定期点検者による３年以内の点検記録があれば、実施日・点検者名・登録番号・総合所見を確認することで調査に代えられます。
記録がなければ、双眼鏡等を使って自分の目で全体を見渡すことになります。

膜屋根って高いところにあるので、近くまで登って見るものなんですか。

基本は双眼鏡等による目視で確認します。
３年以内の点検記録があれば、その内容で確認することも認められています。

膜の張力低下はなぜケーブルのズレで分かるのか

膜体そのものだけでなく、膜を張るケーブルの状態も安全性を左右します。
張力が下がると、目に見える形で変化が現れます。

膜構造建築物における膜張力及びケーブル張力の状況は、どのように確認すればよいか。

膜面形状の変化やしわ、たるみ、ケーブル位置のズレの有無を観察することで、ある程度把握することができる。３年以内に実施した点検の記録がある場合には、当該記録により確認する。

ケーブルのズレ跡は張力低下のサインです。
押さえケーブルは、振動や摩擦によって本体膜を傷つけないよう補強布の上に設置されています。
しかし張力が下がるとケーブルの位置がズレて本体膜に直接接触する状態になり、これが続くと膜体に重大な損傷を与えるおそれがあります。
膜面のしわやたるみ、ケーブルが擦れた跡を見つけたら、単なる汚れと決めつけずに張力の低下を疑ってください。
ここでも３年以内の定期点検記録があれば、その結果の確認で足ります。

ケーブルが少しズレているくらいなら、様子見でもいいですよね。

ズレが進むと膜体の損傷に直結します。
継続していないか、次の調査までの変化を必ず記録しておきましょう。

免震装置はなぜ劣化を放置すると危ないのか

免震構造の建築物は、免震部材が建物の重さを支えながら地震のエネルギーを吸収する仕組みです。
その性能は部材の状態に強く依存します。

免震構造建築物における免震装置の劣化及び損傷の状況（免震装置が可視状態にある場合に限る。）は、どのように確認すればよいか。

免震装置の鋼材部分に錆や腐食がないか目視等により確認する。免震建物点検技術者等による３年以内に実施した点検記録がある場合にはその記録を確認する。

鋼材の著しい錆や腐食が要是正の基準です。
免震構造の建築物は、地震時に地盤と上部構造との相対変位が在来の建物より大きくなる仕組みのため、免震部材の性能維持が建物全体の安全性に直結します。
免震層のピット内は人目につきにくく、障害物の放置や浸水による汚泥の堆積が起きやすい場所でもあります。
点検には「免震建物点検技術者」という専門資格者が関わる制度があり、竣工時検査・定期点検・応急点検・詳細点検の体制が整えられています。
免震建物点検技術者等による３年以内の点検記録があれば、その記録の確認で調査に代えられます。

免震層のピットって、普段は物置代わりに使ってしまいそうです。

実際にそれで免震性能を損なう例が報告されています。
物を置かない運用ルールを、日頃から所有者様と共有しておくことが大切です。

免震層の可動域になぜ物を置いてはいけないのか

免震装置そのものだけでなく、上部構造が実際に動く空間が確保されているかも重要な確認項目です。
地震時に建物が水平移動できなければ、免震の意味がありません。

免震構造建築物における上部構造の可動の状況は、どのように確認すればよいか。

免震層・建物外周部のクリアランス、エキスパンションジョイント等に関し、上部構造の水平移動に支障がない状態が保たれているか、障害物はないかを目視等により調査する。特にピット内部では上部構造が動く範囲内に障害物や設備配管等が設置されていないか、外部では樹木やフェンスその他外構施設等との間にクリアランス等が確保されているかに注意する。

水平移動の妨げになる障害物が要是正です。
玄関回りの犬走り部が道路面と一体的に舗装されていたり、簡単に動かせない構造物が設置されていたりすると、地震時に上部構造の水平移動を妨げてしまいます。
建物の外周では、成長した樹木やフェンスがクリアランスに入り込んでいないかも見落としやすい点です。
定期点検報告書に「対策が必要」と記載があるにもかかわらず、対策がなされていないケースも要是正の対象です。
免震装置そのものと可動域は同じ免震構造建築物への調査なので、まとめて確認すると効率的です。

玄関先の花壇を少し免震層の近くに置いていた気がします。
これも対象になりますか。

クリアランス内に固定された物があれば要是正の対象になり得ます。
調査の際に位置関係を一緒に確認しましょう。

避雷設備はなぜ突針の有無まで確認するのか

高さ20mを超える建築物には避雷設備の設置が義務付けられています。
定期調査では、その設備が実際に機能する状態にあるかを見ます。

避雷針、避雷導線等の劣化及び損傷の状況は、どのように確認すればよいか。

突針、避雷針等の劣化及び損傷を必要に応じて双眼鏡等により確認する。避雷針又は避雷導線が腐食、破損又は破断していることが要是正の判定基準となる。

突針が付いていないことも要是正です。
建築基準法第33条は、高さ20mを超える建築物に有効な避雷設備を設けるよう定めています。
避雷設備は突針（避雷針）、避雷導線（引下導線）、接地極で構成され、突針部に落ちた雷を導線経由で大地に逃がす仕組みです。
突針が脱落している、導線が断線している、といった状態はいずれも要是正の例として挙げられています。
定期点検記録に接地抵抗値の記載があれば、あわせて確認しておくと安心です。

屋上の避雷針って、遠目に見ただけで劣化が分かるものですか。

突針の脱落や導線の断線は双眼鏡でも確認できます。
屋上に上がれる場合は、接続部の腐食も近くで見ておきたいところです。