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2023.05

特定建築物定期調査の調査計画はどう固まるのか｜経路の設定・計画図・契約と費用から他の法定検査との違いまで解説

特定建築物定期調査は、調査員がいきなり建物に立ち入って始まるものではありません。
現地に入る前に、調査の経路や計画図、依頼者との契約、そして他の法定検査との役割分担まで、あらかじめ固めておくべきことがいくつもあります。
この段取りが甘いと、調査当日に同じ場所を何度も行き来したり、費用や責任の範囲をめぐって依頼者との認識がずれたりしかねません。
本記事では、調査経路の決め方から契約・費用の考え方、他の法定検査との違いまで、現地入り前の準備を５つの視点で解説します。

今度うちのビルで定期調査を受けるんですが、当日いきなり調査員さんが来て終わるものだと思っていました。
実は違うんですか。

はい、当日の前に調査計画や契約をきちんと固めておく必要があるんです。
建築物調査員の業務基準にも、その手順が定められています。

へえ、当日より前にそんな準備があるとは知りませんでした。
具体的にどんなことを決めておくんですか。

大きく分けると調査経路・調査計画図・契約と費用・他の法定検査との役割分担の４つです。
順番に見ていきましょう。

この記事の結論

調査の経路は、外部から屋上、各階へと順に回り、同じ場所を繰り返し訪れる無駄を防ぐように決める
調査計画図には、吹付け石綿等が露出して立ち入れない室などをあらかじめ書き込んでおく
調査の契約は文書化を基本とし、内容を変更するときも依頼者の了解を書面等で残す
調査費用は人件費・経費・技術料などを積み上げる標準式にもとづいて算出される
建築設備等や消防用設備等の点検は別の資格者が担う制度であり、調査員はその実施状況を確認するにとどまる

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調査計画はなぜ現地に入る前に固めておく必要があるのか

建築基準法施行規則は、定期調査を安全上・防火上・衛生上支障がないことを確認するために十分なものとして行うよう求めています。
そのため調査員は、対象建築物の構造や用途に応じた重点項目を、現地に入る前の段階で洗い出しておきます。

対象建築物の構造種別や用途に応じて、調査で特に重点を置くべき項目はどのように決めればよいか。

建物の構造や用途によって劣化しやすい部位や重点的に確認すべき項目は異なるため、現地に入る前の段階でその重点項目を洗い出し、依頼者の意向や建物の状況次第では精密調査など通常の調査業務の範囲を超える対応が必要かどうかも判断しておく。

調査計画は、建物の顔つきが違えば内容も変わります。
たとえば木造と鉄骨造では劣化の出方が異なり、確認すべき重点項目も違ってきます。
また、依頼者の意向や建物の状況によっては、標準的な調査の範囲を超える精密調査が必要になることもあります。
特に吹付け石綿等が対策されないまま露出している室がある場合は、調査員がその室に立ち入らないという方針も、この段階で決めておく必要があります。
現地に着いてから考えるのではなく、事前の見立てが調査の質を左右します。

調査に入る前に、そんなことまで決めているんですね。
うちは古い建物なので、ちょっと心配になってきました。

はい、建物の構造や状態に応じて重点項目を決めています。
気になる劣化があれば、事前にお伝えいただくとスムーズです。

調査の経路はどうやって決めるのか

現地調査は、建物の外部から始まり、屋上、そして各階へと順に進めていくのが基本です。
経路をあらかじめ決めておくことで、同じ場所を何度も行き来する無駄を防げます。

現地調査を効率よく、かつ調査もれなく進めるためには、調査の経路をどのように設定すればよいか。

調査項目そのものは定期調査票にもとづいて定まっているが、建物へ立ち入る順番までは決まっていないため、外部から屋上、各階という順に経路を組み、吹付け石綿等が露出する室にはあらかじめ立ち入らない経路にしておく。前回の調査で「要是正」とされた箇所の改善状況も、この経路のなかで確認する。

調査の経路は、行き当たりばったりでは決まりません。
最初に建物の外部を確認し、次に屋上へ上がり、そのあと各階を順番に下りながら調査するのが一般的な流れです。
この経路のなかに、前回の調査で要是正とされた箇所の改善状況の確認も組み込みます。
吹付け石綿等が露出したままの室がある場合は、経路そのものからその室を外しておきます。
段取りが決まっているからこそ、限られた調査日数のなかで調査もれを防げます。

うちは去年「要是正」の指摘を受けた場所があるんですが、それも見てもらえるんですか。

はい、前回の指摘箇所は経路のなかで必ず確認します。
改善が済んでいるかどうかも記録に残します。

調査計画図には何を記載し現地入りの前にどんな手続きが必要か

決めた経路をもとに、各階の平面図に情報を書き込んだものが調査計画図です。
現地に入る前には、日程の調整や建物の使用者への周知も済ませておく必要があります。

調査計画図には何を記載し、また現地調査に入る前にはどのような手続きを済ませておく必要があるか。

調査計画図は各階の平面図に調査経路を落とし込み、吹付け石綿等が露出して立ち入れない室などを書き込んだもので、当日は調査項目のチェックリストとしても使う。あわせて立ち入りの日時や期間を建物の使用中の運用に支障がないよう調整し、テナントや居住者等にも調査がある旨を事前に知らせておく。

調査計画図は、当日の調査もれを防ぐ地図でもあります。
各階の平面図に調査経路を書き込み、立ち入れない室もあわせて記入しておきます。
当日はこの図面を調査項目のチェックリストとしても使い、計画に載っていない項目でも不具合が見つかれば確認します。
また、建物が使用されたままの状態で調査するため、日程は原則として変更しない前提で調整します。
テナントや居住者への事前周知も、調査を円滑に進めるための欠かせない手続きです。

テナントさんへの説明は、こちらでやっておいた方がいいですか。

はい、事前に周知いただけると調査がスムーズです。
日程はできるだけ変更のないようにお願いします。

調査の契約と費用はどう決まるのか

定期調査も、業務である以上は依頼者との契約が前提になります。
費用は主に人件費を中心に、いくつかの項目を積み上げて算出されます。

調査の契約はどのような形で結び、費用はどのような考え方で算出すればよいか。

契約は基本的な事項を文書で取り交わし、細目は打合せメモ等で確認用の記録として残す。調査の内容を実施中に変更する場合も、費用の変動を含めて依頼者の了解を得て記録に残す。費用は、調査に従事する人員の日当に所要日数を乗じた人件費に、事務用品や交通費等の直接経費、企業の管理運営にかかる間接経費、技術力の対価である技術料等経費、遠隔地対応等の特別経費を積み上げて算出する。

調査の契約は、口頭だけで済ませるものではありません。
基本的な事項は文書で取り交わし、細かな取り決めも打合せメモ等の記録として残しておきます。
現地調査の途中で内容を変更する場合も、費用の変動を含めて依頼者の了解を受け、言った言わないの水掛け論を防ぎます。
費用は人件費を中心に、経費や技術料などいくつかの項目を積み上げる考え方で算出されます。
見積りの内訳が具体的に示されているかどうかも、依頼者として確認しておきたいポイントです。

見積りの内訳がざっくりしていると、ちょっと不安になりますね。

はい、人件費や経費の内訳が具体的に示されているかをぜひご確認ください。
変更が生じたときも書面でご案内します。

定期調査は他の法定検査とどう役割分担されるのか

建築基準法には、建物そのものの定期調査のほかに、建築設備等についても別の検査制度が定められています。
消防用設備や危険物、電気・ガス設備などにも、それぞれ専門の法令にもとづく検査があります。

定期調査は、建築設備等や消防用設備等の点検・検査とどのように役割を分担しているか。

建築基準法上、建築物そのものの調査と建築設備等の検査は別の条項・別の資格者に分かれており、調査員はそれぞれの検査が実施されているかどうかを確認し、必要があれば依頼者に助言したうえで特定行政庁へ報告する立場にとどまる。消防用設備等や危険物、電気・ガス設備等についても、それぞれの専門技術者による検査に任せ、調査員が直接手を出すことはしない。

定期調査は、建物のすべてを一人で見る制度ではありません。
建築基準法上、建物そのものの調査と建築設備等の検査は、別の条項・別の資格者に分かれています。
消防用設備等や危険物、電気・ガス設備等にも、それぞれ専門の法令にもとづく検査制度があります。
調査員はこれらの検査が実施されているかどうかを確認し、専門外の設備に直接手を出すことはしません。
複数の点検・検査が組み合わさって、はじめて建物全体の安全が確認できる仕組みです。

消防設備の点検は別の業者さんに頼んでいるんですが、それでいいんですね。

はい、消防用設備等は専門の検査員にお任せください。
私たちは実施状況の確認までを担当します。