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2024.01

特定建築物定期調査は当日どんな流れで進むのか｜準備から特定行政庁への報告までを解説

特定建築物定期調査は、建築基準法第12条にもとづいて所有者や管理者に義務づけられている調査です。
デパートやホテル、病院など不特定多数の人が利用する建物では、老朽化や設備の不具合が大きな事故につながりかねません。
とはいえ、調査当日になにをされるのか分からないまま迎える方も多いはずです。
本記事では、調査を受ける前の準備から特定行政庁への報告までの流れを、順を追って解説します。

うちのビル、来月特定建築物定期調査を受けるらしいんですが、当日なにをされるのか全然分からなくて。

特定建築物定期調査は、建築基準法第12条にもとづいて敷地や構造、建築設備を専門家が確認する調査です。
事前の準備さえ整えておけば、当日は心配しすぎなくて大丈夫です。

事前の準備、具体的にはなにをそろえておけばいいんでしょう。

設計図書や前回の調査資料、増改築の履歴などです。
今日は調査の流れを順番に整理していきますね。

この記事の結論

特定建築物定期調査は建築基準法第12条第１項にもとづき、資格者に調査させて特定行政庁へ報告する義務です。
調査の前には設計図書や前回の調査資料をそろえる予備調査が欠かせません。
調査当日は現地調査の結果が調査票や調査結果図として記録されます。
報告の時期はおおむね６か月から３年までの間隔で特定行政庁が定めます。
調査後の資料整備が、次回の調査の質を左右します。

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特定建築物定期調査とはそもそも何をする調査なのか

特定建築物定期調査は、建築基準法第12条第１項にもとづいて行われます。
対象になるのは、デパートやホテル、病院など不特定多数の人が利用する建物です。

建築基準法第12条第１項（要旨）　安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定める特定建築物等の所有者（所有者と管理者が異なる場合は管理者）は、これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者にその状況の調査をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。

特定建築物定期調査は、建物の健康診断にあたります。
所有者や管理者自身が専門知識を持っているとは限らないため、法律は一級建築士や二級建築士、建築物調査員という有資格者に調査を任せることを求めています。
調査の対象は敷地・構造・建築設備の全体で、老朽化や損傷、腐食の状況まで含まれます。
結果は所有者や管理者に伝えられるだけでなく、特定行政庁への報告が義務づけられている点が、日常点検との大きな違いです。
つまり調査は見てもらって終わりではなく、行政に届く公式な記録として残ります。

うちの建物も対象になるんですね。

はい、規模や用途によって対象かどうかが変わります。
次は、調査がどんな基準で行われるかを見ていきましょう。

調査はどんな基準にもとづいて行われるのか

調査は思いつきで行われるわけではありません。
建築基準法施行規則が、調査の質と報告の時期についての大枠を定めています。

建築基準法施行規則第５条第２項（要旨）　法第12条第１項の規定による調査は、建築物の敷地、構造及び建築設備の状況について安全上、防火上又は衛生上支障がないことを確認するために十分なものとして行うものとし、当該調査の項目、方法及び結果の判定基準は国土交通大臣の定めるところによる。

調査の項目や判定基準は、国が定める全国共通のものさしで揃えられています。
だからこそ調査に入る前には、設計図書や検査済証、前回までの調査資料の有無を確認する予備調査が欠かせません。
図面が無い建物では現状の平面図を新たに作成することもあり、この準備の質が現地調査の精度を左右します。
あわせて、増築や改築、用途変更の経過や防火管理者からの聴取も調査計画に反映されます。
所有者や管理者にできる備えは、まずこれらの資料を手元にそろえておくことです。

うちは古いビルで、設計図書が見当たらないかもしれません。

図面が無ければ現状の平面図を新たに作るところから始めます。
早めに㈱防災屋にご相談いただくとスムーズです。

調査当日はなにを確認され、どう記録されるのか

予備調査と計画が固まると、いよいよ現地での調査に入ります。
調査員は決められた経路に沿って、建物の各部を一つずつ確認していきます。

建築基準法施行規則第５条第３項（要旨）　法第12条第１項の規定による報告は、別記第三十六号の二様式による報告書及び別記第三十六号の三様式による定期調査報告概要書に、国土交通大臣が定める調査結果表を添えてするものとする。

調査結果は、決められた様式に沿って記録されます。
現地では調査票に状況を書き込みながら、指摘すべき箇所があれば写真を添えて特記事項として整理します。
これらは調査結果図とあわせて依頼者への報告書にまとめられ、助言とともに手渡されます。
特定行政庁へ報告が必要な建物では、この記録をもとに正式な報告書と概要書が作成されます。
所有者としては、この段階で気になる指摘があれば遠慮なく質問しておくのがおすすめです。

調査中に指摘があったら、その場ですぐ直さないといけないんですか。

その場での対応が必須というわけではありません。
報告書を受け取ったあと、優先順位をつけて対応すれば大丈夫です。

実務で見落としやすいのはどこか

調査そのものより、実は報告の時期のほうでつまずく建物が少なくありません。
建築基準法施行規則は、報告の間隔についても具体的な定めを置いています。

建築基準法施行規則第５条第１項（要旨）　法第12条第１項の規定による報告の時期は、建築物の用途、構造、延べ面積等に応じて、おおむね６か月から３年までの間隔をおいて特定行政庁が定める時期とする。

報告の間隔は建物ごとに違い、一律ではありません。
用途や規模によっておおむね６か月から３年という幅の中で特定行政庁が個別に時期を定めているため、思い込みで次回を先延ばしにすると期限を過ぎてしまうことがあります。
また、新築や改築で検査済証の交付を受けた直後は、その直後の報告が除かれる場合もあり、初回の時期を勘違いしやすい点です。
前回の調査で指摘された事項が未対応のまま次回を迎えると、調査員から重ねて指摘される点も見落としがちです。
報告の期限は建物ごとに個別に決まっているものとして、通知が来る前から自分の建物の時期を把握しておくことが大切です。

うちの建物、次はいつ報告すればいいのか正直あやふやです。

特定行政庁からの通知や前回の報告書に、次回の目安が書かれています。
不安な場合は㈱防災屋でも確認をお手伝いできます。

明日からなにを確認すればよいのか

調査と報告が終わっても、そこで気を抜いてしまうのはもったいないことです。
次回の調査をスムーズにするための備えは、報告直後から始められます。

建築基準法第12条第８項・第９項（要旨）　特定行政庁は、確認その他の処分並びに報告に係る建築物の敷地、構造、建築設備又は用途に関する台帳を整備し、保存しなければならない。台帳の記載事項その他必要な事項は国土交通省令で定める。

建物の履歴を残しておくことが、次回の調査を軽くします。
特定行政庁が台帳を整備するのと同じように、所有者側でも調査結果報告書や指摘事項の対応記録を保管しておくと、次の予備調査がスムーズに進みます。
指摘された箇所を修繕したら、その記録や写真も一緒にファイルしておきましょう。
増築や改築、用途変更があったときは、変更の内容と時期をメモしておくだけでも次回の調査計画の助けになります。
明日からできることは、まず今回の報告書一式を分かりやすい場所に保管しておくことです。

なるほど、報告書をしまって終わりじゃないんですね。

はい、次の調査までの備えは、報告を受け取った日から始まっています。