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2023.01

用途地域や道路の基準に合わない既存不適格の建物はなぜ除却を命じられることがあるのか｜市町村議会の同意と損失補償を解説

建築基準法の道路や用途地域といった集団規定は、都市計画の変更にあわせて見直されることがあります。
基準が変わっても、すでに建っている建物にまで新しい規定を及ぼすわけではありません。
これは「既存不適格」と呼ばれる仕組みで、そのままでは法律違反ではありません。
ただし公益上著しく支障があると認められた場合には、市町村議会の同意を条件に除却などが命じられることがあります

うちの前の道路、拡幅工事で急に広くなったんです。
これでうちの建物、なにか問題になったりしますか。

それだけで違反になるわけではありませんよ。
ただ、ごくまれに除却などを求められることがあります。

え、基準に合わなくなっただけで取り壊しを命じられるんですか。

誰にでも起こることではなく、条件が揃ったときだけです。
順番に見ていきましょう。

この記事の結論

道路や用途地域など集団規定に合わない既存不適格の建物は、通常はそのまま使い続けられます。
ただし公益上著しく支障があると認められる場合、特定行政庁は除却などを命じることができます（第十一条第一項）。
命令を出せるのは、建物の所在地の市町村の議会の同意を得た場合に限られます。
命令に基づく措置で生じる損害は、市町村が時価によって補償しなければなりません。
補償額に不服がある場合は、収用委員会の裁決を求めることができます。

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用途地域や道路の基準に合わない古い建物はなぜそのままでいられるのか

道路の拡幅や用途地域の変更といった都市計画の見直しは、建築基準法の集団規定（第三章）の中身を変えることがあります。
けれども、規定が変わるたびに既存の建物をすべて建て替えさせるわけにはいきません。

第三条第二項　この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際現に存する建築物若しくはその敷地又は現に建築、修繕若しくは模様替の工事中の建築物若しくはその敷地がこれらの規定に適合せず、又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分に対しては、当該規定は、適用しない。

これが「既存不適格」と呼ばれる仕組みです。
規定が施行・適用された時点ですでに建っていた建物には、新しい規定は適用されません。
道路の幅員や用途地域といった集団規定も、この保護の対象に含まれます。
ただし、この保護は無条件ではなく、次に説明する例外がひとつだけ用意されています。

じゃあ、うちの建物も道路の基準が変わっただけなら安心なんですね。

基本的にはそうです。
ただ、例外になる条件もあわせて知っておきましょう。

集団規定に合わない建物が除却を命じられることはあるのか

既存不適格は原則として保護される仕組みですが、建築基準法はその例外もひとつ定めています。
対象になるのは、道路や用途地域など第三章の規定に合わない部分に限られます。

第十一条第一項（抜粋）　特定行政庁は、建築物の敷地、構造、建築設備又は用途（いずれも第三条第二項（第八十六条の九第一項において準用する場合を含む。）の規定により第三章の規定又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の適用を受けないものに限る。）が公益上著しく支障があると認める場合においては（略）。

対象は第三条第二項により第三章の規定の適用を受けない建築物・敷地・建築設備・用途に限られます。
建築基準法のなかでも保安上の危険や衛生上の問題を扱う第九条の四・第十条とは異なり、集団規定に合わないことそのものを理由にした特別な措置です。
さらに要件は「公益上著しく支障がある」と特定行政庁が認めた場合に限られ、単に基準に合わないというだけでは足りません。

公益上著しく支障、ってどれくらい重い話なんでしょうか。

特定行政庁がそう認めるだけの重い事情が要ります。
そのぶん、手続きも慎重に用意されています。

命令を出すのに市町村議会の同意が必要なのはなぜか

要件を満たしても、特定行政庁が単独の判断で命令を出せるわけではありません。
建築基準法はここに、もうひとつの歯止めを置いています。

第十一条第一項（抜粋）　（略）当該建築物の所在地の市町村の議会の同意を得た場合に限り、当該建築物の所有者、管理者又は占有者に対して、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、修繕、模様替、使用禁止又は使用制限を命ずることができる。

命令を出せるのは、建物の所在地の市町村の議会の同意を得た場合に限られます。
特定行政庁の一存では出せず、地域の代表である議会のチェックを経る仕組みです。
命令の相手は建築主だけでなく、所有者・管理者・占有者にも及びます。
命令の内容は除却・移転・修繕・模様替・使用禁止・使用制限の６つで、必ず相当の猶予期限が付けられます。

いきなり明日出ていけ、みたいな話にはならないんですね。

必ず相当の猶予期限が付きます。
次はお金の面での備えを見ていきましょう。

除却を命じられた建物には補償があるのか

集団規定に合わないだけの建物に除却などを命じる以上、費用をすべて所有者に負わせるのは酷です。
この点について、条文は同じ項の中でもうひとつの定めを置いています。

第十一条第一項　この場合においては、当該建築物の所在地の市町村は、当該命令に基づく措置によつて通常生ずべき損害を時価によつて補償しなければならない。

命令に基づく措置で通常生じる損害は、市町村が時価によって補償しなければなりません。
補償するのは特定行政庁ではなく、建物の所在地の市町村です。
既存不適格の建物は違反していないにもかかわらず措置を求められるため、無償で我慢させるのではなく金銭で埋め合わせる仕組みになっています。

提示された補償の金額に納得できなかったらどうなるんでしょう。

そのための争う手続きも用意されていますよ。
最後に確認しておきましょう。

補償額に納得できないときはどうすればよいか

補償額は市町村が一方的に決めて終わりではなく、不服がある側にも手続きが用意されています。

第十一条第二項　前項の規定によつて補償を受けることができる者は、その補償金額に不服がある場合においては、政令の定める手続によつて、その決定の通知を受けた日から一月以内に土地収用法（昭和二十六年法律第二百十九号）第九十四条第二項の規定による収用委員会の裁決を求めることができる。

補償金額に不服があれば、収用委員会の裁決を求めることができます。
ただし期限があり、決定の通知を受けた日から一月以内に手続きを取る必要があります。
収用委員会は土地収用法にもとづく機関で、補償額の争いを専門に扱います。
まずは通知を受けた金額と根拠をよく確認し、期限内に判断することが大切です。

うちの建物が対象になるかどうか、一度確認してみます。

気になる方は特定行政庁の窓口に相談してみてください。
実際に発動されることはめったにない措置ですよ。