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2022.08

低層住居専用地域の外壁はなぜ境界線から1.5メートル離れて建てられるのか｜建築基準法第54条の後退距離を解説

敷地の境界線ぎりぎりまで外壁を寄せて家を建てられると思っている方は少なくありません。
しかし低層住居専用地域や田園住居地域では、都市計画で外壁の後退距離が定められていることがあります。
建築基準法第54条は、この限度を1.5メートルか１メートルのどちらかに限定しています。
この規定がどの地域に効き、どこまで例外が認められるのかを解説します

境界線ぎりぎりまで外壁を寄せて家を建てるつもりでしたが、役所の窓口でそれはできないと言われました。

それは外壁の後退距離という規定かもしれません。
まず制度の中身から確認しましょう。

外壁さえ境界線に近づけなければ、出窓や物置は自由に配置してよいと思っていました。

実は小さなものには例外があります。
次はどの地域が対象かを確認しましょう。

この記事の結論

用途地域に関する都市計画で「外壁の後退距離」の限度が定められた地域では、外壁またはこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離はその限度以上でなければなりません（建築基準法第54条第１項）。
対象となるのは第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・田園住居地域の３種類の用途地域だけで、都市計画で定める限度は1.5メートルか１メートルのどちらかに限られます。
外壁またはこれに代わる柱の中心線の長さの合計が３メートル以下の出っ張りは、この規制の対象になりません（建築基準法施行令第135条の22第一号）。
軒の高さが2.3メートル以下で床面積の合計が５平方メートル以内の物置その他これに類する用途の建築物も、後退距離の規制から外れます。
都市計画で後退距離の限度が定められていない地域には、この規制そのものが適用されません。

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外壁の後退距離は都市計画で決まり限度は1.5メートルか１メートルであることを示す図解

外壁の後退距離とは何を指すのか

敷地の境界線ぎりぎりまで外壁を寄せて家を建てられると思っている方は少なくありません。
しかし用途地域によっては、外壁を境界線から一定の距離だけ離さなければならない規定があります。

建築基準法第54条第１項　第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内においては、建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離（以下この条及び第86条の６第１項において「外壁の後退距離」という。）は、当該地域に関する都市計画において外壁の後退距離の限度が定められた場合においては、政令で定める場合を除き、当該限度以上でなければならない。

この規定が効くのは、外壁の後退距離の限度を都市計画が定めた場合だけです。
すべての敷地に一律にかかる規制ではなく、都市計画による個別の指定が前提になります。
指定があれば、外壁またはこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離を、定められた限度以上に保たなければなりません。
基礎や屋根の先端ではなく、あくまで外壁の面を基準に測る点に注意が必要です。
次は、この規定がどの地域に効き、限度がいくらになるのかを確認しましょう。

境界線ぎりぎりまで外壁を寄せて家を建てるつもりでしたが、それはできないのですか。

外壁の後退距離が定められた地域では、境界線まで寄せられません。
次はどの地域が対象かを確認しましょう。

どの地域でいくら離せばよいのか

外壁の後退距離は、すべての住宅地に共通する規制ではありません。
対象になる地域と、定められる数値の幅は法律で決まっています。

建築基準法第54条第２項　前項の都市計画において外壁の後退距離の限度を定める場合においては、その限度は、一・五メートル又は一メートルとする。

対象になるのは第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・田園住居地域の３種類だけです。
これら以外の用途地域には、外壁の後退距離という規制自体がありません。
都市計画で限度を定める場合も、その数値は1.5メートルか１メートルのどちらかに限られ、市区町村が独自の数値を定めることはできません。
逆に言えば、この３つの用途地域であっても、都市計画で限度を定めていなければ規制は生じません。
次は、外壁を後退させても許される小さな出っ張りの例外を確認しましょう。

うちの土地は第一種低層住居専用地域ですが、必ず1.5メートル離さないといけないのですか。

都市計画で限度が定められていなければ、規制自体が生じません。
次は小さな出っ張りの扱いを確認しましょう。

小さな出っ張りや物置まで規制されるのか

外壁を後退させる規定があっても、建物のあらゆる部分が対象になるわけではありません。
政令は小さな出っ張りや物置について例外を定めています。

建築基準法施行令第135条の22　法第54条第１項の規定により政令で定める場合は、当該地域に関する都市計画において定められた外壁の後退距離の限度に満たない距離にある建築物又は建築物の部分が次の各号のいずれかに該当する場合とする。
一　外壁又はこれに代わる柱の中心線の長さの合計が三メートル以下であること。
二　物置その他これに類する用途に供し、軒の高さが二・三メートル以下で、かつ、床面積の合計が五平方メートル以内であること。

出窓や小さな軒など、長さの合計が３メートル以下の出っ張りは後退距離の規制を受けません。
これは第一号の例外で、複数箇所ある場合は合計の長さで判断します。
第二号では、軒の高さが2.3メートル以下で床面積の合計が５平方メートル以内の物置も対象外になります。
どちらも建物本体ではなく、ごく小さな附属部分に限った例外です。
次は、この例外を適用するときに見落としやすい落とし穴を確認しましょう。

出窓が境界線に近いのですが、それだけで違反になりますか。

長さの合計が３メートル以下なら例外の対象です。
次は判断を誤りやすい点を確認しましょう。

出っ張りが複数あるとどう判断するのか

境界線に沿う壁面に複数の小さな出窓が並び１本の長い定規で長さを測っているイラスト

出っ張りの例外は、１か所ずつ個別に判断してよいものではありません。
条文が求めているのは、壁面全体を通じた合計の長さです。

建築基準法施行令第135条の22第一号　外壁又はこれに代わる柱の中心線の長さの合計が三メートル以下であること。

「長さの合計」とあるとおり、複数の出っ張りは足し合わせて判断します。
１か所ごとの出窓が短くても、壁面全体で合計すれば３メートルを超えることがあります。
合計が限度を超えれば、超えた部分の外壁は後退距離の規制をそのまま受けます。
設計段階で出窓や玄関ポーチなど境界線側に出る部分をすべて洗い出し、長さを合算して確認することが欠かせません。
次は、実務で明日から確認すべき手順を整理しましょう。

出窓を２か所に分ければ、それぞれ３メートル以下だから大丈夫だと思っていました。

合計で判断するので、分けても足し合わされます。
次は確認の手順を整理しましょう。

明日からなにを確認すればよいのか

外壁の後退距離が問題になるのは、設計の初期段階です。
着工前に確認しておくべき点を整理します。

計画地が第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・田園住居地域のいずれかに該当するかを都市計画図で確認する
該当する場合、その地域に外壁の後退距離の限度が都市計画で定められているか、定められていれば1.5メートルか１メートルのどちらかを確認する
出窓や軒などの出っ張りがある場合、中心線の長さの合計が３メートルを超えないかを設計図書で確認する
境界線付近に物置を計画する場合、軒の高さと床面積が例外の基準内に収まっているかを確認する

都市計画での指定の有無と、限度の数値、出っ張りの合計、この３点を早い段階で押さえることが出発点です。
指定がなければ規制自体が生じず、指定があっても例外の範囲内に収まれば問題になりません。
判断に迷う出っ張りや物置は、特定行政庁の建築指導窓口で個別に確認しておくと安全です。
次はよくある質問を見ていきましょう。

まず都市計画での指定と、出っ張りの合計、この２点を確認します。

はい、その２点が出発点です。
次はよくある質問を見ていきましょう。