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2022.07

第二種中高層住居専用地域でホテルや自動車教習所はなぜ建てられないのか｜建築基準法別表第二（に）項第四号から第六号の規制を解説

第二種中高層住居専用地域は、中高層のマンションを中心にしながらも、一定の利便施設を認める用途地域です。
同じ中高層住居専用地域でも、第一種は「建てられる建物」を列挙する方式なのに対し、第二種は「建ててはならない建物」を列挙する方式に変わります。
その禁止リストには、ホテルや旅館、自動車教習所、さらに小さな畜舎まで含まれています。
第二種中高層住居専用地域では、ホテルや旅館、自動車教習所、十五平方メートルを超える畜舎が原則建てられません

第二種中高層住居専用地域の土地にホテルを建てたいという相談があったのですが、そのまま建てられますか。

実は建築基準法別表第二（に）項第四号により、ホテルは原則建てられないんです。
まず条文で仕組みを確認しましょう。

マンションが建ち並ぶ地域だから、宿泊施設はふさわしくないということですか。

それだけでなく、自動車教習所や畜舎まで同じ号でまとめて規制されています。
順番に見ていきましょう。

この記事の結論

第二種中高層住居専用地域では、建築基準法第48条第４項により別表第二（に）項に掲げる建築物は原則建てられません。
同項第四号は、ホテルや旅館を規模を問わず禁止しています。
第五号は自動車教習所を、規模の限定なく禁止対象にしています。
第六号が禁止する畜舎は、施行令第百三十条の七により床面積十五平方メートルを超えるものに限られます。
例外的に建てる道は、特定行政庁の許可に限られます。

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第二種中高層住居専用地域でホテルや旅館自動車教習所十五平方メートル超の畜舎が建築禁止であることを示す図解

第二種中高層住居専用地域とはどんな地域か

第二種中高層住居専用地域は、中高層住宅を中心にしながらも一定の利便施設を許容する地域です。
同じ中高層住居専用地域でも、第一種と第二種では条文の書き方そのものが正反対になります。

建築基準法第48条第３項　第一種中高層住居専用地域内においては、別表第二（は）項に掲げる建築物以外の建築物は、建築してはならない。
建築基準法第48条第４項　第二種中高層住居専用地域内においては、別表第二（に）項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が第二種中高層住居専用地域における良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。

第一種は「建てられる建物」を列挙し、第二種は「建ててはならない建物」を列挙するという正反対の書き方です。
第一種（は項）は病院・大学・老人福祉センターなど特定の用途だけを積極的に許すポジティブリストで、そこに載っていない用途は原則建てられません。
一方、第二種（に項）は原則自由に建てられる中で、特定の用途だけを名指しで禁止するネガティブリストです。
つまり第二種のほうが建てられる用途の幅は広いものの、禁止された用途を個別に確認しないと見落としやすいという性質があります。
次は、この禁止リストのうち実務で相談を受けやすい３つの用途を確認しましょう。

同じ中高層住居専用地域なのに、書き方がそんなに違うんですね。

はい、第二種のほうが原則自由な分、個別の禁止に注意が必要です。
次はホテルの規定を見てみましょう。

ホテルや旅館はなぜ建てられないのか

第二種中高層住居専用地域では、ホテルや旅館を建てることができません。
条文を確認します。

建築基準法別表第二（に）項　第二種中高層住居専用地域内に建築してはならない建築物　四　ホテル又は旅館

第四号は、規模を問わずホテルや旅館そのものを建築禁止の対象にしています。
工業地域を規制する第12項の（を）項第二号にも同じくホテルや旅館を禁止する号がありますが、そちらは工場の操業環境を守るための規制です。
一方、住居系である第二種中高層住居専用地域での禁止は、不特定多数の宿泊者が出入りする施設が、中高層マンションを中心にした閑静な住環境になじまないという趣旨によるものです。
第一種中高層住居専用地域（は項）にもホテルを許容する号は無いため、中高層住居専用地域は第一種・第二種のどちらでもホテルを建てられません。
次は、自動車教習所がどう扱われるかを確認しましょう。

ホテルはやっぱり住宅街にはふさわしくないということですね。

それだけでなく、自動車教習所も同じ号でまとめて禁止されています。
次はその中身を見ましょう。

自動車教習所も同じように建てられないのか

自動車教習所も、第二種中高層住居専用地域では建てられません。
条文を確認します。

建築基準法別表第二（に）項　第二種中高層住居専用地域内に建築してはならない建築物　五　自動車教習所

第五号は自動車教習所を、規模や構造を問わずそのまま建築禁止の対象にしています。
ホテルや旅館（第四号）が不特定多数の出入りを理由にするのに対し、自動車教習所はコースの走行音やクラクションの音による騒音が、閑静な住環境を害するおそれがあるためと考えられます。
条文には床面積や規模による例外規定が無いため、小規模な教習所であっても第五号の対象から外れることはありません。
次は、同じ号にまとめて規制されているもう一つの用途、畜舎を確認しましょう。

教習所は騒音のイメージがありますし、納得です。

次は意外な小ささで規制される畜舎を見てみましょう。

畜舎はなぜ十五平方メートルという小さな面積で規制されるのか

第六号が規制する畜舎は、面積の基準が意外なほど小さく設定されています。
条文と政令をあわせて確認します。

建築基準法別表第二（に）項　第二種中高層住居専用地域内に建築してはならない建築物　六　政令で定める規模の畜舎
建築基準法施行令第百三十条の七　法別表第二（に）項第六号に規定する政令で定める規模の畜舎は、床面積の合計が十五平方メートルを超えるものとする。

施行令が定める畜舎の規制対象は、床面積の合計が十五平方メートルを超えるものです。
十五平方メートルは一般的な物置や小屋とほとんど変わらない大きさで、家畜を飼育する畜舎としてはかなり小規模な部類に入ります。
つまり、庭先で数羽の鶏や小動物を飼う程度の小屋であれば規模の基準を下回りますが、それを超える畜舎は原則建てられません。
第六号は住宅の敷地内で家畜を飼う小規模な例までは規制せず、一定規模を超えて飼育目的が明確になった段階から規制する仕組みだと分かります。
次は、明日から実務で確認すべき点を整理しましょう。

十五平方メートルって、思ったよりずっと小さいんですね。

はい、規模の小ささが落とし穴になりやすい号です。
次は確認すべき点を整理しましょう。

明日からなにを確認すればよいのか

第二種中高層住居専用地域でホテルや自動車教習所、畜舎の相談を受けたときは、早い段階での確認が欠かせません。
確認すべき点を整理します。

計画地が第二種中高層住居専用地域か、ホテル等を建てられる他の用途地域かを都市計画図で確認する
ホテル・旅館・自動車教習所は、規模を問わず（に）項第四号・第五号の対象になることを確認する
畜舎は施行令第百三十条の七の基準（床面積十五平方メートル）を超えるかどうかを実測して確認する
例外的に建てたい場合は、特定行政庁への事前相談を選択肢に入れる

計画地の用途地域を確認することが、何よりも先に必要な作業です。
都市計画図で第二種中高層住居専用地域かどうかを見極め、（に）項の禁止対象に当てはまるかを個別に判断します。
ホテル・旅館・自動車教習所は規模を問わず禁止対象ですが、畜舎だけは施行令の面積基準で線引きされる点に注意が必要です。
相談を受けたら、まず用途地域と建物の用途区分、必要なら面積の実測まで確認しましょう。

用途地域と面積、まずその２点を確認します。

はい、その２点が出発点です。
次はよくある質問を見ていきましょう。