BLOG

2022.05

用途地域の容積率や高さの上限はなぜ特定街区では通用しないのか｜建築基準法第六十条の規制を解説

建物の容積率や高さの上限は、通常なら用途地域ごとに決められた計算式で算出します。
けれども、大規模な街区の再開発などでは、その計算式がまるごと外れる区域があります。
そこでは都市計画そのものが、街区ごとに独自の数字を直接定めます。
この特定街区という仕組みがどんな街区に、どんな基準を課すのかを解説します

うちの敷地は近隣商業地域なので、容積率は用途地域の数字どおりで計算しています。

その計算式が通用しない区域があります。
街区ぜんたいの再開発などで指定される区域です。

用途地域の数字が使えないということですか。

はい、「特定街区」という指定です。
まず制度の中身から確認しましょう。

この記事の結論

大規模な街区の整備・造成を行う区域には、用途地域の容積率や高さのルールに代えて「特定街区」が指定されることがあります（建築基準法第六十条、都市計画法第九条第二十項）。
特定街区内では、容積率・建物の高さの最高限度・壁面の位置の制限を、都市計画そのものが直接定めます。
第五十二条から第五十九条までの用途地域系の規制がまとめて適用されなくなります。
特定街区に関する都市計画の案には、利害関係者の同意が必要とされています（都市計画法第十七条第三項）。
壁面の位置の制限には、地盤面下の部分や国が指定する歩廊の柱は対象外になるという例外があります。

▼

用途地域の容積率や高さの上限はどんな街区で通用しなくなるのか

容積率や高さの上限は、通常は用途地域ごとに定められた計算式で決まります。
けれども、大規模な街区の再開発など特別な事情がある場所では、この計算式が丸ごと外れることがあります。

都市計画法第九条第二十項　特定街区は、市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成が行われる地区について、その街区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定める街区とする。

特定街区は、市街地の整備や造成を行う街区について、都市計画そのものが容積率や高さの数字を直接定める仕組みです。
通常の用途地域では、建物の容積率や高さの上限は地域ごとの計算式から機械的に算出されます。
特定街区に指定されると、この計算式に代えて、都市計画が街区ごとに独自の数字をそのまま基準として定めます。
再開発で建てる建物の規模を柔軟に設計したい場合などに使われる指定です。
次は、この指定がどんな街区に対して行われるのかを確認しましょう。

うちの近所でも再開発の話がありますが、これと関係がありますか。

街区全体の再開発であれば関係するかもしれません。
次は指定の対象を見ていきましょう。

特定街区はどんな街区に指定されるのか

特定街区は、単に広い土地というだけでは指定されません。
街区としてのまとまった整備や造成が前提になります。

都市計画法第八条第三項第二号リ　（略）特定街区　建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限

特定街区に指定されるときは、都市計画そのものにこの三つの項目を必ず定めることになっています。
都市計画の決定段階で、容積率・高さの最高限度・壁面の位置の制限という三つの数字が街区ごとに個別に決められるのが特定街区の仕組みです。
用途地域のように地域一帯に同じ計算式を当てはめるのではなく、街区ひとつひとつに合わせて都市計画の手続きを経て個別に定められます。
対象になるのは、前の章で見たとおり街区の整備・造成が行われる区域に限られます。
次は、この三つの項目が建物に具体的にどうかかるのかを確認しましょう。

用途地域とは別に、街区ごとに数字が決められるのですね。

はい、容積率・高さ・壁面位置の三つが街区ごとに個別の基準になります。
次は建物にどうかかるかを見ていきましょう。

特定街区の中では何が定められるのか

特定街区に指定された街区では、建物そのものに直接かかる基準を確認しておく必要があります。
まず最も基本になる、容積率と高さの基準を見ていきます。

建築基準法第六十条第一項　特定街区内においては、建築物の容積率及び高さは、特定街区に関する都市計画において定められた限度以下でなければならない。
同条第二項　特定街区内においては、建築物の壁又はこれに代わる柱は、建築物の地盤面下の部分及び国土交通大臣が指定する歩廊の柱その他これに類するものを除き、特定街区に関する都市計画において定められた壁面の位置の制限に反して建築してはならない。

特定街区内の建物は、容積率と高さの両方について都市計画が定めた限度をそのまま守らなければなりません。
壁の位置についても同様で、都市計画が定めた壁面の位置の制限に反して建築することはできません。
例外になるのは、建物の地盤面より下の部分と、国土交通大臣が指定する歩廊（アーケード状の通路）の柱など限られたものだけです。
つまり容積率・高さ・壁面位置という三つの基準が、街区ごとの都市計画によって個別に置き換えられる形になります。
次は、この置き換えがどこまで及ぶのかを確認しましょう。

壁面の位置まで都市計画で決まってしまうんですね。

はい、地盤面下の部分などの限られた例外を除いて対象になります。
次は見落としやすい点を確認しましょう。

なぜ通常の用途地域規制がまったく及ばなくなるのか

用途地域の規制表に禁止マークが付き特定街区の計画書だけが有効になることを示すイラスト

特定街区に指定されると、通常の用途地域の規制がどこまで生きているのか気になるところです。
実は、かなり広い範囲の規定がまとめて適用除外になります。

建築基準法第六十条第三項　特定街区内の建築物については、第五十二条から前条まで並びに第六十条の三第一項及び第二項の規定は、適用しない。

特定街区に指定されると、第五十二条から第五十九条までの用途地域系の規制がまとめて適用されなくなります。
これには容積率の基本規定だけでなく、建蔽率・高度地区・高度利用地区の規定まで含まれます。
つまり用途地域そのものが変わるわけではなく、都市計画が定めた特定街区の数字だけが基準として生き残る形になります。
さらに都市計画法第十七条第三項により、特定街区に関する都市計画の案には、政令で定める利害関係者の同意を得ることが必要とされています。
通常の用途地域の指定にはない、この同意の手続きが特定街区特有の落とし穴になります。

用途地域の規制がここまで丸ごと外れるとは思いませんでした。

はい、容積率や高さの基本規定がまとめて外れます。
次は確認の手順を整理しましょう。

特定街区に関わる計画では何を確認すればよいのか

特定街区に関わる土地の取引や建築計画では、早い段階での確認が欠かせません。
確認すべき点を整理します。

計画地が特定街区に指定されているかを都市計画課の都市計画図で確認する
指定されている場合、都市計画が定める容積率・高さの最高限度・壁面の位置の制限の具体的な数字を確認する
通常の用途地域の容積率や高さの計算式（第五十二条から第五十九条まで）は適用されないことを前提に計画を立てる
都市計画の決定や変更の手続きに関わる場合は、利害関係者としての同意手続きの要否を特定行政庁や都市計画課に確認する

まず自分の計画地が特定街区に指定されているかどうかを都市計画図で確認することが出発点です。
指定されていれば、通常の用途地域の計算式は使えず、都市計画そのものが定めた数字に従うことになります。
再開発などで計画に関わる立場にある場合は、同意手続きの対象になるかどうかも早めに確認しておくとよいでしょう。
迷ったときは特定行政庁の建築指導課や都市計画課に相談すると確実です。
次はよくある質問を見ていきましょう。

まずは都市計画図を確認してみます。

指定されていれば都市計画の数字がそのまま基準になります。
次はよくある質問を見ていきましょう。