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2023.01

容積率は前面道路が狭いとなぜ都市計画の数字より下がるのか｜建築基準法第五十二条の幅員による制限を解説

建築基準法の容積率は、都市計画で定められた数値どおりに使えるとは限りません。
敷地に接する前面道路の幅員によって、上限がさらに下がることがあるからです。
この仕組みを知らずに増築や建て替えを計画すると、想定より小さい建物しか建てられないことがあります。
前面道路の幅員は、容積率を左右するもう一つの基準です

うちの前の道路、車がすれ違うのがやっとの狭さなんです。
これも建物の広さに関係してくるんでしょうか。

実は関係してきますよ。
容積率は都市計画の数字だけで決まるわけではありません。

都市計画の数字どおりに建てられるものだと思っていました。

前面道路の幅員も一緒に見る必要があるんです。
順番に確認していきましょう。

この記事の結論

延べ面積の敷地面積に対する割合である容積率は、都市計画で用途地域ごとに定められた数値が基本になります。
ただし前面道路の幅員が十二メートル未満の場合は、容積率がさらに制限されることがあります（建築基準法第五十二条第二項）。
住居系の用途地域では幅員の数値に十分の四を、それ以外の多くの地域では十分の六を掛けた数値が上限になります。
都市計画の数値と幅員から計算した数値のうち、小さいほうがその敷地の上限になります。
建築後に都市計画が変わって容積率オーバーになっても、既存不適格として扱われ直ちに違反にはなりません。

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容積率はどうやって決まるのか

容積率は、建物を建てるときにまず確認する基本の数値です。
この数値は都市計画によって、用途地域ごとにあらかじめ決められています。

第五十二条第一項　建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合（以下「容積率」という。）は、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値以下でなければならない。

容積率は、延べ面積を敷地面積で割った割合の上限です。
第一種低層住居専用地域などでは十分の五から十分の二十までの間で、商業地域では十分の二十から十分の百三十までの間で、用途地域ごとに数値の幅が決まっています。
実際にどの数値になるかは、その土地の都市計画で個別に指定されます。
ここまでは多くの人がイメージする「容積率」そのままですが、これだけで上限が決まるわけではありません。

都市計画で決まった数値がそのまま使える上限なんですね。

敷地によっては、それより低い数値になることもあります。
次にその理由を見ていきましょう。

前面道路が狭いとなぜ容積率がさらに制限されるのか

都市計画で決まった数値だけを見ていると見落としやすいのが、前面道路の幅員による制限です。
この制限は、条文では容積率の基本規定のすぐ後に置かれています。

第五十二条第二項（抜粋）　前項に定めるもののほか、前面道路（前面道路が二以上あるときは、その幅員の最大のもの）の幅員が十二メートル未満である建築物の容積率は、当該前面道路の幅員のメートルの数値に、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値を乗じたもの以下でなければならない。

前面道路の幅員が十二メートル未満だと、容積率はもう一段階制限されます。
対象になるのは、敷地が接する道路のうち幅員が最大のものです。
この幅員のメートル数に、用途地域ごとに決まった数値を掛けた値が、その敷地の容積率の上限になります。
都市計画の数値だけを見て安心していると、実際にはこの計算のほうが厳しく効いていることがあります。

幅員に掛ける数値って、どこの建物でも同じなんでしょうか。

いいえ、用途地域によって変わりますよ。
次はその違いを見てみましょう。

掛ける数値はなぜ住居系とそれ以外で違うのか

前面道路の幅員に掛ける数値は、用途地域の種類によって決まっています。
条文では、地域の区分ごとに数値が細かく分けられています。

第五十二条第二項第一号・第三号（抜粋）　第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内の建築物　十分の四／その他の建築物　十分の六（特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあつては、十分の四又は十分の八のうち特定行政庁が定めるもの）。

数値が小さいほど、同じ道路幅でも容積率の上限は低くなります。
第一種・第二種低層住居専用地域や田園住居地域では十分の四、それ以外の多くの地域では十分の六が原則です。
住居系の地域で数値が低いのは、日照や採光といった住環境を優先する考え方によるものです。
特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定した区域では、この数値が変わることもあります。

じゃあ、うちが建った当時と今とで数値が変わることもあるんですね。

そのとおりです。
そこで気をつけたい落とし穴があります。

適法に建てた建物が後から容積率オーバーになることがあるのか

建築時には適法だった建物でも、その後の都市計画の見直しで状況が変わることがあります。
このとき頼りになるのが、既存不適格という仕組みです。

第三条第二項　この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際現に存する建築物若しくはその敷地……がこれらの規定に適合せず、又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分に対しては、当該規定は、適用しない。

都市計画が変わると、容積率の上限そのものが変わることがあります。
用途地域の変更で指定容積率が下がったり、前面道路の幅員の扱いが変わったりすると、建築時には適法だった建物が数値の上では容積率オーバーになることがあります。
この場合も第三条第二項の既存不適格として扱われ、直ちに違反になるわけではありません。
ただし増築や建て替えをするときは、現在の基準で改めて容積率を計算し直す必要があります。

それなら、うちの古い建物も一度確認したほうがよさそうです。

特に古い建物ほど確認する価値がありますよ。
最後に確認の手順を見ていきましょう。

増築や建て替えの前に何を確認すればよいのか

ここまでの内容をふまえると、増築や建て替えの前に確認しておきたいことが見えてきます。
特に古い建物ほど、建築当時と条件が変わっていないかを確かめる価値があります。

敷地に接する前面道路の幅員を実測し、十二メートル未満かどうかを確認する
都市計画情報で用途地域と指定容積率の数値を確認する
幅員に掛ける数値（十分の四か十分の六か）を確認する
建築当時と現在とで、道路の幅員や用途地域が変わっていないかを確認する

この四つを確認しておくと、計画段階でのつまずきを防げます。
道路幅員は現地で実測するのが確実で、役所の資料だけでは実態と食い違うことがあります。
都市計画情報は市区町村の窓口やウェブサイトで公開されており、用途地域と指定容積率をすぐに確認できます。
不安があるときは、設計を始める前に特定行政庁の窓口に相談するのが近道です。

次の計画を立てる前に、うちの道路幅を測ってみます。

それが一番確実な確認方法です。
次はよくある質問を見ていきましょう。