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2022.02

建築設備の定期検査で要是正と判定されたらどう対応すればよいか｜維持保全の努力義務から是正命令まで解説

建築設備の定期検査報告書に「要是正」の判定が並んでいると、次に何をすればよいのか分からず手が止まってしまうことがあります。
検査はあくまで不具合を見つけるための手続きであり、それ自体が建物を直してくれるわけではありません。
実は建築基準法には、検査結果を踏まえて建物を適法な状態に戻すための、所有者・管理者向けのルールが別に定められています。
この記事では要是正と判定された後に何をどこまで行えばよいのかを、根拠条文に沿って整理します。

先日の定期検査で要是正がいくつか付いてしまいました。
これって早く直さないといけないんでしょうか。

はい、放置してよいものではありません。
建築基準法にも根拠となる条文があるので、順番に見ていきましょう。

うちは複数の設備で指摘があって、正直どこから手を付ければいいのか迷っています。

優先順位の考え方も含めて、記事の中で整理していきますね。

この記事の結論

要是正の判定は、建築基準法第８条が定める維持保全の努力義務を具体的に示したものです
是正の期限そのものを定める条文はなく、人命に関わる項目から優先して直すという考え方が基本になります
床面積などの規模で指定された建築物は、維持保全計画の作成まで求められることがあります
是正が完了したら次回検査で確認できるよう記録を残しておくことが実務上重要です
是正の指示に従わない場合、最終的には措置命令や行政代執行に発展することがあります

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要是正と判定されたら法律上何をしなければならないのか

検査結果表に「要是正」と書かれていても、その先どう動くべきかまでは書かれていません。
実はこの一文の背景には、建築基準法が所有者に課している別の義務があります。

問１　建築設備の定期検査で「要是正」と判定された場合、建築物の所有者又は管理者は法律上どのような義務を負うのか。

答１　建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない（法第８条第１項）。定期検査で「要是正」と判定された箇所は、この維持保全の義務が現に果たされていない状態を示すものであり、報告書の提出をもって完結する手続きではない。

要是正は「報告して終わり」の印ではなく「直すべき」というサインです。
建築基準法第８条第１項は、所有者・管理者・占有者に対して建物を常時適法な状態に保つよう努力義務を課しています。
定期検査はこの義務が守られているかを定期的に確認する仕組みであり、「要是正」の判定はその義務が果たされていない箇所を具体的に示したものです。
罰則が直接科されるのは主に検査や報告そのものを怠った場合で、要是正への対応そのものに罰則規定はありませんが、努力義務であっても放置してよい理由にはなりません。
まずは検査結果表の要是正欄を確認し、どの設備のどの項目が該当するのかを洗い出すところから始めましょう。

要是正には直接の罰則が無いなら、急がなくても大丈夫なんでしょうか。

義務はあるので放置は禁物です。
次の項目で期限の考え方を見ていきましょう。

是正の期限はいつまでと決まっているのか

要是正になった項目をすべて同じペースで直そうとすると、かえって対応が後手に回ることがあります。
まずは期限に関する条文の建て付けを確認しておきましょう。

問２　建築基準法には、要是正と判定された箇所を何日以内に是正しなければならないという期限の定めはあるのか。

答２　法第８条第１項は「常時適法な状態に維持するように努めなければならない」と定めるのみで、是正までの具体的な期限日数を定める規定はない。もっとも義務の性質上、人命に関わる項目ほど速やかな是正が求められると解される。

法律上の一律の期限は存在しません。
だからこそ、どの項目から手を付けるかという優先順位づけが実務上の課題になります。
非常用照明や排煙設備のように火災時の避難に直結する設備は、次回検査を待たずに速やかな是正が望まれます。
一方で外観の軽微な劣化など緊急性の低い項目は、計画的な修繕スケジュールに組み込んでも差し支えないと考えられます。
専門業者に現地を確認してもらい、危険度の高い項目から順に是正の見積りを取るのが現実的な進め方です。

確かに、非常用照明が切れたままなのは怖いですね。
優先して直すよう伝えます。

その判断で問題ありません。
次は建物の規模によって追加で求められることを説明します。

大規模な建物では是正の進め方に追加のルールがあるのか

小規模な建物と大規模な特殊建築物とでは、維持保全に求められる取り組みの重さが異なります。
規模によって上乗せされるルールを確認しておきましょう。

問３　建築基準法施行令で定める規模の特殊建築物などについて、所有者は要是正への対応以外に何を求められるのか。

答３　安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定める特殊建築物などの所有者又は管理者は、建物を常時適法な状態に維持するため、必要に応じ維持保全に関する準則又は計画を作成し、その他適切な措置を講じなければならない（法第８条第２項）。

一定規模以上の建物では計画的な維持保全そのものが義務になります。
対象になるのは、安全上・防火上・衛生上特に重要な政令指定の特殊建築物や、特定行政庁が個別に指定した建築物です。
これらの建物では、要是正の項目が出るたびに場当たり的に対応するのではなく、維持保全計画に沿って点検・修繕のサイクルを回すことが求められます。
国土交通大臣が定める指針（法第８条第３項）も参考にしながら、計画の作成や見直しを検討するとよいでしょう。
自分の建物がこの規模指定に該当するかどうかは、特定行政庁の窓口や検査を依頼した検査員に確認しておくと安心です。

うちの規模だと計画書まで作る必要があるのか気になります。

該当するかどうかは特定行政庁への確認が確実です。
次は是正が終わったあとの記録の残し方です。

是正が完了したことはどう記録すればよいのか

せっかく是正工事を終えても、記録が残っていなければ次の検査で説明に手間取ります。
是正後にやっておくべき記録の残し方を整理します。

問４　定期検査で要是正となった箇所を修繕した場合、その事実は次の検査でどのように扱われるのか。

答４　定期検査は都度の状況を確認するものであり、前回是正した箇所についても次回検査で改めて現況が確認される。是正済みであることをその場で示せるよう、工事内容・実施日・施工業者が分かる記録を保管しておくことが実務上望ましい。

是正の証拠は自分たちで残しておく必要があります。
定期検査は毎回の時点での状態を見る手続きなので、過去の是正実績を自動的に引き継いでくれるわけではありません。
是正前後の写真、工事日と内容が分かる請求書や報告書を保管しておくと、次回検査時の確認がスムーズになります。
複数の設備で是正が重なるときは、設備ごとに記録をまとめておくと検査員への説明も簡単になります。
維持保全計画を作成している建物では、計画の実施記録として一体で管理するのも有効です。

つまり直したら終わりではなく、証拠を残すところまでがセットなんですね。

そのとおりです。
最後に、是正を怠った場合にどうなるかを見ておきましょう。

是正を怠るとどうなるのか

要是正そのものに直接の罰則は無いと説明しましたが、放置し続けた場合の行き着く先は別に定められています。
最後に是正を怠った場合の流れを確認しておきましょう。

問５　要是正の状態を放置し、是正が行われないまま特定行政庁が違反と判断した場合、どのような措置がとられることがあるのか。

答５　特定行政庁は、建築基準法令の規定に違反した建築物について、相当の猶予期限を付けて修繕その他違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる（法第９条第１項）。この命令に従わない場合は、行政代執行法に基づき特定行政庁が自ら是正の措置を行い、費用を所有者等に負担させることができる。

放置の最終形は命令と代執行です。
要是正そのものへの罰則が無いからといって、無制限に放置してよいわけではありません。
特定行政庁が違反と判断すれば措置命令を出すことができ、これに従わない場合は行政代執行による強制是正と費用負担に発展します。
一方、検査そのものを行わなかったり不誠実な報告をしたりした場合は、また別に罰則の対象になります。
どちらのルートに進んでも所有者側の負担は増えるため、要是正の判定が出た段階で早めに専門業者へ相談するのが結局は近道です。

早めに相談する方が安心だと分かりました。
ありがとうございます。

是正のご相談も含めて、㈱防災屋でもご相談を承っております。