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2024.09

防火地域と準防火地域ではなにが変わるのか｜建築基準法が定める建物の造りと屋上の看板の基準を解説

建物の造りを決めているのは消防法だけではありません。
その敷地が防火地域や準防火地域に入っているかどうかで、屋根も外壁も窓も、選べるものが先に絞られています。
立入検査で構造の話になったとき、根拠が建築基準法の側にあることは意外と知られていません。
地域の指定は建物が建つ前から決まっている前提条件です。

立入検査で外壁と窓の造りを聞かれたのですが、消防法のどこにその決まりがあるのですか。

その話の根拠は建築基準法の側にあります。
建物がどの地域に建っているかで求められる造りが変わります。

地域というのは、番地のような住所のことでしょうか。

いいえ、都市計画で線を引いた防火地域と準防火地域のことです。
どこで線が引かれ、そこで何が変わるのかを順に見ていきましょう。

この記事の結論

防火地域と準防火地域は、市街地における火災の危険を防除するため定める地域とされています（都市計画法第９条第21項）
そのどちらでもない市街地にも、屋根と外壁の規制がかかる法第22条の区域があります
建築物に求められる造りは地域の別と階数と延べ面積の組み合わせで四つの号に分かれます（建築基準法施行令第136条の２）
防火地域では、建物の屋上に設ける看板や高さ３メートルを超える広告塔も不燃材料で造るか覆う必要があります（建築基準法第64条）
敷地が地域の内外にまたがるときは、原則として建物の全部に厳しいほうの規定がかかります（建築基準法第65条）

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建物の造りは地域の指定で変わり地域と規模と屋上の看板の三つを見ることを示した図解

防火地域や準防火地域はだれが定めているのか

防火地域も準防火地域も、消防署が建物ごとに決めているものではありません。
市町村や都道府県が都市計画として定め、地図の上に線を引いたものです。

都市計画法第９条第21項　防火地域又は準防火地域は、市街地における火災の危険を防除するため定める地域とする。

建築基準法第22条第１項（屋根）　特定行政庁が防火地域及び準防火地域以外の市街地について指定する区域内にある建築物の屋根の構造は、通常の火災を想定した火の粉による建築物の火災の発生を防止するために屋根に必要とされる性能に関して建築物の構造及び用途の区分に応じて政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものとしなければならない。（略）

線を引く主体が二つあります。
防火地域と準防火地域は都市計画として定められる地域で、市街地の火災の危険を防除することがその目的です。
これに対して建築基準法第22条第１項は、防火地域でも準防火地域でもない市街地について、特定行政庁が区域を指定する仕組みを別に置いています。
実務ではこの区域を法第22条の区域と呼び、防火地域・準防火地域とあわせて三段階で語られます。
どの区域にも入っていない土地もありますが、自分の建物がそのどれなのかを知らないままだと、増築や改修のときに設計の前提から食い違います。

指定されていることを建物側に知らせる通知のようなものは届くのですか。

個別の通知ではなく、都市計画の図書を一般の縦覧に供する形で公開されています。
まずは自分の敷地がどの色で塗られているかを確かめてください。

防火地域と準防火地域で建物の造りはどこで分かれるのか

地域が決まると、次に効いてくるのが建物の規模です。
同じ準防火地域でも、階数と延べ面積によって求められる造りは別のものになります。

建築基準法第61条第１項（防火地域及び準防火地域内の建築物）　防火地域又は準防火地域内にある建築物は、その外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に防火戸その他の政令で定める防火設備を設け、かつ、壁、柱、床その他の建築物の部分及び当該防火設備を通常の火災による周囲への延焼を防止するためにこれらに必要とされる性能に関して防火地域及び準防火地域の別並びに建築物の規模に応じて政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものとしなければならない。ただし、門又は塀で、高さ二メートル以下のもの又は準防火地域内にある建築物（木造建築物等を除く。）に附属するものについては、この限りでない。

建築基準法第２条第６号（延焼のおそれのある部分）　隣地境界線、道路中心線又は同一敷地内の二以上の建築物（延べ面積の合計が五百平方メートル以内の建築物は、一の建築物とみなす。）相互の外壁間の中心線（略）から、一階にあつては三メートル以下、二階以上にあつては五メートル以下の距離にある建築物の部分をいう。ただし、次のイ又はロのいずれかに該当する部分を除く。イ　防火上有効な公園、広場、川その他の空地又は水面、耐火構造の壁その他これらに類するものに面する部分（略）

建築物の規模の線は政令が四段階で引いています。
建築基準法施行令第136条の２は、防火地域内で階数が３以上か延べ面積が100平方メートルを超えるもの、準防火地域内で地階を除く階数が４以上か延べ面積が1,500平方メートルを超えるものを、いちばん重い第一号に置いています。
防火地域内で階数が２以下かつ延べ面積が100平方メートル以下のものと、準防火地域内で地階を除く階数が３のもの、または地階を除く階数が２以下で延べ面積が500平方メートルを超え1,500平方メートル以下のものが第二号です。
準防火地域内で地階を除く階数が２以下かつ延べ面積が500平方メートル以下のものは、木造建築物等かどうかで第三号と第四号に分かれます。
どの号に入っても延焼のおそれのある部分の開口部に防火設備を設けることは共通なので、まずは隣地境界線から１階で３メートル、２階以上で５メートルの範囲に何があるかを見てください。

隣が公園なら、その側の窓は延焼のおそれのある部分から外れるということですか。

条文は防火上有効な公園や広場や川に面する部分を除いています。
面していれば自動的に外れるわけではないので、図面を持って窓口で確かめてください。

屋根と外壁にはなにが求められるのか

地域の指定でいちばん先に効いてくるのが屋根です。
市街地の火災では飛んできた火の粉が屋根に落ちて次の火災が始まるため、条文もそこを名指ししています。

建築基準法施行令第136条の２の２（防火地域又は準防火地域内の建築物の屋根の性能に関する技術的基準）　法第六十二条の政令で定める技術的基準は、次に掲げるもの（略）とする。
一　屋根が、市街地における通常の火災による火の粉により、防火上有害な発炎をしないものであること。
二　屋根が、市街地における通常の火災による火の粉により、屋内に達する防火上有害な溶融、亀裂その他の損傷を生じないものであること。

建築基準法第23条（外壁）　前条第一項の市街地の区域内にある建築物（その主要構造部の第二十一条第一項の政令で定める部分が木材、プラスチックその他の可燃材料で造られたもの（略）に限る。）は、その外壁で延焼のおそれのある部分の構造を、準防火性能（略）に関して政令で定める技術的基準に適合する土塗壁その他の構造で、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものとしなければならない。

屋根に求められているのは二つの性能です。
火の粉で有害な発炎をしないことと、火の粉で屋内に達する溶融や亀裂を生じないことで、防火地域でも準防火地域でも同じ基準がかかります（建築基準法第62条）。
法第22条の区域では屋根に加えて外壁も見られますが、外壁の規制がかかるのは木造建築物等の延焼のおそれのある部分に限られます。
さらに延べ面積が1,000平方メートルを超える木造建築物等は、地域の指定と関係なく外壁及び軒裏の延焼のおそれのある部分を防火構造とし、屋根を法第22条第１項の構造にしなければなりません（建築基準法第25条）。
屋根の葺き替えや外壁の張り替えを検討するときは、材料を選ぶ前にこの三つのうちどれがかかるのかを設計者に確認してください。

屋根の葺き替えは修繕のつもりでしたが、材料まで決められているのですね。

条文が求めているのは材料名ではなく性能です。
国土交通大臣が定めた構造方法か認定を受けたものかを、見積書の段階で確かめておきましょう。

屋上の看板や高い塀にも規制はかかるのか

規制がかかるのは建物本体だけではありません。
防火地域では、屋上に載っているものと敷地の境に立っているものにも別の条文が用意されています。

建築基準法第64条（看板等の防火措置）　防火地域内にある看板、広告塔、装飾塔その他これらに類する工作物で、建築物の屋上に設けるもの又は高さ三メートルを超えるものは、その主要な部分を不燃材料で造り、又は覆わなければならない。

建築基準法第63条（隣地境界線に接する外壁）　防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。

看板は建物ではなく工作物として規制されています。
防火地域内であれば、建物の屋上に設けるものは高さを問わず、地上に立てるものは高さが３メートルを超えれば、主要な部分を不燃材料で造るか覆う必要があります。
テナントの入れ替わりで袖看板や屋上看板を作り替えるときに見落とされやすい条文で、意匠だけを決めて発注すると後から骨組みごとやり直しになります。
門や塀については、高さが２メートルを超えるもので防火地域内の建築物に附属するものなどが延焼防止上支障のない構造とされ（建築基準法施行令第136条の２第五号）、高さ２メートル以下のものは法第61条第１項のただし書で外れます。
逆に外壁が耐火構造であれば隣地境界線に接して外壁を設けられるという緩和もあるので、敷地いっぱいに建てたいときはここを見てください。

屋上の看板は前からあるものですが、作り替えるときに関係してくるのですね。

看板屋さんへの発注書に防火地域であることを書き添えておくのが確実です。
骨組みの材料が決まってからでは直しが大きくなります。

明日からなにを確かめればよいのか

最後に、自分の建物がどこに立っているかを確かめる順番を整理します。
敷地が地域の境目にかかっている場合の扱いも、条文がはっきり書いています。

建築基準法第65条（建築物が防火地域又は準防火地域の内外にわたる場合の措置）　建築物が防火地域又は準防火地域とこれらの地域として指定されていない区域にわたる場合においては、その全部についてそれぞれ防火地域又は準防火地域内の建築物に関する規定を適用する。ただし、その建築物が防火地域又は準防火地域外において防火壁で区画されている場合においては、その防火壁外の部分については、この限りでない。
２　建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合においては、その全部について防火地域内の建築物に関する規定を適用する。（略）

都市計画法第20条第２項　都道府県知事及び市町村長は、国土交通省令で定めるところにより、前項の図書又はその写しを当該都道府県又は市町村の事務所に備え置いて一般の閲覧に供する方法その他の適切な方法により公衆の縦覧に供しなければならない。

またがるときは厳しいほうに寄せます。
防火地域と指定のない区域にまたがれば全部が防火地域の扱いになり、防火地域と準防火地域にまたがれば全部が防火地域の扱いになります。
外れるのは防火壁で区画されている場合の、その防火壁の外側の部分だけです。
法第22条の区域についても同じ考え方の規定が置かれています（建築基準法第24条）ので、境目の敷地ほど早めに確かめる価値があります。
やることは３つで、都市計画の図書の縦覧で敷地の地域を確かめ、確認済証や検査済証で今の建物がどの号で建てられたかを押さえ、改修や看板の入れ替えを決める前に設計者と所管の建築部局に当てるという順番です。

つまり、まず地図で自分の敷地を確かめるところからですね。

そのとおりです。
地域が分かれば残りの条文はほとんど自動的に決まります。

よくある質問

Q自分の敷地が防火地域かどうかはどこで調べられますか？

A防火地域と準防火地域は都市計画として定められるものなので、都市計画の図書で確かめます。都市計画法第20条第２項は、その図書またはその写しを事務所に備え置いて一般の閲覧に供する方法その他の適切な方法により公衆の縦覧に供しなければならないとしています。窓口や公開の方法は自治体ごとに違うので、所管の担当部局に確かめてください。

Q準防火地域に木造の２階建てを建てることはできますか？

A建築基準法施行令第136条の２は、準防火地域内で地階を除く階数が２以下かつ延べ面積が500平方メートル以下の木造建築物等を第三号として別に扱っています。この号では外壁及び軒裏で延焼のおそれのある部分が防火構造の基準に適合し、外壁の開口部に設ける防火設備が加熱開始後20分間屋内側に火炎を出さないものであることなどが求められます。個別の可否は設計者と所管の建築部局にご確認ください。

Q敷地に立てる塀や門にも規制はかかりますか？

A建築基準法第61条第１項のただし書は、門または塀で高さが２メートル以下のもの、または準防火地域内にある建築物で木造建築物等を除くものに附属するものを適用の対象から外しています。裏を返せば、高さ２メートルを超える門や塀で防火地域内の建築物に附属するものなどは、延焼防止上支障のない構造とすることが求められます。

Q建物が防火地域と準防火地域にまたがっているときはどちらの規定が適用されますか？

A建築基準法第65条第２項は、建築物が防火地域および準防火地域にわたる場合はその全部について防火地域内の建築物に関する規定を適用するとしています。ただし、その建築物が防火地域外において防火壁で区画されている場合は、その防火壁外の部分について準防火地域内の建築物に関する規定を適用するとされています。