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2022.07

第一種低層住居専用地域の兼用住宅はなぜ店舗部分が50平方メートルまでしか認められないのか｜建築基準法別表第二（い）項第二号の規制を解説

第一種低層住居専用地域は、原則として住宅以外の建物を建てられない、最も規制が厳しい用途地域です。
ところが建築基準法別表第二（い）項第二号は、住宅でありながら店舗や事務所を兼ねる「兼用住宅」を例外として認めています。
この兼用住宅として認められるには、延べ面積の配分と対象業種の両方で、施行令が定める細かい条件を満たす必要があります。
兼用住宅を正しく計画するには、この床面積の配分と対象業種の両方を押さえておく必要があります

第一種低層住居専用地域に建つ住宅の一部で、小さなパン屋を始めたいという相談があったのですが、建てられますか。

実は別表第二（い）項第二号に、そうした兼用住宅の規定があるんです。
まず条文で仕組みを確認しましょう。

住宅と店舗を同じ建物に兼ねられるということですね。

はい、ただし床面積の配分に条件が付きます。
順番に見ていきましょう。

この記事の結論

第一種低層住居専用地域では、建築基準法第48条第１項により別表第二（い）項に掲げる建築物以外は原則建てられません。
別表第二（い）項第二号は、住宅でありながら事務所や店舗を兼ねる「兼用住宅」を政令の定める範囲で例外的に認めています。
兼用住宅は延べ面積の二分の一以上を居住の用に供する必要があります。
事務所や店舗など兼用部分の床面積は、施行令第百三十条の三により合計五十平方メートルが上限です。
対象になる業種は、施行令が定める七つの類型に限定されています。

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第一種低層住居専用地域でも住宅部分が半分以上かつ兼用部分が50平方メートルまでの店舗を兼ねた住宅が建てられることを示す図解

第一種低層住居専用地域で店舗を兼ねた住宅はなぜ建てられるのか

第一種低層住居専用地域は、住宅以外の建物を原則として建てられない、最も規制が厳しい用途地域です。
その中に置かれた例外規定を確認します。

建築基準法別表第二（い）項　二　住宅で事務所、店舗その他これらに類する用途を兼ねるもののうち政令で定めるもの

別表第二（い）項は、一号から十号までの限定列挙の中に「兼用住宅」という例外を用意しています。
一号の純粋な住宅とは別の枠として、事務所や店舗を兼ねる住宅だけを対象にした規定です。
この二号が定める「政令で定めるもの」の中身は、次に施行令で確認します。
次は、兼用住宅として認められるための具体的な条件を見ましょう。

純粋な住宅だけでなく、お店を兼ねた家も建てられるんですね。

はい、ただし床面積の配分という条件が付きます。
次はその条件を確認しましょう。

兼用住宅として認められるにはどんな条件を満たす必要があるのか

住宅部分が大きく店舗部分が小さい床面積の配分と店舗部分が大きい床面積の配分を対比したイラスト

「政令で定めるもの」の中身は、施行令が床面積の配分から定めています。
条文を確認します。

建築基準法施行令第百三十条の三（抜粋）　法別表第二（い）項第二号の規定により政令で定める住宅は、延べ面積の二分の一以上を居住の用に供し、かつ、次の各号のいずれかに掲げる用途を兼ねるもの（これらの用途に供する部分の床面積の合計が五十平方メートルを超えるものを除く。）とする。

兼用住宅として認められるには、床面積に関する二つの条件を同時に満たす必要があります。
一つ目は延べ面積の二分の一以上を居住の用に供すること、つまり店舗や事務所より住宅部分のほうが広くなければなりません。
二つ目は事務所や店舗などの用途に供する部分の床面積が、合計で五十平方メートルを超えないことです。
この五十平方メートルは一つの用途だけでなく、複数の用途を組み合わせた場合の合計値である点に注意が必要です。
次は、具体的にどんな業種がこの兼用の対象になるかを見ましょう。

半分以上が住宅で、残りが五十平方メートル以内なら大丈夫なんですね。

はい、その二つの条件が基本です。
次は対象業種を確認しましょう。

具体的にどんな業種の店舗や事務所を兼ねられるのか

対象になる業種は、施行令が七つの号で個別に列挙したものに限られます。
条文を確認します。

建築基準法施行令第百三十条の三（抜粋）　二　日用品の販売を主たる目的とする店舗又は食堂若しくは喫茶店　三　理髪店、美容院、クリーニング取次店、質屋、貸衣装屋、貸本屋その他これらに類するサービス業を営む店舗　五　自家販売のために食品製造業を営むパン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋その他これらに類するもの（略）　六　学習塾、華道教室、囲碁教室その他これらに類する施設　七　美術品又は工芸品を製作するためのアトリエ又は工房（略）

日用品店や食堂、喫茶店（二号）、理髪店や美容院、クリーニング取次店（三号）は、面積の制約が無いサービス業です。
自家販売のパン屋や豆腐屋（五号）は食品製造業にあたる小規模な業種です。
学習塾や華道教室、囲碁教室（六号）といった教室・稽古事の施設も対象に含まれます。
美術品や工芸品を製作するアトリエや工房（七号）も対象です。
次は、この五十平方メートルの合算がどこまで及ぶのかを確認しましょう。

理髪店や学習塾も入るんですね。
パン屋のような小さな食品店はどうですか。

それは五号が対象にしています。
次は面積の合算ルールを見てみましょう。

事務所や店舗の床面積はどこまで合算して数えるのか

ごみ収集車の車庫を併設した事務所建物と車庫を併設しない事務所建物を対比したイラスト

五十平方メートルの上限には、見落としやすい二つの落とし穴があります。
関連する条文を確認します。

建築基準法施行令第百三十条の三（抜粋）　一　事務所（汚物運搬用自動車、危険物運搬用自動車その他これらに類する自動車で国土交通大臣の指定するもののための駐車施設を同一敷地内に設けて業務を運営するものを除く。）　四　洋服店、畳屋、建具屋、自転車店、家庭電気器具店その他これらに類するサービス業を営む店舗（原動機を使用する場合にあつては、その出力の合計が〇・七五キロワット以下のものに限る。）

五十平方メートルの上限は、一つの用途だけでなく複数の用途を組み合わせた合計で判定します。
たとえば事務所と学習塾を同じ建物で兼ねる場合、両方の床面積を合算して五十平方メートル以内に収める必要があります。
事務所（一号）はさらに、汚物運搬用自動車や危険物運搬用自動車の駐車施設を同一敷地に設けて業務を運営するものは対象から除外されます。
洋服店や自転車店のような四号の業種は、原動機の出力の合計が0.75キロワット以下に収まっている必要があります。
次は、これらの条件を実務でどう確認するかを整理します。

事務所と学習塾を両方入れたら、面積は別々に数えていいわけじゃないんですね。

はい、合計で見ます。
次は確認の手順を整理しましょう。

兼用住宅を計画するとき何を確認すればよいのか

兼用住宅の相談を受けたときは、面積の配分から確認を始めます。
確認すべき点を整理します。

計画中の兼用住宅が、延べ面積の二分の一以上を居住の用に供しているかを確認する
事務所や店舗など兼用部分の床面積の合計が五十平方メートルを超えていないかを確認する
兼ねようとしている用途が、施行令第百三十条の三が定める七つの類型のどれに当たるかを確認する
事務所を兼ねる場合は汚物運搬用自動車等の駐車施設を伴わないか、動力を使う業種は出力の合計が0.75キロワット以下かを確認する

面積の配分、合計面積、業種の該当性、この三段階の確認を踏めば見立てが立ちます。
まず延べ面積のうち住宅部分が二分の一以上かどうかを確認します。
次に事務所や店舗の合計床面積が五十平方メートル以内に収まっているかを確認します。
最後に、業種が七つの類型のどれに当たるか、その業種特有の条件を満たしているかを確認します。

面積の配分、合計面積、業種の順番で確認すればいいんですね。

はい、その三段階が基本です。
次はよくある質問を見ていきましょう。