共同住宅や寄宿舎はなぜ第一種低層住居専用地域に建てられるのか｜建築基準法別表第二（い）項第三号の規制を解説

第一種低層住居専用地域は、住宅以外の建物を原則として建てられない、最も規制が厳しい用途地域です。
では、アパートやマンションのような共同住宅、社員寮のような寄宿舎も、住宅と同じように建てられるのでしょうか。
建築基準法別表第二（い）項第三号は、共同住宅・寄宿舎・下宿の三つをまとめて許容しています。
この号がなぜ三つをまとめて扱うのか、そして界壁の規制でどこに差が生まれるのかを正しく理解しておく必要があります

▼

共同住宅や寄宿舎はなぜ制限なく建てられるのか

第一種低層住居専用地域では、住宅そのものだけでなく、共同住宅や寄宿舎の扱いも条文で決まっています。
まず三号の条文を確認します。 別表第二（い）項第三号には、隣接する号にある「政令で定める」という限定句が一切付いていません。
六号の老人ホーム・保育所・福祉ホームと同じく、この三号も規模を問わず建築を認めています。
つまり共同住宅・寄宿舎・下宿という三つの用途は、戸数や延べ面積の上限を条文上気にせずに建てられるということです。
規模の上限がないという点は、この地域で集合住宅を計画する立場からは重要な出発点です。
次は、同じ用語が別の用途地域ではどう扱われるかを確認します。

同じ共同住宅が禁止される地域もあるのか

第一種低層住居専用地域で許可される「共同住宅、寄宿舎又は下宿」は、別表第二の中で必ずしも歓迎されているわけではありません。
工業専用地域の号を確認します。 （い）項第三号で許可される「共同住宅、寄宿舎又は下宿」と全く同じ用語が、（わ）項第三号では工業専用地域で建ててはならない建築物として掲げられています。
用途地域によって同じ建物が真逆の扱いを受けるということは、立地を検討する際に見落としやすい点です。
第一種低層住居専用地域では歓迎され、工業専用地域では禁止される、用途地域ごとの目的の違いがこの対比に表れています。
次は、共同住宅に特有の構造上の義務を確認します。

共同住宅の界壁にはどんな性能が求められるのか

用途地域の許可とは別に、共同住宅の各住戸を隔てる壁そのものにも構造上の義務があります。
条文を確認します。 共同住宅には、隣の住戸からの生活音を衛生上支障がないように低減する遮音性能を、各戸の界壁に持たせる義務があります。
この界壁は音を伝えにくくするだけでなく、小屋裏又は天井裏まで達している必要があります。
第30条第２項では、天井の構造が同等の遮音性能を満たす場合に限り、この小屋裏までの立ち上げを不要とする代替規定も置かれています。
つまり共同住宅の界壁は、防火性能だけでなく生活音への配慮も条文上の要件になっているということです。
次は、この義務が寄宿舎や下宿にも及ぶのかを確認します。

寄宿舎や下宿にはこの界壁義務が及ばないのか

三号は共同住宅・寄宿舎・下宿をひとまとめに許可していますが、界壁の義務まで同じかというとそうではありません。
施行令の条文を確認します。 第30条と同じく、施行令第114条第１項も「長屋又は共同住宅」としか定めておらず、寄宿舎・下宿はこの条文の対象に含まれていません。
一方で施行令第114条第２項は、学校・病院・ホテル・旅館・下宿・寄宿舎などの防火上主要な間仕切壁を準耐火構造にする義務を別に定めています。
つまり寄宿舎・下宿にも壁の準耐火性能を求める規定はありますが、それは防火のための間仕切壁の話であって、共同住宅の界壁が満たすべき遮音性能とは別の規定だということです。
用途地域の許可では三つとも同列でも、壁の性能規定では共同住宅だけが遮音性能まで求められるという違いがあります。
次は、この違いを踏まえて実務で何を確認すべきかを整理します。

防火管理者は建てられることを知った先に何をすべきか

建築基準法上建てられることが分かっても、それだけでは壁の性能や安全対策は完結しません。
確認すべき点を整理します。 建築基準法上の用途制限や壁の性能規定と、消防法上の防火管理義務は別の制度であることを踏まえて確認を進める必要があります。
共同住宅・寄宿舎・下宿はいずれも人が居住する用途であり、消防法施行令上も相応の防火管理義務が課される用途区分に当たります。
第一種低層住居専用地域に建てられるかどうかの確認が終わった後こそ、防火管理者の選任や消防用設備の整備という本題が始まります。
壁の性能規定を含めた用途の区分を早い段階で特定行政庁や所轄消防署に確認しておくことが、計画を円滑に進める近道です。

よくある質問

この記事を書いた人

㈱防災屋Web編集部

元消防士、行政書士、高専卒など

防火管理者には「セルフ選任」と「プロ代行」の２択があることをもっと多くの方々に知ってもらい、世の中の防火管理レベルをもっと上げていきたい。
０にはできない火災リスクとの向き合い方を伝え、救える命を増やし、悲しみの総量を減らしたい。
後悔してからでは遅すぎる火災予防に、Webの力で取り組む㈱防災屋の編集部です。

監修・編集者

青木 俊輔

㈱防災屋 代表取締役／消防設備士

平成元年生まれ、三重県鈴鹿市出身。祖父が創業した消防設備業者で10年間勤務した後、独立・起業。現在は青木マーケ㈱、㈱防災屋、(一社)予防団の運営に携わる。Amazonベストセラー1位『改訂版 消防設備士０類』著者。月刊誌「電気と工事（オーム社）」でコラム連載中！

本記事の消防法令、消防用設備等の技術情報および記述内容を監修・編集しています。

詳しい経歴・保有資格を見る

学歴

• 鈴鹿工業高等専門学校 材料工学科 卒
• 静岡大学工学部物質工学科 材料科学コース 卒
• 静岡大学大学院工学研究科物質工学専攻 修了

保有資格

• 消防設備士：甲種特類、甲種１～５類、乙種６・７類
• 危険物取扱者：甲種、乙種１～６類、丙種
• 防火対象物点検資格者／防災管理点検資格者／甲種防火管理者
• 第二種電気工事士／工事担任者（総合通信）／第三種電気主任技術者
• 自家用発電設備専門技術者／特種電気工事資格者／職長・安全衛生責任者
• eco検定／民泊適正管理主任者／フォークリフト運転技能講習 修了

趣味：ギター、バスケットボール（全国高専大会優勝・キャプテン）

主な活動

• 青木マーケ㈱ 代表取締役
• ㈱防災屋 代表取締役
• (一社)予防団 共同代表理事
• 著書『改訂版 消防設備士０類』

参考・出典

• 建築基準法第48条第１項（e-Gov法令検索）
• 建築基準法別表第二（い）項第三号・（わ）項第三号（e-Gov法令検索）
• 建築基準法第30条（e-Gov法令検索）
• 建築基準法施行令第114条第１項・第２項（e-Gov法令検索）

※本記事は公表されている法令に基づく一般的な解説です。該当性の判断は個別の内容によって異なる場合があります。個別の判断は所轄の特定行政庁にご確認ください。