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2022.08

第一種住居地域でカラオケボックスはなぜ建てられないのか｜建築基準法別表第二（ほ）項第三号の規制を解説

住宅地の一角に、防音設備を備えたカラオケボックスを出店しようと考える方は少なくありません。
しかし用途地域が第一種住居地域に当たる場合、この計画は建築基準法によってそもそも認められません。
建築基準法別表第二（ほ）項第三号は、カラオケボックスその他これに類するものを名指しで禁止しています。
この規制がどこまで及び、なぜ第二種住居地域とは扱いが違うのかを解説します

住宅地に防音設備のカラオケボックスを出そうと思ったら、役所でこの用途地域では建てられないと言われました。

それは別表第二（ほ）項第三号の禁止規定かもしれません。
まず制度の中身から確認しましょう。

隣の敷地は第二種住居地域なので、同じ建物を建てても問題ないですよね。

実は第一種住居地域だけに上乗せされた規制です。
次はどの建築物が対象になるかを確認しましょう。

この記事の結論

第一種住居地域内では、建築基準法別表第二（ほ）項第三号によりカラオケボックスその他これに類するものを用途とする建築物は建築してはならないと定められています（建築基準法第48条第５項）。
対象は用途そのもので判断され、床面積や個室数の大小、営業形態を問わず該当します。
同じ（ほ）項第二号は、マージャン屋・ぱちんこ屋・射的場・勝馬投票券発売所・場外車券売場その他これらに類するものも並んで一律禁止しています。
第二種住居地域を定める（へ）項にはカラオケボックスやマージャン屋等を禁止する号が置かれておらず、この二つの用途は第一種住居地域だけに上乗せされた規制です。
面積の大小を問わない一律禁止ですが、特定行政庁が住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可する道が第48条第５項ただし書に置かれています。

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カラオケボックスは第一種住居地域だけ禁止され面積の大小を問わず一律に扱われることを示す図解

第一種住居地域でカラオケボックスが建てられないとはどういうことか

住宅地の一角に防音設備を備えたカラオケボックスを出店しようと考える方は少なくありません。
しかし用途地域が第一種住居地域に当たる場合、建築基準法はこの用途そのものを認めていません。

建築基準法第48条第５項　第一種住居地域内においては、別表第二（ほ）項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が第一種住居地域における住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。

この規定は用途そのものを理由に建築を禁止する点で、面積や高さの規制とは性格が異なります。
第一種住居地域は良好な住居の環境を保護するために設けられた用途地域で、別表第二（ほ）項に掲げる建築物は原則として建築できません。
（ほ）項には複数の号があり、その第三号が「カラオケボックスその他これに類するもの」を名指しで挙げています。
ただし書のとおり特定行政庁の許可という例外の道はありますが、これは個別の審査を要する特別な手続です。
次は、この禁止規定が具体的にどんな建築物を対象にしているかを確認しましょう。

住宅地に防音設備のカラオケボックスを出そうと思ったら、この用途地域では建てられないと言われました。

それは別表第二（ほ）項第三号の禁止規定かもしれません。
次はどんな建築物が対象になるかを確認しましょう。

どの建築物が禁止の対象になるのか

（ほ）項の禁止規定は１つの用途だけを挙げているわけではありません。
カラオケボックスと並んで名指しされている用途を確認します。

建築基準法別表第二（ほ）項　第一種住居地域内に建築してはならない建築物
二　マージャン屋、ぱちんこ屋、射的場、勝馬投票券発売所、場外車券売場その他これらに類するもの
三　カラオケボックスその他これに類するもの

禁止されるのは「カラオケボックスその他これに類するもの」という用途区分そのもので、規模の大小は問われません。
第二号はマージャン屋・ぱちんこ屋・射的場・勝馬投票券発売所・場外車券売場その他これらに類するものを挙げ、第三号はこれと並んでカラオケボックスを挙げています。
どちらの号にも「政令で定めるものを除く」という除外規定は置かれていません。
床面積が小さく個室数の少ない店舗であっても、用途がこれらに該当すれば規制の対象になります。
次は、なぜこの規制が第二種住居地域には無いのかを確認しましょう。

マージャン屋やぱちんこ屋も同じ扱いになるのですか。

はい、第二号で同じように一律禁止されています。
次は第二種住居地域との違いを確認しましょう。

なぜ第二種住居地域とは扱いが違うのか

用途地域図の２区画に同じ建物が並び片方に禁止マーク片方に許可マークが付いたイラスト

第一種住居地域と第二種住居地域は、どちらも住居系の用途地域です。
しかし禁止される建築物の範囲には明確な差があります。

建築基準法別表第二（ほ）項　一　（へ）項第一号から第五号までに掲げるもの
建築基準法別表第二（へ）項　第二種住居地域内に建築してはならない建築物
一　（と）項第三号及び第四号並びに（り）項に掲げるもの（略）

第一種住居地域は、第二種住居地域の禁止対象をすべて引き継いだうえで、さらに規制が上乗せされています。
（ほ）項第一号は（へ）項第一号から第五号までに掲げる建築物をそのまま準用しており、第二種住居地域で禁止される工場や劇場、自動車車庫なども第一種住居地域では同じく禁止されます。
一方で（へ）項にはマージャン屋・ぱちんこ屋・カラオケボックスを名指しで禁止する号が置かれていません。
つまりこの二つの用途は、第二種住居地域であれば建築できる可能性がある一方、第一種住居地域では一律に建築できないという違いが生じます。
次は、面積の大小を理由に例外が認められるかを確認しましょう。

隣の敷地は第二種住居地域なので、同じ建物を建てても問題ないと思っていました。

用途地域が変われば結論も変わります。
次は面積の大小で扱いが変わるかを確認しましょう。

面積を小さくすれば建てられるのか

小さな平屋のカラオケボックスの建物と大きな複合ビルの建物どちらにも禁止マークが付いたイラスト

建築基準法の用途規制には、床面積の限度を超えた部分だけを禁止するものが少なくありません。
この禁止規定にも同じような救済があるのか確認します。

建築基準法別表第二（ほ）項　四　（は）項に掲げる建築物以外の建築物の用途に供するものでその用途に供する部分の床面積の合計が三千平方メートルを超えるもの（政令で定めるものを除く。）

第二号・第三号には、床面積の限度も政令による除外も置かれていません。
（ほ）項第四号は延べ床面積3,000平方メートルを超える建築物だけを禁止し、政令で定めるもの（消防署等）は除外される仕組みです。
これに対しカラオケボックスやマージャン屋等を禁止する第二号・第三号には、こうした面積要件も除外規定もありません。
小さな個室が１室だけの店舗であっても、用途に該当すれば禁止の対象になります。
次は、実務で明日から確認すべき手順を整理しましょう。

個室を１つだけにして小さく出店すれば問題ないと思っていました。

面積の大小は関係なく、用途そのもので判断されます。
次は確認の手順を整理しましょう。

明日からなにを確認すればよいのか

カラオケボックスの出店を計画するときは、設計の初期段階で用途地域を確認することが欠かせません。
着工前に確認しておくべき点を整理します。

計画地が第一種住居地域に該当するかを都市計画図で確認する
該当する場合、計画する施設がカラオケボックスその他これに類するものに当たらないかを用途で確認する
マージャン屋・ぱちんこ屋等の類似業態も同じく（ほ）項第二号で禁止されることをあわせて確認する
該当性の判断に迷う場合や、どうしても計画したい場合は、特定行政庁の建築指導窓口へ許可の可能性を確認する

用途地域の確認と用途の該当性、この２点を早い段階で押さえることが出発点です。
第二種住居地域や準住居地域など、周辺の用途地域であれば同じ建築物が認められる場合もあります。
判断に迷う用途は、特定行政庁の建築指導窓口で個別に確認しておくと安全です。
次はよくある質問を見ていきましょう。

まず用途地域と用途の該当性、この２点を確認します。

はい、その２点が出発点です。
次はよくある質問を見ていきましょう。