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2021.06

工事中の建物を仮使用するとき何が確認されるのか｜新築と既存で分かれる承認基準の項目を解説

工事中の建物にはまだ検査済証が出ていません。
それでも一部だけ先に使いたいという相談は、新築でも増改築でも珍しくありません。
建築基準法は仮使用という例外を用意していますが、認められる条件は新築の建物と、営業しながら改修する既存の建物とで違います。
本記事では新築と既存それぞれで問われる承認基準の中身と、承認後も気をつけたい期限を条文にもとづいて解説します。

増築工事の間も、店舗の一部は営業を続けたいんですが、検査が終わるまでは無理なんでしょうか。

仮使用の認定を受ければ可能です。
ただし満たすべき基準が新築と既存で変わります。

うちは既存の建物の増築なので、その基準がどう変わるのか気になります。

順番に見ていきましょう。
新築の基準・既存の基準・承認の期限の３つがポイントです。

この記事の結論

建築基準法第７条の６により、工事中の建物は原則として検査済証の交付前は使用できませんが、特定行政庁が安全上・防火上・避難上支障がないと認めたときは仮使用が認められます
新築の建築物または増築部分を仮使用するときは、防火区画・廊下や避難階段・排煙設備・非常用照明・非常用進入口・内装・非常用の昇降機・消防用設備等の規定に適合していることが求められます
増築・改築等を行う既存の建築物では、仮設屋外階段やおおむね１ルクス程度の非常用照明などの代替措置がある場合に限り一部の規定への適合が緩和されます
仮使用を承認する期間は、工事計画等を勘案し原則として３年以内で定めることとされています
建築部局における手続の改正であっても消防法令や火災予防条例に基づく手続そのものは変わらないため、消防機関との連絡体制もあわせて確認しておくことが実務の備えになります

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工事中の建物は検査済証が出る前でも使えるのか

工事中の建物に足場が組まれ入口にバリケードテープが張られていることを示したイメージ

新築でも増改築でも、検査が終わるまでは使えないのが原則です。
ただし例外として、仮に使用できる場合が条文に定められています。

建築基準法第７条の６第１項　（前略）当該建築主は、第７条第５項の検査済証の交付を受けた後でなければ、当該新築に係る建築物又は当該避難施設等に関する工事に係る建築物若しくは建築物の部分を使用し、又は使用させてはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合には、検査済証の交付を受ける前においても、仮に、当該建築物又は建築物の部分を使用し、又は使用させることができる。一　特定行政庁が、安全上、防火上及び避難上支障がないと認めたとき。

原則は禁止、例外は個別の認定です。
検査済証が交付されるまでの間、避難施設等に関わる工事を含む建物は本来使用できません。
その例外の一つが、特定行政庁が安全上・防火上・避難上支障がないと認めたときです。
この認定は、仮使用承認準則という技術的な目安を踏まえて判断されます。
新築の建物と既存の建物とでは、この目安の中身が変わります。

うちは新築なんですが、それでも基準を満たせば大丈夫ということですね。

そうです。
次の章で、新築のときに問われる項目を見ていきましょう。

新築中の建物を仮使用するにはどの基準に適合させるのか

工事中の建物を耐火構造の壁で仮使用部分とその他の部分に区画していることを示したイメージ

新築の建物、または増築工事の増築部分を仮使用するときの目安が定められています。
確認される項目は、大きく分けて３つあります。

仮使用承認準則　第２・１・(1)　仮使用部分は、下記項目について、建築基準法の規定及び消防法の規定にそれぞれ適合していること。イ　建築基準法施行令第112条の防火区画　ロ　同令第５章第２節の廊下、避難階段及び出入口　ハ　同章第３節の排煙設備　ニ　同章第４節の非常用の照明装置　ホ　同章第５節の非常用の進入口　ヘ　同章の２の特殊建築物等の内装　ト　同令第129条の13の３の非常用の昇降機　チ　消防法第17条の消防用設備等　② 仮使用部分とその他の部分とは、建築物の構造、用途又は工事内容等に応じて、耐火構造の壁、不燃材料で造られた間仕切り等により、防火上有効に区画されていること。

建築と消防、両方の規定に適合させます。
防火区画や廊下・避難階段・出入口、排煙設備、非常用の照明装置、非常用の進入口、内装、非常用の昇降機という建築基準法施行令の規定に加え、消防法第17条の消防用設備等の基準まで対象になります。
さらに、仮使用する部分とそれ以外の工事中の部分は、耐火構造の壁や不燃材料の間仕切りなどで防火上有効に区画されていることが求められます。
そのうえで、工事に使う火気や資材の管理方法、防火管理の体制まで計画されていることが確認されます。
避難施設と消防用設備の両方がそろって初めて、仮使用の対象として認められるということです。

避難施設だけでなく、消防用の設備までチェックされるんですね。

はい。
どちらか一方が欠けても仮使用の対象にはなりません。

増築中の建物ではどこが緩和されるのか

既存の建物に仮設の屋外階段とバッテリー内蔵型の非常用照明を設置していることを示したイメージ

営業を続けながら増築や改修をする既存の建物に、新築と同じ基準をそのまま当てはめると工事が進みません。
そこで、代わりの措置があれば規定への適合を求めない扱いが用意されています。

仮使用承認準則　第２・１・(2)　仮使用部分は、次のイからホまでに定めるところによること。ロ　仮設屋外階段、仮設梯子等が、建築物の形態、使用状況等に応じて適切に設置されている場合を除き、建築基準法施行令第120条、第121条及び第125条第１項の規定に適合していること。ニ　小規模な居室、バッテリー内蔵型の非常用照明等の設置によりおおむね１ルックス程度の明るさが確保されている建築物の部分又は夜間使用がない建築物で十分の明るさを確保できる開口部が設けられている部分を除き、同令第126条の４及び第126条の５の規定に適合していること。ホ　消防機関において、消防活動上支障がないと認める措置が講ぜられている場合を除き、同令第126条の６及び第126条の７の規定に適合していること。

代わりの措置があれば免除されます。
直通階段や避難階段、出口の規定は、仮設の屋外階段や梯子が建物の形態に応じて適切に設けてあれば、その部分では求められません。
非常用の照明も、小規模な居室やバッテリー内蔵型の照明でおおむね１ルクス程度の明るさが確保されていれば代わりになります。
非常用の進入口についても、消防機関が消防活動上支障がないと認める措置があれば、規定どおりの構造でなくても差し支えないとされています。
どの代替措置も、事前に消防機関へ「これで支障がないか」を確認しておくことが前提になります。

うちの現場は屋外に仮設の階段を置いているので、その分は当てはまりそうです。

はい。
その仮設階段の写真と配置図を、申請の書類に添えておくと話が早くなります。

承認されたらいつまで仮使用を続けられるのか

仮使用が認められても、その状態を無期限に続けられるわけではありません。
承認の期間そのものにも目安が定められています。

仮使用承認準則　第１・(3)　仮使用期間が著しく長くなることは、その期間中に工事の状況が変化することが予想され、工事中の建築物の安全の確保が図れないおそれがある。したがって、仮使用を承認する期間は、工事計画等を勘案し、原則として３年以内で定めること。

長引く仮使用は想定されていません。
仮使用の期間が長くなるほど、その間に工事の状況が変わり、当初確認した安全対策と実態がずれるおそれがあります。
そのため、承認する期間は工事計画を踏まえて原則３年以内で定めることとされました。
この期間の考え方は消防庁からの通知でもあらためて示されており、消防機関の側でもこの承認期間を前提に運用が図られています。
工事が計画どおりに進んでいないときは、期間内であっても早めに建築部局へ相談しておくと安心です。

工期が延びそうなときは、どうすればいいんでしょうか。

承認の期限が来る前に、特定行政庁へ工事計画の見直しを相談してください。

仮使用を申請する前に消防とはどう連携すればよいのか

仮使用の承認は建築部局の手続ですが、消防機関とまったく無関係というわけではありません。
消防庁からの通知でも、この点があらためて示されています。

仮使用承認制度の的確な運用について（平成９年５月14日　消防予第93号　消防庁予防課長通知）　今回の改正を機に、仮使用承認に係る建築部局との協力、連絡体制について再度確認すること。今回の仮使用承認制度の改正は、建築部局における手続の改正であり、消防法令及び火災予防条例に基づく手続に変更が生じるものではないこと。

手続自体は変わりませんが、連携は必要です。
仮使用の承認は建築基準法にもとづく建築部局の手続で、消防法令や火災予防条例にもとづく手続そのものを変えるものではありません。
それでも消防庁は、この制度が改正されるたびに、建築部局と消防機関の協力・連絡体制を確認するよう求めています。
申請の際に提出する安全計画書には、工事に使う火気や資材の管理方法、防火管理の体制まで書き込む必要があります。
仮使用の申請を検討し始めた段階で、所轄の消防署にも一度相談しておくと、建築部局とのやり取りもスムーズになります。

建築の手続だけで完結する話じゃないんですね。
消防署にも早めに相談してみます。

早めの相談が、承認までの一番の近道です。
申請の準備を始める前に、一度連絡してみてください。