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2022.03

景観地区に指定されると建物の高さや壁面はなぜ都市計画で決まるのか｜建築基準法第六十八条の規制を解説

景観地区に指定されると、建物の高さや壁面の位置まで都市計画で決まることがあります。
用途地域とは違い、街並みの見た目を守るための建築基準法第六十八条という条文が根拠です。
高さ・壁面・敷地面積の三つが対象になり、公益上必要な建物や許可を受けた建物には例外もあります。
この記事では、景観地区で何がどこまで制限されるのかを条文から整理します。

うちの近所も景観地区に指定されそうだと聞きました。
建物を建てるときに何が変わるんですか？

景観地区では建築基準法第六十八条により、高さや壁面の位置まで都市計画で決められます。
まずはどんな制限が入るのか一緒に見ていきましょう。

高さや壁面の位置まで決まるなんて、普通の用途地域の規制とは違うんですね。
具体的にどこまで縛られるのか心配です。

条文を読み解けば、対象になる建物と例外になる建物がはっきり分かります。
この記事で第六十八条の中身を整理します。

この記事の結論

景観地区に指定されると、建築物の高さは都市計画で定めた最高限度・最低限度の範囲に収めなければなりません。
壁面の位置や敷地面積の最低限度も、都市計画に定めがあれば従う必要があります。
公衆便所や巡査派出所など公益上必要な建物は、高さや壁面の制限の対象外になります。
それ以外の建物で例外を使うには、特定行政庁の許可が必要です。
十分な空地を確保した建物は、一定の条件のもとで道路斜線や北側斜線の規定が適用除外になる特例があります。

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景観地区では高さも壁面も都市計画が決めることを高さの上限下限壁面の位置空地による緩和の３ステップで示した図解

景観地区に指定されると建築物はどんな制限を受けるのか

景観地区は、良好な景観を守るために都市計画で指定される区域です。
指定されると、建築基準法第六十八条にもとづく建築制限が上乗せされます。

（建築基準法第六十八条第一項）景観地区内においては、建築物の高さは、景観地区に関する都市計画において建築物の高さの最高限度又は最低限度が定められたときは、当該最高限度以下又は当該最低限度以上でなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する建築物については、この限りでない。

景観地区の建築物は、都市計画が定めた高さの枠に収まっている必要があります。
用途地域のように建物の種類そのものを制限するのではなく、高さ・壁面の位置・敷地面積という三つの要素だけを狙って規制するのが特徴です。
最高限度だけを定める都市計画もあれば、最低限度まであわせて定める都市計画もあります。
どこまで定められているかは、指定地区ごとの都市計画の内容を見なければ分かりません。
まずは自分の土地がどの内容の景観地区に入っているかを確認することが出発点になります。

景観地区というのはそもそもどんな場所に指定されるんですか？
普通の用途地域と何が違うのか気になります。

景観法にもとづいて指定される区域で、建築基準法第六十八条が街並みを守るための建築制限を上乗せします。
高さ・壁面・敷地面積の三つが主な対象です。

どんな建物が高さの制限を受け、何が例外になるのか

高さの制限は、都市計画で最高限度や最低限度が定められたときにだけ生まれます。
ただし公益上必要な建物や許可を受けた建物は、この制限の対象から外れます。

（建築基準法第六十八条第一項第一号・第二号）一　公衆便所、巡査派出所その他これらに類する建築物で、公益上必要なもの　二　特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したもの

公衆便所や巡査派出所のような公益施設は、はじめから高さの制限を受けません。
一号に列挙された建物は、景観地区の指定があっても高さの上限・下限を気にせず建てられます。
それ以外の建物で高さの制限を外したい場合は、二号の特定行政庁の許可を得るしかありません。
許可は「用途上又は構造上やむを得ない」という個別の事情が必要で、誰でも自由に使える抜け道ではありません。
自分の建物がどちらに当たるのかは、着工前に必ず確認しておく必要があります。

公衆トイレや駐在所みたいな小さな建物まで高さ制限を受けるのは厳しくないですか？
そういう建物にも例外はあるんでしょうか。

公衆便所や巡査派出所など公益上必要な建物は、条文上はじめから対象外です。
それ以外は特定行政庁の許可がなければ制限どおりになります。

壁面の位置や敷地面積の最低限度はどこまで及ぶのか

景観地区では、高さだけでなく壁面の位置や敷地面積の最低限度も制限の対象になります。
どちらも都市計画で定められたときに効力を持ちます。

（建築基準法第六十八条第二項・第三項）景観地区内においては、建築物の壁又はこれに代わる柱は、景観地区に関する都市計画において壁面の位置の制限が定められたときは、建築物の地盤面下の部分を除き、当該壁面の位置の制限に反して建築してはならない。（略）景観地区内においては、建築物の敷地面積は、景観地区に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められたときは、当該最低限度以上でなければならない。

壁面の位置が決まっている区域では、地盤面より下を除いて指定の線を越えて建てられません。
この制限は道路に面した壁面後退のようなイメージで、街並みの奥行きをそろえる役割を持ちます。
敷地面積の最低限度が定められている区域では、土地を細かく分割してその面積を下回る建築をすることも原則できません。
どちらも学校・駅舎・卸売市場など公益上必要な建物で特定行政庁の許可を受けたものは例外になります。
壁面線の位置や最低敷地面積の具体的な数値は、都市計画図でしか確認できません。

壁面の位置まで都市計画で決まるって知らなかったです。
これにも例外はあるんですか？

学校や駅舎、卸売市場など公益上必要な建物は、特定行政庁が認めれば例外になります。
敷地面積の最低限度にも同じ考え方の許可制度があります。

空地を確保すれば斜線制限を外せる特例があるのか

景観地区の建築制限は、うまく使えば別の規制を緩和できる場合もあります。
ただし条件を満たす区域は限られています。

（建築基準法第六十八条第五項・要約）景観地区に関する都市計画において建築物の高さの最高限度、壁面の位置の制限（道路に面する壁面の位置を制限するものを含む。）及び建築物の敷地面積の最低限度が定められている景観地区（景観法にもとづく条例で壁面後退区域における工作物の設置の制限が定められている区域に限る。）内の建築物で、都市計画の内容に適合し、かつ敷地内に有効な空地が確保されていること等により、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものについては、第五十六条の規定は、適用しない。

高さ・壁面・敷地面積の三つがそろって定められた区域では、道路斜線や北側斜線の規定が外れることがあります。
ただし外れるのは第五十六条の斜線制限だけで、高さそのものの最高限度は都市計画の数値がそのまま生きます。
条例で壁面後退区域の工作物制限まで定められている区域という条件もあり、どの景観地区でも使える特例ではありません。
特定行政庁が交通・安全・防火・衛生の面で支障がないと認めることも必要です。
特例を使えるかどうかは、都市計画の内容と条例の両方を見比べないと判断できません。

空地を広く取れば北側斜線とか道路斜線を気にしなくていいってことですね。
ただ、どんな景観地区でも使える特例なんですか？

いいえ、高さ・壁面・敷地面積の最低限度がすべて都市計画で定められ、条例で壁面後退区域の工作物制限まで決まっている区域に限られます。
特定行政庁が交通や防火の支障がないと認めることも必要です。

景観地区に建てる前に何を確認すればよいか

景観地区での建築は、確認すべき項目が普通の用途地域より多くなります。
着工前に順を追って確認しておけば、あとから設計をやり直す事態を防げます。

（建築基準法第六十八条第六項）第四十四条第二項の規定は、第一項第二号、第二項第二号又は第三項第二号の規定による許可をする場合に準用する。

都市計画で景観地区の指定内容を確認することが、最初の一歩になります。
高さの最高限度・最低限度、壁面の位置、敷地面積の最低限度のそれぞれが定められているかを一つずつ確認します。
例外に当たりそうな建物であれば、着工前に特定行政庁へ相談し、許可の要否を確かめておきます。
許可には建築審査会の同意を準用する手続きが必要になる場合もあるため、時間の余裕を持って動くことが大切です。
迷ったときは所轄の建築指導課に問い合わせるのが確実です。

うちの土地が景観地区に入っているかどうかは、どこで確認すればいいですか？
建てる前にやることを教えてください。

まずは市区町村の都市計画課で景観地区の指定と高さ・壁面・敷地面積の内容を確認しましょう。
例外に当たりそうな場合は早めに特定行政庁へ相談するのが安全です。