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2023.09

検査済証のない既存建築物はなぜ増築できるのか｜指定確認検査機関による適合状況調査を解説

古いビルや共同住宅の中には、検査済証が見当たらない建物が少なくありません。
そのままでは増築や大規模な修繕に踏み出せないと思われがちです。
けれど国土交通省と消防庁は、書類が無くても活用を進める考え方を示しています。
今回は令和元年の通知が示す確認済証交付の道すじを解説します。

うちのビル、古くて検査済証が見当たらないんです。
このままでは増築なんてできませんよね。

実は検査済証が無くても、増築や大規模修繕に進む道はあります。
国は既存建築ストックの活用を後押ししています。

どういう考え方で確認済証をもらえるんですか。

令和元年の通知が示す２つの場合分けを、順番に見ていきましょう。

この記事の結論

検査済証が無い既存建築物でも、増築や大規模な修繕・模様替に進む道が用意されている
計画全体が最新の建築基準関係規定に適合するなら、通常どおり確認済証が交付される
一部に不適合がある場合は、指定確認検査機関等を活用したガイドラインで実体調査を行う
不適合の年代が特定できないときは、全体計画認定制度の活用を含め現行基準への適合を検討する
根拠は令和元年６月の消防消第81号・消防予第56号による通知

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検査済証が無い・増築や大規模修繕・ガイドラインで調査・確認済証の交付という４つの流れを示す図解

なぜ検査済証のない建物の活用が課題になったのか

古い建物ほど、検査済証を紛失していたり、そもそも交付されていないことがあります。
それでも建物を使い続けたいというニーズは変わりません。

建築基準法の一部を改正する法律等の施行について（情報提供）（令和元年６月24日　消防消第81号・消防予第56号　消防庁予防課長）　建築基準法の一部を改正する法律（平成30年法律第67号）等の施行に伴い、その運用に係る留意事項について周知する。既存建築ストックの活用を促進するために、検査済証の無い既存建築物について増築、改築、大規模の修繕・模様替を行う場合にあっては、以下の考え方が適用できる。

建物を建て替えずに使い続ける道を国が用意しました。
背景にあるのは平成30年の建築基準法改正です。
既存建築ストックを取り壊さずに活用する方針が明確に打ち出されました。
検査済証が無いというだけで増築等を諦める必要は無いという考え方です。
消防庁もこの通知を令和元年６月に各消防機関へ周知しています。

検査済証が無いだけで、増築を諦めなくていいんですね。

そのとおりです。
次はどんな工事が対象になるのか見てみましょう。

どんな建物のどんな工事が対象になるのか

対象になるのは、検査済証が交付されていない既存建築物です。
どんな工事でも対象になるわけではありません。

検査済証の無い既存建築物について増築、改築、大規模の修繕・模様替（以下「増築等」という。）を行う場合にあっては、以下の考え方が適用できる。（令和元年６月24日　消防予第56号）

対象は増築・改築・大規模修繕等の工事に限られます。
新築とは違い、既存の建物に手を入れる増築等の場面が想定されています。
工事の計画段階で、まず建物全体を最新の建築基準関係規定と照らし合わせます。
検査済証が無いままでは、この照合作業そのものが難しいという事情があります。
だからこそ次章の考え方が必要になります。

うちも増築を考えているんですが、対象になりますか。

増築や大規模修繕であれば対象になり得ます。
まずは建物全体の現況を確認するところから始めましょう。

確認済証の交付までにどんな考え方が使われるのか

考え方は大きく２つに分かれます。
どちらに当たるかで、その後の手続きが変わります。

計画全体が最新の建築基準関係規定に適合する場合　当該増築等に係る計画において、当該計画が最新の建築基準関係規定に適合するものであれば、確認済証を交付する。この場合、中間検査及び完了検査において、申請等に係る建築物等が最新の建築基準関係規定に適合することを認めた場合に、中間検査合格証及び検査済証を交付することとなる。（消防予第56号）

（建築基準法第７条第５項）検査実施者は、前項の規定による検査をした場合において、当該建築物及びその敷地が建築基準関係規定に適合していることを認めたときは、国土交通省令で定めるところにより、当該建築物の建築主に対して検査済証を交付しなければならない。

計画全体が今の基準に適合すれば、通常どおり確認済証が交付されます。
検査済証が無いという事実だけでは、手続きを止める理由になりません。
一方で、計画の一部に不適合箇所が見つかることもあります。
その場合は「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」（平成26年７月　国住指第1137号）等を参考に、既存部分を実体に即して調査します。
調査によって既存不適格かどうかが明らかになれば、計画は前に進みます。

図面が古くて、今の基準に合っているか自分では分かりません。

指定確認検査機関がガイドラインに沿って調査してくれます。
まずは相談することから始めましょう。

実務で見落としやすいのはどこか

落とし穴は、白黒がはっきり付かない場合にあります。
ここを甘く見ると計画が止まってしまいます。

増築等により最新基準適合となる不適合箇所が、既存不適格であるか実体違反であるか不明な場合……当該不適合の状況に至った年代が不明である場合等、当該不適合箇所が既存不適格であるか実体違反であるかを特定することが困難であり、実体違反である可能性を示す資料等も存在しない場合には、確認審査において、既存不適格である場合に適用可能な全体計画認定の活用を含め、当該不適合部分について現行基準に適合させる計画に対応していくことが考えられる。（消防予第56号）

年代が特定できないと、現行基準への適合を求められることがあります。
不適合箇所が見つかっても、いつからその状態だったかが分かれば既存不適格として扱えます。
ところが古い建物では、増築や修繕の履歴を示す書類そのものが残っていないことが珍しくありません。
実体違反の可能性を示す資料が無くても、白黒つけられなければ現行基準に合わせる方向で計画を組むことになります。
検査済証だけでなく、増改築の履歴を示す資料もできる限り保管しておくことが実務上の備えになります。

うちの建物、いつ増築したのか記録が残っていないかもしれません。

記録が無いと既存不適格と認めてもらいにくくなります。
今のうちに残っている図面や写真を探しておきましょう。

明日からなにを確認すればよいのか

制度を知っているだけでは、自分の建物には使えません。
順番に手を動かす必要があります。

貴職におかれては、関係部局との情報連携に十分留意されるとともに、この旨、関係団体及び関係機関に対しても周知していただきますようお願いする。（消防予第56号）

まず検査済証の有無を確認しましょう。
手元に無ければ、建築確認台帳の記載事項証明などで交付の記録を確かめます。
増築等を計画しているなら、早い段階で指定確認検査機関や特定行政庁に相談してください。
不適合箇所が見つかったときに備えて、増改築の履歴を示す図面や写真も探しておきます。
消防用設備等の側も影響を受けることがあるため、所轄消防署への確認もあわせて進めましょう。

今度の改修の前に、まず検査済証があるか確認してみます。

それが第一歩です。
指定確認検査機関への相談もあわせて進めてください。