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2022.09

第二種住居地域で劇場や映画館はなぜ建てられないのか｜建築基準法別表第二（へ）項第三号の規制を解説

第二種住居地域は、店舗や小規模な工場まで比較的幅広い用途の建築物を建てることができる地域です。
ところが劇場や映画館、ダンスホールのような娯楽施設は、建築そのものが認められません。
建築基準法別表第二（へ）項第三号は、これらの用途を名指しして建築禁止の対象にしています。
この号が指す「ナイトクラブに類する政令で定めるもの」の中身を正しく理解しておく必要があります

知り合いが第二種住居地域に小さな映画館を開きたいと言っているのですが、そのまま建てられますか。

実は建築基準法別表第二（へ）項第三号により、劇場や映画館は原則建てられないんです。
まず条文で仕組みを確認しましょう。

映画館だけでなく、ナイトクラブのような施設も対象になるのですか。

はい、ナイトクラブに類する政令で定めるものも対象です。
順番に見ていきましょう。

この記事の結論

第二種住居地域では、建築基準法第48条第６項により別表第二（へ）項に掲げる建築物は原則建てることができません。
劇場、映画館、演芸場、観覧場又はナイトクラブその他これに類する政令で定めるものは、同項第三号により名指しで建築禁止の対象です。
「ナイトクラブに類する政令で定めるもの」とは、施行令第百三十条の七の三により客にダンスをさせ、かつ飲食をさせる営業（接待を除く）を営む施設を指します。
客の接待を伴うキャバレー等は、同項第一号が準用する（り）項側で別途禁止されており、第三号とは異なる系統の規制です。
例外的に建築するには特定行政庁の特例許可が必要ですが、事前の公開意見聴取と建築審査会の同意という重い手続きを伴います。

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第二種住居地域で劇場や映画館はなぜ建てられないのか

第二種住居地域は、店舗や小規模な工場まで比較的幅広い用途が認められている地域です。
ところが劇場や映画館のような娯楽施設は、建築そのものが制限されます。

建築基準法別表第二（へ）項　第二種住居地域内に建築してはならない建築物　三　劇場、映画館、演芸場若しくは観覧場又はナイトクラブその他これに類する政令で定めるもの

この号は、用途を個別に名指しして建築を禁止する条文です。
第一号（（と）項・（り）項の準用）や第二号（工場）と違い、劇場・映画館・演芸場・観覧場・ナイトクラブという用途そのものが条文に直接書かれています。
不特定多数の来客が夜間まで出入りする施設は、周辺の住環境を害するおそれが大きいという考え方に基づく規制です。
「その他これに類する政令で定めるもの」という末尾の部分は、条文だけでは範囲が確定しません。
次は、この部分が具体的に何を指すのかを確認しましょう。

劇場や映画館は分かりますが、条文にはナイトクラブという言葉も出てきますね。

はい、ナイトクラブその他これに類する政令で定めるものも同じ号の対象です。
次はこの「政令で定めるもの」の中身を見てみましょう。

なぜこれらの用途だけ名指しで禁止されているのか

第二種住居地域は、第一種住居地域よりも幅広い用途の建築物を許容する地域です。
それでも劇場や映画館のような施設だけは、名指しで建築禁止の対象になっています。

建築基準法第48条第６項　第二種住居地域内においては、別表第二（へ）項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が第二種住居地域における住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。

禁止の根拠はこの第48条第６項で、別表第二（へ）項に掲げる建築物すべてに共通します。
第二種住居地域は、店舗や小規模工場程度までは許容しつつ、不特定多数が集まり夜間営業を伴う用途を切り分けて規制する設計になっています。
第一種住居地域（ほ）項第一号は、この（へ）項第一号から第五号までをそのまま準用しており、規制の考え方は共通しています。
一方、近隣商業地域（り）項では劇場やナイトクラブそのものは禁止対象に含まれておらず、用途地域によって扱いが分かれます。
次は、条文末尾の「ナイトクラブに類する政令で定めるもの」の具体的な中身を確認しましょう。

同じ娯楽施設でも、近隣商業地域なら建てられるということですか。

はい、近隣商業地域の（り）項には劇場やナイトクラブは含まれていません。
次は政令で定める範囲を見ていきましょう。

ナイトクラブに類する政令で定めるものとは具体的に何を指すのか

条文の「ナイトクラブその他これに類する政令で定めるもの」は、政令で範囲が具体化されています。
ここを正確に押さえないと、規制の対象かどうかを判断できません。

建築基準法施行令第百三十条の七の三　法別表第二（へ）項第三号及び（を）項第四号の規定により政令で定める建築物は、客にダンスをさせ、かつ、客に飲食をさせる営業（客の接待をするものを除く。）を営む施設（ナイトクラブを除く。）とする。

政令が定めるのは、客にダンスと飲食をさせるが接待はしない施設です。
ナイトクラブという言葉自体は条文本文に直接書かれているため、この政令はその「類するもの」の部分だけを補っています。
条文はこの施設をわざわざ「（ナイトクラブを除く。）」と除外しており、ナイトクラブとは別の類型として整理していることが分かります。
「客の接待をするものを除く」とある以上、接待を伴う施設はこの号の対象ではありません。
次は、それでも建てたい場合に必要な手続きを確認しましょう。

接待をしないダンスホールのような施設が対象なんですね。

はい、接待をするかどうかがこの号と他の規制を分ける境目です。
次は特定行政庁の許可について見ていきましょう。

それでも建てたい場合はどうすればよいのか

劇場やナイトクラブに類する施設をどうしても建てたい場合、道が完全に閉ざされているわけではありません。
第48条第６項にはただし書があり、特定行政庁の許可という道が残されています。

建築基準法第48条第15項　特定行政庁は、前各項のただし書の規定による許可（特例許可）をする場合においては、あらかじめ、その許可に利害関係を有する者の出頭を求めて公開により意見を聴取し、かつ、建築審査会の同意を得なければならない。

ただし書の許可は、申請すれば通るような簡単な手続きではありません。
特定行政庁は許可（特例許可）をする前に、利害関係者を集めた公開の意見聴取を行わなければなりません。
そのうえで建築審査会の同意を得ることも義務づけられており、周辺住民の意見を無視して進めることはできません。
第48条第16項には意見聴取や同意を省略できる例外規定もありますが、既存の特例許可を受けた建築物の増改築など限定的な場合に限られます。
次は、この特例許可も含めて、実務でどこを確認しておけばよいかを整理しましょう。

許可さえもらえれば、周辺住民の意見は関係ないと思っていました。

いいえ、公開の意見聴取と建築審査会の同意が欠かせません。
次は実務で確認すべき点を整理しましょう。

防火管理者は何を確認しておけばよいか

ここまでの内容を整理すると、劇場やナイトクラブに類する施設は第二種住居地域では原則建てられないと分かります。
既存の建物を用途変更する場合にも、同じ規制が関わってきます。

建築基準法第87条第２項　建築物（次項の建築物を除く。）の用途を変更する場合においては、第48条第１項から第14項までの規定並びに第51条、第60条の２第３項及び第68条の３第７項の規定並びに条例の規定を準用する。

建築基準法の用途地域規制は、新築だけでなく用途変更にも及びます。
第87条第２項により、既存の建物の用途を変更する場合にも第48条第１項から第14項までの規定が準用されます。
既存のテナントビルの一室を劇場やダンスホールに転用しようとする計画も、この準用の対象になり得ます。
建築基準法上の可否は消防法上の防火対象物区分（令別表第一）とは別の制度なので、両方を別々に確認する必要があります。
用途変更を伴う計画を耳にしたときは、まず特定行政庁への確認を勧めるところから始めましょう。

新築のときだけ気をつければいいと思っていました。

いいえ、用途変更のときも同じ規制が及びます。
次はよくある質問を見ていきましょう。