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2022.10

第二種住居地域の工場はなぜ50平方メートルで頭打ちになるのか｜建築基準法別表第二（へ）項第二号の規制を解説

第二種住居地域を歩いていると、住宅や店舗に混じって小さな工場や作業所を見かけることがあります。
第二種住居地域は第一種住居地域よりも用途の自由度が高く、店舗や事務所、遊技場まで幅広い建物が認められている地域です。
ところが建築基準法は、原動機を使う工場についてだけ、作業場の床面積の合計が50平方メートルを超えると建築を認めていません。
この上限には他の号のような政令上の例外が用意されておらず、超える場合は特定行政庁の個別の許可を得るしかありません

うちの工場、機械を入れたら意外と規制に引っかかるかもしれないと言われました。

実は原動機を使う工場には床面積の上限があるんです。
まず条文で仕組みを確認しましょう。

作業場が広くなりそうで心配です。

第二種住居地域には工場の床面積の上限があります。
順番に見ていきましょう。

この記事の結論

第二種住居地域では、建築基準法第48条第６項により別表第二（へ）項に掲げる建築物は原則建てることができません。
原動機を使用する工場は、作業場の床面積の合計が50平方メートルを超えると建てられません。
この上限には政令による例外が用意されておらず、超える場合は特定行政庁の許可を個別に得るしかありません。
床面積の対象になるのは建物全体ではなく、機械を使う作業場の部分だけです。
原動機を使わない手作業だけの工房であれば、この上限自体がかかりません。

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第二種住居地域で原動機を使用する工場の作業場床面積50平方メートルの上限を確認する流れの図解

第二種住居地域の工場はなぜ床面積で頭打ちになるのか

第二種住居地域は、第一種住居地域よりも用途の自由度が高く、店舗や事務所、遊技場まで幅広い建物が認められています。
ところが建築基準法は、この地域における工場だけを別枠で扱い、床面積に上限を設けています。

建築基準法第48条第６項　第二種住居地域内においては、別表第二（へ）項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が第二種住居地域における住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。

別表第二（へ）項が指す建築物の中に、工場の規模そのものを理由に建築を禁止するものが含まれています。
別表第二（へ）項は号ごとに禁止の対象を列挙しており、工場に関する規定はその一つです。
禁止の対象になるかどうかは、用途だけでなく作業場の床面積によっても決まります。
ただし書きのとおり、特定行政庁の個別の許可があれば例外的に建てられる道は残されています。
まずは、どんな工場がこの規制の対象になるのかを見ていきましょう。

住居地域だから工場はそもそも建てられないと思っていました。

実は工場の種類によっては建てられる場合もあるんです。
次はどんな工場が対象になるか見てみましょう。

どんな工場がこの規制の対象になるのか

別表第二（へ）項は、工場に関する規制を第二号にまとめています。
ここで対象になるのは、業種を問わず原動機を使う工場です。

別表第二（へ）　第二種住居地域内に建築してはならない建築物　二　原動機を使用する工場で作業場の床面積の合計が五十平方メートルを超えるもの

原動機を使う工場は、業種にかかわらず作業場の床面積の合計が50平方メートルを超えると建てられません。
原動機とは電気モーターやエンジンなど機械を動かす動力源を指し、手作業だけの工房は対象になりません。
食品加工や金属加工など、業種による絞り込みは条文上ありません。
自動車車庫や特殊な事業のように、政令が個別に例外を定める仕組みもこの号にはありません。
次は、床面積そのものをどう数えるのかを見ていきましょう。

うちは小さな金属加工の作業場ですが、これも対象になるんでしょうか。

業種は問われず、原動機を使えば対象になります。
次は床面積の数え方を見てみましょう。

作業場の床面積はどうやって数えるのか

50平方メートルの基準は、建物全体の床面積ではありません。
条文が数えるのは、あくまで機械を使う作業場の部分です。

建築基準法施行令第二条第一項第三号　床面積　建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。

床面積は建物全体ではなく、区画で囲まれた一部分ごとに数えることができます。
事務所や倉庫を併設する工場であれば、機械を置く作業場の部分だけを取り出して数えれば足ります。
逆に言えば、建物自体が小さくても、作業場の部分が50平方メートルを超えれば規制にかかります。
一つの敷地に複数の作業場があるときは、用途上一体の工場かどうかを踏まえて合計する必要があります。
次は、実務で見落としやすい落とし穴を確認しましょう。

工場の建物自体は小さいので、大丈夫だと思っていました。

建物全体ではなく作業場の面積で判断されます。
次は見落としやすい点を見てみましょう。

実務で見落としやすい落とし穴はどこか

別表第二（へ）項は工場の号だけでなく、他の用途地域の規制も引き継いでいます。
第二号をクリアしたつもりでも、別の号に当たっていることがあります。

別表第二（へ）　第二種住居地域内に建築してはならない建築物　一　（と）項第三号及び第四号並びに（り）項に掲げるもの

第二種住居地域では、準住居地域や商業地域で禁止される用途の一部もあわせて禁止されています。
つまり、原動機を使う工場が50平方メートル以下であっても、それだけで安心はできません。
一方で、原動機を使わない手作業だけの工房であれば、この号自体の対象になりません。
床面積を測る前に、まず自分の建物が動力を使う工場に当たるかどうかを確認する必要があります。
次は、実際に確認しておきたい手順を整理します。

機械さえ小さければ、面積は気にしなくていいと思っていました。

動力の有無がまず最初の分かれ目です。
次は明日からの確認手順を見てみましょう。