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2022.08

敷地面積の最低限度はなぜ200平方メートルが上限になるのか｜建築基準法第五十三条の二の規制を解説

広い敷地を持つ土地所有者が、土地を分割して複数の建物を建てようとすることがあります。
しかし用途地域に関する都市計画で「敷地面積の最低限度」が定められている地域では、この分割に制限がかかります。
建築基準法第53条の２は、この最低限度の上限を200平方メートルと定めています。
この規定がどこまで及び、既に小さい敷地がどう扱われるのかを解説します

広い土地を分割して家を建てようとしたら、役所に「その広さでは建てられません」と言われました。

それは敷地面積の最低限度という制限かもしれません。
まず制度の中身から確認しましょう。

土地は小さく分けるほど自由に使えるものだと思っていました。

実は都市計画で下限が定められることがあります。
次は上限がどこまでかを確認しましょう。

この記事の結論

用途地域に関する都市計画で「敷地面積の最低限度」が定められた地域では、建築物の敷地面積はその最低限度以上でなければなりません（建築基準法第53条の２第１項）。
都市計画で定める最低限度は、200平方メートルを超えてはならないと法律で上限が決められています。
防火地域内にあり建蔽率の限度が十分の十となる耐火建築物等は、最低限度の規制そのものが適用されません。
最低限度が定められる前から小さい敷地として使われていた土地には、経過措置により規定が適用されない場合があります。
公衆便所や巡査派出所など公益上必要な建築物、特定行政庁の許可を受けたものも適用除外になります。

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敷地面積の最低限度は都市計画で定められ上限は200平方メートルまでと法律で決まっていることを分割前と分割後の敷地の対比で示す図解

敷地面積の最低限度とは何を制限する規定なのか

広い敷地に建つ一戸建てと細かく分割された三区画の狭い敷地に建つ住宅の対比イラスト

広い敷地を細かく分割して家を建てると、日照や通風、防災の面で環境が悪化することがあります。
建築基準法にはこれを防ぐための規定があります。

建築基準法第53条の２第１項　建築物の敷地面積は、用途地域に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められたときは、当該最低限度以上でなければならない。（ただし書略）

この規定は、都市計画で最低限度を定めた地域だけに効きます。
すべての用途地域に一律にかかる規制ではなく、都市計画という個別の指定が前提になります。
指定があれば、その地域内の敷地はどれだけ小さく分けても、最低限度を下回る敷地には家を建てられません。
狭小な住宅地でのミニ開発を防ぐ狙いの規定です。
次は、この最低限度がどこまで大きく定められるのかを確認しましょう。

この最低限度は、どの地域にも一律に決まっているのですか。

いいえ、都市計画で個別に定められた地域だけです。
次は、その上限を確認しましょう。

最低限度の上限はどこまで定められるのか

都市計画で最低限度を定めるといっても、無制限に大きくできるわけではありません。
法律そのものが上限を設けています。

建築基準法第53条の２第２項　前項の都市計画において建築物の敷地面積の最低限度を定める場合においては、その最低限度は、二百平方メートルを超えてはならない。

都市計画がどれだけ厳しく定めても、200平方メートルという天井は超えられません。
この上限は市区町村が条例で動かせるものではなく、法律そのものが定める絶対的な数字です。
つまり自分の土地が指定地域内にあっても、必要な敷地面積は最大でも200平方メートルまでしか求められません。
実際の最低限度は地域ごとに100平方メートルや150平方メートルなど、より小さい数値が定められることも多くあります。
次は、建蔽率の規制がまったくない土地でも、この最低限度が及ぶのかを確認しましょう。

200平方メートルより厳しい数字を都市計画で定めることもできるのですか。

はい、200平方メートルを超えなければ自由に定められます。
次は、規制自体がかからない例外を確認しましょう。

建蔽率の規制がない土地でも最低限度は適用されるのか

すべての敷地に最低限度がそのままかかるわけではありません。
建蔽率の規制自体が撤廃される土地には、特別な扱いがあります。

建築基準法第53条の２第１項第一号　前条第六項第一号に掲げる建築物
建築基準法第53条第６項第一号　防火地域（第１項第二号から第四号までの規定により建蔽率の限度が十分の八とされている地域に限る。）内にある耐火建築物等

建蔽率の限度が十分の十とされる防火地域内の耐火建築物等は、最低限度の規制からも外れます。
建蔽率が十分の十、つまり敷地いっぱいまで建てられる土地では、そもそも敷地を小さく使うこと自体に制限をかける必要が薄いためです。
建蔽率の規制と敷地面積の最低限度の規制は、別々の条文でありながら連動して外れる関係にあります。
ただしこの適用除外を受けられるのは、あくまで耐火建築物等に限られます。
次は、耐火建築物等にあたらない普通の建物ならどうなるのかを確認しましょう。

建蔽率の話と敷地面積の話が、こんなところでつながるのですね。

はい、条文の準用関係でつながっています。
次は普通の建物の扱いを確認しましょう。

既に小さい敷地はどうなるのか

耐火建築物等にあたらない普通の建物には、最低限度の規制がそのまま適用されます。
しかし土地の来歴によっては、例外的に建て替えが認められることがあります。

建築基準法第53条の２第３項　（略）現に建築物の敷地として使用されている土地で同項の規定に適合しないもの（略）について、その全部を一の敷地として使用する場合においては、同項の規定は、適用しない。（ただし書略）

耐火構造でない普通の木造住宅は、最低限度を下回る敷地には原則として建てられません。
ただし、最低限度が定められる前から小さい敷地として使われていた土地は、そのまま使い続けることができます。
これは既存不適格の土地を救済する経過措置です。
一方でただし書により、制限が変更された際にすでに従前の基準へ違反していた土地までは救済されません。
次は、この経過措置を踏まえて明日から何を確認すればよいのかを整理しましょう。

昔から住んでいる小さい敷地の家は、建て替えできなくなるということはないのですね。

基本的にはそのまま使い続けられます。
次は確認の手順を整理しましょう。

明日からなにを確認すればよいのか

敷地の分割や売買、建て替えの計画があるときは、早い段階での確認が欠かせません。
確認すべき点を整理します。

計画地の用途地域に関する都市計画で「敷地面積の最低限度」が定められているかを都市計画図で確認する
定められている場合、その土地が最低限度を下回っていないかを測量図面で確認する
建蔽率の限度が十分の十となる耐火建築物等にあたるかどうかを設計図書で確認する
既に小さい敷地として使われてきた土地は、最低限度が定められた時期と土地の来歴を役所の記録で確認する

まず都市計画での指定の有無と、自分の敷地の広さ、この２点を確認することが出発点です。
指定があっても耐火建築物等であれば規制自体が外れ、指定前からの土地であれば経過措置で救済されます。
逆にどちらにもあたらなければ、最低限度を下回る敷地には建てられません。
土地の分割や売買の前に確認しておくと、あとからのトラブルを避けられます。
次はよくある質問を見ていきましょう。

まず都市計画での指定と、自分の敷地の広さ、この２点を確認します。

はい、その２点が出発点です。
次はよくある質問を見ていきましょう。