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2022.06

用途地域が無い土地なら建物の用途は自由なのか｜建築基準法第49条の２の特定用途制限地域を解説

用途地域が指定されていない土地は、何を建てても自由だと考えられがちです。
しかし建築基準法は、そうした土地にも用途を制限できる仕組みを別に用意しています。
根拠は建築基準法第49条の２で、特定用途制限地域という制度です。
この記事では条文と国の運用指針を確認しながら、用途地域が無い土地の規制の仕組みを整理します

うちの土地は用途地域が無いので、何を建てても自由だと聞いたのですが、本当でしょうか。

いいえ、建築基準法第49条の２という別の仕組みがかかっていることがあります。
まず条文を確認しましょう。

用途地域が無い土地にも、規制がかかることがあるんですか。

はい、市街化調整区域を除く無指定の土地に限って設けられる制度です。
順番に見ていきましょう。

この記事の結論

用途地域が指定されていない土地でも、建物の用途を制限する制度があります
対象は市街化調整区域を除く無指定の土地に限られます
制限すべき用途の概要は都市計画で定め、具体的な制限は地方公共団体の条例で定めます
危険物工場・風俗営業施設・大規模集客施設・一戸建て住宅などが対象の例として挙げられています
制限の中身は自治体ごとに違うため、都市計画課で条例の内容まで確認する必要があります

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用途地域が無い土地でも規制されること対象は市街化調整区域を除くこと制限される用途は条例で決まること中身は市町村条例であることをまとめた図解

用途地域が指定されていない土地なら建物の用途は自由なのか

用途地域の地図の半分だけに色が塗られ残り半分が白紙のまま隣に一戸建てと空き地が並ぶイラスト

用途地域が指定されていない土地は、実際には全国に一定の面積があります。
そこでは何を建ててもよいと誤解されがちです。

建築基準法第四十九条の二（抜粋）　特定用途制限地域内における建築物の用途の制限は、当該特定用途制限地域に関する都市計画に即し、政令で定める基準に従い、地方公共団体の条例で定める。

用途地域が無い土地にも、用途を制限する仕組みがあります。
根拠は建築基準法第49条の２で、特定用途制限地域という制度です。
用途地域のように面積や高さの基準を細かく定める制度ではなく、特定の用途そのものを狙って制限する制度です。
条文は「政令で定める基準に従い、地方公共団体の条例で定める」とだけ定めており、具体の中身は自治体に委ねられています。
次は、この制度がどんな区域に指定されるのかを見ていきます。

うちの近所にも、用途地域の色が塗られていない土地があります。

はい、そこも特定用途制限地域に指定されていれば対象になります。
次は指定される区域の条件を見てみましょう。

どんな区域が特定用途制限地域に指定されるのか

特定用途制限地域は、どんな土地にでも指定できるわけではありません。
指定できる区域には条件があります。

都市計画運用指針（抜粋）　特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く。）内において、その良好な環境の形成等を行うために…建築などを制限する必要がある場合に定めることが考えられる。

対象は用途地域が定められていない土地に限られ、市街化調整区域は最初から除かれます。
市街化調整区域はもともと開発そのものが抑制される区域なので、重ねて指定する必要が無いためです。
運用指針は、保安林や港湾・海岸・埋立地、工場立地法の規制区域なども原則として対象に含めるべきでないとしています。
つまり、他の法令で土地利用がすでに管理されている区域には、原則として重ねて指定しません。
次は、どんな用途が制限の対象になるのかを見ていきます。

市街化調整区域は最初から対象外なんですね。

はい、開発自体が抑制されているためです。
次は制限される用途の中身を見てみましょう。

制限される建物の用途にはどんなものがあるのか

特定用途制限地域では、あらゆる用途が一律に禁止されるわけではありません。
運用指針は制限の対象となりうる用途の例を挙げています。

都市計画運用指針（抜粋）　制限すべき特定の建築物等の用途の概要としては、例えば、危険物の製造工場、貯蔵・処理の用に供する建築物、風俗営業施設、一定規模以上の集客施設、一戸建ての住宅（自己居住用を除く）、共同住宅などが考えられる。

運用指針が挙げる例は、危険物工場・風俗営業施設・大規模な集客施設・一戸建て住宅など幅広い用途に及びます。
これらはあくまで例であり、実際に何を制限するかは地域ごとに違います。
建築基準法第49条の２は、都市計画で定める用途の制限を概要にとどめています。
細かい線引きは条例の役目なので、同じ「危険物工場を制限する」地域でも自治体によって規模や業種の線引きは異なります。
次は、この制限の中身がどこで決まるのかを見ていきます。

一戸建て住宅まで制限の対象になるんですか。

はい、住宅の無秩序な立地を防ぐ目的で挙げられている例の一つです。
次は制限の中身の決め方を見てみましょう。

なぜ制限の中身は都市計画ではなく条例で決まるのか

都市計画に書かれているのは、制限したい用途の大まかな方向性だけです。
実際に何がどう制限されるかは、別の文書で決まります。

建築基準法施行令第百三十条の二（抜粋）　法第四十九条の二の規定に基づく条例による建築物の用途の制限は、特定用途制限地域に関する都市計画に定められた用途の概要に即し、当該地域の良好な環境の形成又は保持に貢献する合理的な制限であることが明らかなものでなければならない。

都市計画が定めるのは用途の概要だけで、具体的な制限の中身は市町村の条例に委ねられています。
つまり都市計画図を見ただけでは、実際に何が建てられないのかまでは分かりません。
施行令はさらに、条例を作る際には既存の建物への配慮も定めるよう求めています。
既にある建物が新しい制限に適合しなくなる場合でも、条例側に適用除外の規定を置く仕組みになっています。
次は、この仕組みを踏まえて明日から確認すべき手順を整理します。

都市計画図を見ただけでは分からないんですね。

はい、条例の中身まで確認して初めて分かります。
次は確認の手順を整理しましょう。