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2022.06

用途地域が同じでも建物が建つかどうかはなぜ地区の条例で変わるのか｜建築基準法第49条の特別用途地区を解説

用途地域さえ確認すれば、その土地に建てられる建物は決まると考えられがちです。
しかし建築基準法は、用途地域の上にもう一段階、地方公共団体の条例による上乗せの仕組みを用意しています。
根拠は建築基準法第49条で、特別用途地区という制度です。
この記事では条文と国の運用指針を確認しながら、用途地域だけでは分からない規制の仕組みを整理します

うちのテナントは商業地域だから、店舗ならなんでも入れられると聞いていたんですが、大丈夫でしょうか。

いいえ、建築基準法第49条という別の仕組みがかかっていることがあります。
まず条文を確認しましょう。

用途地域の表とは別に、もう一つルールがあるということですか。

はい、用途地域を補完する地区という位置づけです。
順番に見ていきましょう。

この記事の結論

用途地域が同じでも、特別用途地区が指定されていれば建てられる建物の範囲が変わります
特別用途地区の中身は法律で決まっておらず、地方公共団体の条例で定められます
条例では用途地域の規制を強化することも、国土交通大臣の承認を得て緩和することもできます
文教地区・特別工業地区など、地域の実情に応じた地区が指定されます
用途地域の数値基準だけでなく、自治体の都市計画図で特別用途地区の有無まで確認する必要があります

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用途地域の上に特別用途地区が重なること地区の種類は自治体次第であること条例で規制を強化緩和できること基準自体も動くことをまとめた図解

用途地域が同じでも建物が建つかどうかが変わることがあるのはなぜか

一様な色の用途地域地図の上に破線で囲まれた区画が重なり隣に建物が描かれたイラスト

同じ商業地域や工業地域の中でも、実際に建てられる建物の範囲が場所によって違うことがあります。
この違いは、用途地域の表だけでは説明できません。

都市計画法第九条第十四項（抜粋）　特別用途地区は、用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区とする。

特別用途地区は、用途地域を置き換えるのではなく、その上に重ねて指定される地区です。
用途地域の中に、さらに小さな単位で上乗せの規制がかかる仕組みだと考えてください。
根拠は都市計画法第９条第14項で、同法第８条第１項第二号が地域地区の一種として位置づけています。
次は、この地区にどんな種類があるのかを見ていきます。

工業地域と書いてあったので、それさえ見れば十分だと思っていました。

いいえ、用途地域を補完する地区が重なっていることがあります。
次は種類を見てみましょう。

特別用途地区にはどんな種類があるのか

特別用途地区といっても中身は一つではありません。
国の運用指針にはいくつもの地区の例が挙げられています。

都市計画運用指針（抜粋）　このため、例えば、中高層階住居専用地区、商業専用地区、特別工業地区、文教地区、小売店舗地区、事務所地区、厚生地区、娯楽・レクリエーション地区、観光地区、特別業務地区、研究開発地区、中小小売店舗特別用途地区、宿場町環境保全特別用途地区などを定めることが考えられる。

地区の種類そのものは法律で限定されておらず、地域の課題に応じて地方公共団体が選びます。
文教地区は学校周辺の教育環境を守る地区、特別工業地区は地場産業と公害防止のために業種を絞る地区として例示されています。
どの種類の地区をどこに指定するかは、都市計画運用指針が示す考え方に沿って市町村ごとに判断されます。
次は、その中身がどうやって決まるのかを見ていきます。

文教地区という言葉は聞いたことがありますが、法律で決まった種類だったんですね。

いいえ、実際は運用指針が挙げる例にすぎません。
次は中身の決め方を見てみましょう。

規制の強化や緩和はどうやって決まるのか

特別用途地区に指定されたからといって、内容が国で一律に決まっているわけではありません。
建築基準法は、その中身を条例に委ねています。

建築基準法第四十九条（抜粋）　第一項　特別用途地区内においては、前条第一項から第十三項までに定めるものを除くほか、その地区の指定の目的のためにする建築物の建築の制限又は禁止に関して必要な規定は、地方公共団体の条例で定める。　第二項　特別用途地区内においては、地方公共団体は、その地区の指定の目的のために必要と認める場合においては、国土交通大臣の承認を得て、条例で、前条第一項から第十三項までの規定による制限を緩和することができる。

特別用途地区の中身を決めるのは、国の法律ではなく地方公共団体の条例です。
第１項は用途地域の制限に規制を上乗せする条例、第２項は逆に規制を緩める条例の根拠です。
緩和の条例だけは、国土交通大臣の承認を受けなければなりません。
次は、この仕組みが実務でどんな落とし穴になるのかを見ていきます。

規制がゆるくなる方向にも使えるんですか。

はい、国土交通大臣の承認があれば緩和もできます。
次は落とし穴を見てみましょう。

用途地域の基準だけを見て安心してよいか

大きな店舗の建物に禁止マークが付き隣に小さな店舗の建物に許可マークが付いたイラスト

用途地域の数値基準を確認しただけでは、実際の可否を見誤ることがあります。
国の運用指針は、この落とし穴を具体的な場面で説明しています。

都市計画運用指針（抜粋）　郊外部等における大規模な集客施設の立地については、第二種住居地域等において床面積の合計が一万平方メートルを超えるものは制限対象となるが、地域の実情に応じ、こうした制限にこだわらず、特別用途地区や特定用途制限地域等を活用して、立地制限を受ける建築物の規模等を定めることも考えられる。

建築基準法別表第二だけを見ると、床面積10,000平方メートルという基準が一律に適用されるように見えます。
しかし国の指針は、特別用途地区や特定用途制限地域を使ってこの基準自体を変えられることを明示しています。
用途地域の表に書かれた数字は、あくまで上乗せの条例が無い場合の基準にすぎません。
次は、この点を踏まえて明日から確認すべき手順を整理します。

別表の数字を確認しただけでは足りないということですね。

はい、条例の有無まで確認して初めて分かります。
次は確認の手順を整理しましょう。