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2022.10

浸水や津波の危険が著しい区域はなぜ住宅を建てられなくなるのか｜建築基準法第三十九条の災害危険区域を解説

海や川に近い敷地では、津波や高潮、出水のおそれが特に高いと判断される場所があります。
そうした区域では地方公共団体が条例で災害危険区域を指定し、住宅などの建築に制限をかけることがあります。
制限の中身は自治体ごとに条例で定められるため、浸水想定区域に入っているというだけでは建築が禁止されるとは限りません。
災害危険区域は建築基準法第三十九条に基づき地方公共団体が条例で指定し建築を制限する制度です

うちの近くにも津波の避難指示区域があるんですが、それだと家が建てられなくなるんですか。

それは災害危険区域という別の制度かもしれません。
建築基準法第三十九条という規定で決まります。

うちの土地、浸水想定区域には入っているみたいなんですが。

それとは別の話です。
条例で指定されているかどうかを一緒に確認しましょう。

この記事の結論

災害危険区域は、津波・高潮・出水などの危険が著しい区域について、地方公共団体が条例で指定する制度です（建築基準法第三十九条第一項）。
指定された区域内では住居の用に供する建築物の建築禁止その他の制限が条例で定められます。
制限の具体的な中身は条例ごとに異なり、全国一律の基準はありません。
条例が施行される前からある建物には、原則として既存不適格の扱いで規定は及びません（建築基準法第三条第二項）。
ただし増築・改築・大規模の修繕など施行後に着手する工事には、新しい制限が適用されます。

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「災害危険区域」とはそもそもどんな制度なのか

海に近い敷地や川沿いの敷地では、住宅を建てる前に確認しておきたい制度があります。
それが建築基準法が定める災害危険区域です。

第三十九条第一項　地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域を災害危険区域として指定することができる。

災害危険区域は、地方公共団体が条例で指定する津波・高潮・出水の危険が著しい区域です。
指定するかどうかも、区域の範囲も、条例の中身も、すべて地方公共団体の判断に委ねられています。
全国一律の指定基準や区域リストがあるわけではありません。
そのため同じような海岸沿いの敷地でも、自治体によって指定の有無や区域の範囲が異なります。
まずは条例の有無を確認するところから始まります。

災害危険区域って、聞いたことがあるようなないような制度です。

建築基準法第三十九条という規定に基づく制度です。
次は指定の手続きを見てみましょう。

どんな区域がどんな手続きで指定されるのか

指定そのものは国が決めるのではなく、区域を持つ市区町村や都道府県が条例で行います。
そのため区域の範囲や制限の中身を知るには、まず条例を確認する必要があります。

第三十九条第二項　災害危険区域内における住居の用に供する建築物の建築の禁止その他建築物の建築に関する制限で災害防止上必要なものは、前項の条例で定める。

制限の具体的な中身は、区域を指定した地方公共団体の条例で個別に定められます。
建築基準法自身は「住居の用に供する建築物の建築の禁止その他の制限」という枠組みだけを示しています。
禁止の対象を住居系の建築物に絞るか、条件付きで許可するかは条例次第です。
店舗や事務所、倉庫など住居以外の用途は、条例に定めがない限り対象外になります。
区域の範囲や制限内容は、都市計画情報や建築指導課の窓口で確認できます。

国が決めた区域じゃなくて、自治体ごとに違うんですね。

はい、条例の中身次第です。
次は具体的にどんな制限がかかるのか見てみましょう。

区域内では建物にどんな制限がかかるのか

条例で定められる制限には、いくつかの共通したパターンがあります。
代表的な内容を確認しておきましょう。

住宅、共同住宅、福祉施設など住居の用に供する建築物の新築を原則として禁止する
地盤のかさ上げや高床の構造など、一定の防災上の措置を条件に建築を認める場合がある
店舗や事務所、倉庫など住居以外の用途はもともと制限の対象に含めない

制限は一律の建築禁止ではなく、条件付きで認める設計になっている自治体が多くあります。
例えば地盤のかさ上げや、居室を上階に配置する高床の構造にするといった対応です。
指定区域内にすでにある既存の住宅についても、移転や耐震・かさ上げの改修を支援する制度を用意している自治体があります。
制限の有無や条件は防火管理や消防計画の話とは別の手続きで、消防法上の義務がこれで変わるわけではありません。
建て替えや増築を検討する段階で、早めに条例の内容を確認しておくことが欠かせません。

建てられないだけじゃなくて、条件付きで建てられることもあるんですね。

はい、条例次第で条件が変わります。
次は既存の建物がどう扱われるかを見てみましょう。

指定される前からある建物はどうなるのか

区域が指定される前から建っている住宅まで、さかのぼって撤去や建て替えを求められるわけではありません。
既存の建物を保護する仕組みが、建築基準法にはもともと備わっています。

第三条第二項　この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際現に存する建築物若しくはその敷地（略）がこれらの規定に適合せず、又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分に対しては、当該規定は、適用しない。

条例の施行より前から建っている住宅は、いわゆる既存不適格として規定の適用を受けません。
災害危険区域を指定する条例が新しくできても、既存の建物をただちに違反建築物にするわけではありません。
ただし増築・改築・大規模の修繕など、条例の施行後に着手する工事は話が別です。
工事に着手した時点で改めて条例の制限が及ぶため、建て替えを機に同じ用途を続けられなくなる場合があります。
建て替えや増築を計画する前に、区域指定と条例の内容を確認しておく必要があります。

うちは前から建ってる家なので、そのままでいいってことですか。

はい、今のままなら既存不適格の扱いです。
ただし建て替えのときは注意してください。

自分の建物が対象かどうか確認するにはどうすればよいか

災害危険区域に指定されているかどうかは、地図やハザードマップだけでは分かりません。
明日からできる確認の手順を整理しておきましょう。

特定行政庁の建築指導課で災害危険区域の指定の有無を確認する
指定されている場合は、条例の内容（禁止の対象・許可の条件）を担当窓口で確認する
浸水想定区域や津波災害警戒区域といったハザードマップの区域と条例上の区域を混同しない
建て替えや増築の計画があれば、着手前に条例の適用範囲を確認する

浸水想定区域やハザードマップの色分けと、建築基準法の災害危険区域は同じではありません。
浸水想定区域に入っているだけでは、建築が制限されるとは限りません。
制限がかかるのは、地方公共団体が条例で災害危険区域を指定した場合だけです。
消防計画や避難計画を見直す際にも、この違いを踏まえて確認しておくと安心です。
迷ったときは、所轄の特定行政庁や消防署に相談することをおすすめします。

ハザードマップの色がついてるだけじゃ、決まらないんですね。

はい、条例の指定があって初めて制限がかかります。
次はよくある質問を見ていきましょう。