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2022.09

準住居地域の自動車修理工場はなぜ150平方メートルまで規模が拡大されるのか｜建築基準法別表第二（と）項第二号の規制を解説

準住居地域は、住居の環境を守りながらも沿道の利便施設を建てやすくするために設けられた用途地域です。
そのため小規模な工場であれば、この地域でも建築が認められています。
ただし建築基準法別表第二（と）項第二号は、工場の作業場の床面積にただ一つだけ例外を設けています。
その例外の対象になるのが自動車修理工場で、他の工場より広い規模まで建築が認められています

知り合いが準住居地域に自動車修理工場を開きたいと言っているのですが、普通の工場より広く建てられると聞きました。

実は建築基準法別表第二（と）項第二号に、自動車修理工場だけの例外規定があるんです。
まず条文で仕組みを確認しましょう。

工場ならなんでも広く建てられるわけではないのですね。

はい、対象は自動車修理工場に限られます。
順番に見ていきましょう。

この記事の結論

準住居地域では、建築基準法第48条第７項により別表第二（と）項に掲げる建築物は原則建てることができません。
原動機を使用する工場は、同項第二号により作業場の床面積の合計が50平方メートルを超えると建築禁止の対象になります。
ただし自動車修理工場に限り、条文の括弧書きにより150平方メートルを超えない範囲まで建築が認められます。
第二種住居地域の別表第二（へ）項第二号にはこの例外規定が無く、自動車修理工場も一律50平方メートルが上限です。
特例許可の手続きでも、施行令第百三十条第２項第三号により自動車修理工場は建築審査会の同意を省略できる対象として指定されています。

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準住居地域の工場はどんな規模から建てられなくなるのか

準住居地域は、第二種住居地域よりもさらに沿道の利便施設を許容する地域です。
それでも工場は、床面積の規模によって建築できるかどうかが分かれます。

建築基準法別表第二（と）項　準住居地域内に建築してはならない建築物　二　原動機を使用する工場で作業場の床面積の合計が五十平方メートルを超えるもの（作業場の床面積の合計が百五十平方メートルを超えない自動車修理工場を除く。）

この号は、原動機を使う工場の規模を50平方メートルという基準で線引きしています。
原動機とはモーターやエンジンなど動力源を指し、手作業だけの小規模な工房はそもそも対象になりません。
作業場の床面積の合計が50平方メートルを超えた時点で、原則としてこの地域には建てられなくなります。
ただし条文の末尾には、括弧書きで一つだけ例外が用意されています。
次は、その例外の中身を確認しましょう。

50平方メートルというと、そこまで広くない気もしますね。

はい、一般的な工場としては小さめの基準です。
次は括弧書きの例外を見ていきましょう。

なぜ自動車修理工場だけ規模の上限が違うのか

条文の括弧書きには、自動車修理工場という言葉が明記されています。
なぜこの用途だけ特別に扱われているのか、規定の中身を見てみましょう。

建築基準法別表第二（と）項第二号（括弧書き）　作業場の床面積の合計が百五十平方メートルを超えない自動車修理工場を除く。

自動車修理工場に限り、床面積の上限が150平方メートルまで引き上げられています。
50平方メートルの基準と比べると、３倍の広さまで建築が認められる計算になります。
条文はこの例外の理由までは書いていませんが、車両整備には広い作業スペースが要るという実務上の事情が背景にあると考えられます。
150平方メートルを１平方メートルでも超えれば、通常の工場と同じ50平方メートルの基準に戻ります。
次は、この例外が他の住居系地域とどう違うのかを確認しましょう。

150平方メートルまで広がるなら、かなり余裕がありますね。

ただしこの例外は準住居地域だけの話です。
次は第二種住居地域と比べてみましょう。

第二種住居地域の工場規制と何が違うのか

第二種住居地域にも、よく似た工場の規模制限があります。
同じ自動車修理工場でも、地域によって扱いが変わる点に注意が必要です。

建築基準法別表第二（へ）項　第二種住居地域内に建築してはならない建築物　二　原動機を使用する工場で作業場の床面積の合計が五十平方メートルを超えるもの

第二種住居地域の第二号には、自動車修理工場を対象にした括弧書きの例外がありません。
つまり同じ自動車修理工場であっても、第二種住居地域では50平方メートル、準住居地域では150平方メートルが上限と、扱いが分かれます。
これは準住居地域が第二種住居地域よりも一段階緩やかな用途地域として位置づけられていることの表れです。
建物を建てる、または増築する前には、敷地がどちらの用途地域に属するかを必ず確認する必要があります。
次は、特例許可の手続き面でも自動車修理工場が特別に扱われている点を見てみましょう。

同じ用途でも、道一本挟んだだけで基準が変わることがあるのですね。

はい、用途地域の境界線はそれくらい重要です。
次は手続き面の違いを見ていきましょう。

特例許可の手続きも自動車修理工場だけ簡略化されるのか

規模を超えて建築するには、特定行政庁の特例許可という道があります。
この手続きの重さも、実は自動車修理工場だけ一部が軽くなっています。

建築基準法第48条第16項　前項の規定にかかわらず、特定行政庁は、第一号に該当する場合においては同項の規定による意見の聴取及び同意の取得を要せず、第二号に該当する場合においては同項の規定による同意の取得を要しない。　二　日常生活に必要な政令で定める建築物で、騒音又は振動の発生その他の事象により住居の環境を害するおそれが少ないと認められるもの

通常の特例許可には、公開の意見聴取と建築審査会の同意の両方が必要です。
ところが建築基準法施行令第百三十条第２項第三号は、第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域にある自動車修理工場を、この第16項第二号の「政令で定める建築物」として指定しています。
その結果、自動車修理工場の特例許可では建築審査会の同意だけが省略されます。
公開の意見聴取そのものは省略されないため、周辺住民への説明の機会が完全に無くなるわけではありません。
次は、既存の建物を自動車修理工場に転用する場合の注意点を確認しましょう。

同意だけ省略されるということは、意見聴取は避けられないのですね。

はい、意見聴取そのものは省略されません。
次は用途変更のときの注意点を見ていきましょう。

既存の工場を自動車修理工場に転用するとき何を確認すればよいか

ここまでの内容は新築の場合だけでなく、既存の建物の用途変更にも関わってきます。
最後に、実務でどこを確認すればよいかを整理しましょう。

建築基準法第87条第２項　建築物（次項の建築物を除く。）の用途を変更する場合においては、第48条第１項から第14項までの規定並びに第51条、第60条の２第３項及び第68条の３第７項の規定並びに条例の規定を準用する。

第87条第２項により、既存の建物の用途を変更する場合にも第48条の各項の規定が準用されます。
既存の一般工場を自動車修理工場に転用しようとする計画も、この準用の対象になり得ます。
転用後の作業場の床面積が150平方メートルを超えていないか、事前に確認しておく必要があります。
建築基準法上の可否は消防法上の防火対象物区分（令別表第一）とは別の制度なので、両方を別々に確認する必要があります。
用途変更を伴う計画を耳にしたときは、まず特定行政庁への確認を勧めるところから始めましょう。

新築のときだけ気をつければいいと思っていました。

いいえ、用途変更のときも同じ規制が及びます。
次はよくある質問を見ていきましょう。