BLOG

2022.08

個室付浴場業はなぜ商業地域だけ建築できるのか｜建築基準法別表第二（り）項第三号と（る）項第三号の規制を解説

個室付浴場業の出店を計画するとき、建てられる用途地域かどうかで早い段階につまずくことがあります。
この業種は近隣商業地域と準工業地域という、性格の異なる二つの用途地域で名指しに禁止されています。
ところが同じ商業系である商業地域には、この業種を禁止する号が置かれていません。
なぜ近隣商業地域と準工業地域だけで禁止され間の商業地域では禁止されないのかを解説します

計画している土地が近隣商業地域なんですが、個室付浴場業は建てられないと言われました。

それは別表第二（り）項第三号の禁止規定ですね。
まず中身を確認しましょう。

隣の商業地域なら建てられますよね。

実は商業地域だけこの号の対象から外れています。
次はなぜそうなるのか確認しましょう。

この記事の結論

近隣商業地域内では、建築基準法別表第二（り）項第三号により個室付浴場業に係る公衆浴場その他これに類する政令で定めるものを用途とする建築物は建築してはならないと定められています（建築基準法第48条第９項）。
同じ禁止は準工業地域を定める（る）項第三号にも、まったく同じ文言でくり返されています（建築基準法第48条第11項）。
一方、商業地域を定める（ぬ）項は（る）項第一号及び第二号のみを引用しており、個室付浴場業を挙げる第三号は含まれていません。
つまり商業地域を挟む近隣商業地域と準工業地域の両側で禁止され、間の商業地域だけこの号による禁止がありません。
政令（建築基準法施行令第130条の９の５）は「これに類するもの」の範囲も定めており、ヌードスタジオなど個室付浴場業以外の施設も同じ号の対象になります。

▼

個室付浴場業は近隣商業地域と準工業地域で禁止され商業地域だけが規制の対象外であることを示す図解

個室付浴場業は近隣商業地域でなぜ建てられないのか

個室付浴場業の出店を計画するとき、建てられる用途地域かどうかで早い段階につまずくことがあります。
近隣商業地域では、この業種そのものが建築基準法によって禁止されています。

建築基準法第48条第９項　近隣商業地域内においては、別表第二（り）項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便及び当該住宅地の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。

この規定は用途そのものを理由に建築を禁止する点で、面積や高さの規制とは性格が異なります。
近隣商業地域は住宅地に隣接し日用品供給の利便を図るために設けられた用途地域で、別表第二（り）項に掲げる建築物は原則として建築できません。
（り）項には複数の号があり、その第三号が個室付浴場業に係る公衆浴場を名指しで挙げています。
ただし書のとおり特定行政庁の許可という例外の道はありますが、これは日用品供給の利便と住宅地の環境を害しないことが基準になる特別な手続です。
次は、同じ禁止が他の用途地域ではどう扱われるかを確認しましょう。

近隣商業地域は住宅地に近い商業地なので、個室付浴場業は建てられないと理解しました。

はい、別表第二（り）項第三号がまさにこの用途を禁止しています。
次は商業地域ではどう扱われるか確認しましょう。

商業地域ではなぜ規制の対象にならないのか

近隣商業地域と商業地域と準工業地域の三つの区画を並べ中央だけ許可マークが付いたイラスト

近隣商業地域で禁止されるとなると、より商業性の強い商業地域ではさらに厳しく規制されると考えがちです。
しかし条文を確認すると、実際はその逆になっています。

建築基準法別表第二（ぬ）項　商業地域内に建築してはならない建築物
一　（る）項第一号及び第二号に掲げるもの（略）

商業地域を定める（ぬ）項は（る）項のうち第一号と第二号だけを引用し、個室付浴場業を挙げる第三号は引用していません。
近隣商業地域の（り）項が（ぬ）項第一号を経由して（る）項第一号・第二号を引き込むのとは対照的に、（ぬ）項自体は（る）項第三号を引用していません。
つまり商業地域には個室付浴場業を名指しで禁止する号が存在せず、この用途は建築が可能です。
近隣商業地域は住宅地との近さを理由に、準工業地域は工業地域に近い環境上の理由から、それぞれこの業種を規制していますが、商業地域そのものにはこの理由が及ばないと整理されています。
次は、近隣商業地域を挟んで反対側にある準工業地域より先の扱いを確認しましょう。

近隣商業地域で禁止なら、もっと商業色の強い商業地域はさらに厳しいと思っていました。

実は逆で、商業地域の（ぬ）項にはこの号を引く規定がありません。
次は準工業地域より先を確認しましょう。

これに類するものにはどこまで含まれるのか

個室付浴場業の看板がある建物とカメラのレンズやスクリーンを模した建物が並び禁止マークが付いたイラスト

（り）項第三号・（る）項第三号は個室付浴場業だけを禁止しているわけではありません。
「その他これに類する政令で定めるもの」の範囲まで確認する必要があります。

建築基準法施行令第130条の９の５　法別表第二（り）項第三号及び（る）項第三号（法第八十七条第二項又は第三項において法第四十八条第九項及び第十一項の規定を準用する場合を含む。）の規定により政令で定める建築物は、ヌードスタジオ、のぞき劇場、ストリップ劇場、専ら異性を同伴する客の休憩の用に供する施設、専ら性的好奇心をそそる写真その他の物品の販売を目的とする店舗その他これらに類するものとする。

政令が定める「これに類するもの」は個室付浴場業一施設にとどまらず、複数の業態を一括して指定しています。
条文に列挙されているのは、ヌードスタジオ、のぞき劇場、ストリップ劇場、専ら異性を同伴する客の休憩の用に供する施設、専ら性的好奇心をそそる写真その他の物品の販売を目的とする店舗の５つです。
これらは個室付浴場業そのものではなく、性質が近い別業態としてまとめて政令で指定されている点に注意が必要です。
条文上の個室付浴場業は狭い一業態を指す言葉ですが、規制の実際の射程は政令によってさらに広げられています。
次は、この号が準工業地域を越えてどこまで及ぶのかを確認しましょう。

個室付浴場業という名前が付いていない施設でも、規制の対象になるということですか。

そのとおりです。
政令が「これに類するもの」を具体的に列挙しています。

準工業地域や工業地域でも同じ規制が及ぶのか

工業地域と工業専用地域の工場の隣に個室付浴場業の建物があり禁止マークが付いたイラスト

近隣商業地域と同じ号が準工業地域にも置かれていることはすでに確認しました。
さらに先の工業地域・工業専用地域ではどう扱われるかを確認します。

建築基準法別表第二（を）項　工業地域内に建築してはならない建築物
一　（る）項第三号に掲げるもの
建築基準法別表第二（わ）項　工業専用地域内に建築してはならない建築物
一　（を）項に掲げるもの

この禁止は準工業地域で終わらず、工業地域・工業専用地域まで玉突きで引き継がれています。
工業地域を定める（を）項第一号は「（る）項第三号に掲げるもの」をそのまま引用し、個室付浴場業をあらためて禁止対象に含めています。
工業専用地域を定める（わ）項第一号も「（を）項に掲げるもの」を一括して引用しており、結果として工業専用地域でも同じ禁止が及びます。
つまり個室付浴場業は近隣商業地域・準工業地域・工業地域・工業専用地域の４つの用途地域で禁止され、名指しの禁止規定が無いのは商業地域だけです。
次は、実務で明日から確認すべき手順を整理しましょう。

準工業地域だけでなく工業地域や工業専用地域まで、規制がずっと続いているのですね。

はい、（を）項と（わ）項が順に引用し合っているためです。
次は確認の手順を整理しましょう。