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2022.05

都市再生特別地区はなぜ用途規制まで都市計画だけで塗り替えられるのか｜建築基準法第六十条の二の規制を解説

都市再生特別地区は、再開発のニュースでよく耳にする都市計画上の指定のひとつです。
高度利用地区や特定街区と同じく、都市計画そのものが建物のかたちを直接定め直す仕組みですが、この地区だけは踏み込み方が違います。
建物の用途規制そのものまで、都市計画の判断で塗り替えられることがあるのです。
この都市再生特別地区という仕組みがどこまで規制を塗り替えるのかを解説します

再開発のニュースでよく聞く都市再生特別地区って、普通の容積率緩和と何が違うのでしょうか。

都市再生特別地区は容積率だけでなく用途規制まで塗り替えられます。
まず制度の全体像から見ていきましょう。

用途規制まで変わるなら、普通の用途地域とはかなり違う場所になりそうですね。

はい、都市計画そのものが個別に数字と用途を定め直す仕組みです。
制度の中身を順番に確認しましょう。

この記事の結論

都市再生特別地区は、容積率・建蔽率・建築面積・高さという四つの数値を都市計画そのものが定め直す地区です（建築基準法第六十条の二第一項）。
移転が容易な小規模建築物・公衆便所や交番等・特定行政庁が許可した学校や駅舎等の三類型は適用除外となります（同項各号）。
壁面の位置の制限も都市計画で定められ、同じ三類型の建物には適用されません（同条第二項）。
誘導すべき用途に供する建築物は、用途地域など第四十八条から第四十九条の二までの規定が適用除外になります（同条第三項）。
道路斜線などの高さの制限・高度地区・日影規制は適用されず、都市計画が高さの数値を個別に定め直します（同条第五項・第六項）。

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都市再生特別地区は都市計画で数値を決め直し用途規制も適用除外になり高さ制限も個別に定め直すことを示す図解

都市再生特別地区はなにが特別な地区なのか

都市計画には、用途地域や高度地区など様々な地域地区があります。
都市再生特別地区は、そのなかでも都市計画そのものが最も踏み込んで建物のかたちを決め直す地区です。

建築基準法第六十条の二第一項　都市再生特別地区内においては、建築物の容積率及び建蔽率、建築物の建築面積（同一敷地内に二以上の建築物がある場合においては、それぞれの建築面積）並びに建築物の高さは、都市再生特別地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならない。（略）

都市再生特別地区に指定されると、容積率・建蔽率・建築面積・高さという四つの数値を都市計画そのものが直接定め直します。
通常の用途地域では、これらの数値は用途地域の区分ごとに定められた計算式や上限の範囲内で決まります。
都市再生特別地区では区分にとらわれず、個別のプロジェクトごとに都市計画が数字を指定します。
高度利用地区（第五十九条）や特定街区（第六十条）も似た仕組みですが、都市再生特別地区はこれらよりさらに踏み込んだ規制の塗り替えができます。
次は、この規制の対象から外れる建物があるのかを確認しましょう。

都市計画が数字を決め直すのは、高度利用地区と同じ話に見えます。

近い仕組みですが、都市再生特別地区はさらに踏み込みます。
次は対象から外れる建物を見ていきましょう。

どんな建築物がこの規制から外れるのか

都市再生特別地区の規制は、区域内のすべての建物に一律にかかるわけではありません。
容易に移転や除却ができる建物など、一部の建物は適用除外として扱われます。

建築基準法第六十条の二第一項　（略）ただし、次の各号のいずれかに該当する建築物については、この限りでない。　一　主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であつて、階数が二以下で、かつ、地階を有しない建築物で、容易に移転し、又は除却することができるもの　二　公衆便所、巡査派出所その他これらに類する建築物で、公益上必要なもの　三　学校、駅舎、卸売市場その他これらに類する公益上必要な建築物で、特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したもの

適用除外になるのは、容易に移転や除却ができる小規模建築物と、公益上必要な建築物です。
一号は木造や鉄骨造などで階数二以下・地階なしの、簡単に動かせる建物が対象です。
二号は公衆便所や交番など、公益上どうしても必要な小規模施設です。
三号は学校や駅舎、卸売市場のような公益施設で、こちらは特定行政庁の許可を受けたものに限られます。
また第二項により、壁面の位置の制限も同じ三類型の建物には適用されません。
次は、この地区でもっとも特徴的な用途規制の塗り替えを確認しましょう。

学校や駅舎まで対象になるんですね。

はい、ただし三号は特定行政庁の許可が必要です。
次は用途規制の扱いを見ていきましょう。

用途規制まで都市計画が塗り替えるとはどういうことか

二層に分かれた高層タワーの足元に庇のある小さな店舗が並び青いチェックマークが付くイラスト

都市再生特別地区の最大の特徴は、建物のかたちだけでなく用途の規制そのものにも及びます。
高度利用地区や特定街区にはない仕組みです。

建築基準法第六十条の二第三項　都市再生特別地区に関する都市計画において定められた誘導すべき用途に供する建築物については、第四十八条から第四十九条の二までの規定は、適用しない。

都市計画が誘導したいと定めた用途の建物には、通常の用途地域の規制そのものが適用されません。
第四十八条の用途地域による用途制限や、特別用途地区・特定用途制限地域の規定もあわせて適用除外になります。
これにより、住宅系の用途地域であっても商業・業務・文化施設などを積極的に誘導する計画が実現できます。
容積率の最高限度についても、都市計画が定めた数字を第五十二条第一項各号の数値とみなして扱う技術的な規定があります（同条第四項）。
次は、高さの制限や日影規制がどう扱われるのかを確認しましょう。

用途地域の規制まで外れるなら、かなり自由な計画が組めそうです。

そのとおりです、誘導すべき用途の建物に限られますが自由度は高いです。
次は高さや日影規制の扱いを見ていきましょう。

高さの制限や日影規制はどう扱われるのか

境界線のそばに影がほとんど伸びない高いタワーと奥に通常の影が伸びる低い建物群のイラスト

用途や容積率だけでなく、高さに関する規制の扱いも見落としやすいところです。
通常なら適用される複数の規定が、この地区では除外されます。

建築基準法第六十条の二第五項　都市再生特別地区内の建築物については、第五十六条、第五十七条の四、第五十八条及び第六十条の三第二項の規定は、適用しない。

道路斜線などの高さの制限や高度地区の規制は、都市再生特別地区の建物には適用されません。
除外される規定は、建築物の各部分の高さの制限（第五十六条）・特例容積率適用地区の高さの限度（第五十七条の四）・高度地区（第五十八条）・特定用途誘導地区の高さの限度（第六十条の三第二項）です。
かわりに高さの上限は、都市再生特別地区に関する都市計画そのものが個別に定めます。
日影規制についても、この地区内の建物は対象区域外にある建築物とみなされます（同条第六項）。
隣接する建物の管理者にとっては、一般的な高さ制限や日影の基準では説明がつかない建物が現れることがある点に注意が必要です。

隣の敷地の建物が急に高くなっても、日影の規制が効かないことがあるんですね。

はい、その場合は個別の都市計画の内容を確認する必要があります。
次は実務で確認すべき手順を整理しましょう。

都市再生特別地区に関わるときは何を確認すればよいのか

都市再生特別地区は個別の都市計画決定ごとに内容が異なります。
関わりのある建物の管理者や近隣の所有者が確認すべき点を整理します。

計画地や近隣の敷地が都市再生特別地区に指定されているかを都市計画課で確認する
指定されている場合は、その都市計画が定める容積率・建蔽率・建築面積・高さの具体的な数値を個別に確認する
誘導すべき用途として定められた内容と、用途地域の規制がどこまで適用除外になっているかを確認する
近隣の建物が対象区域外とみなされる扱いを受けていないか、日影や高さについて事前に確認する

都市再生特別地区に関わる建物は、まず個別の都市計画の内容を都市計画課で確認することが出発点です。
一般的な用途地域や高さ制限の知識だけでは判断できず、地区ごとの都市計画の図書を直接確認する必要があります。
三号の学校や駅舎などに該当する建物を計画する場合は、特定行政庁の許可と建築審査会の同意が必要になります（同条第七項）。
近隣で大規模な再開発計画が進んでいる場合は、日影や高さの前提が変わっている可能性を早めに確認しておくと安心です。
次はよくある質問を見ていきましょう。

まずは都市計画課で自分の敷地を確認してみます。

個別の都市計画の内容を確認することが第一歩です。
次はよくある質問を見ていきましょう。