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2019.02

借地権が消えた土地と一人協定は建築協定でどう扱われるのか｜建築基準法第74条の２から第76条の３を解説

建築協定の区域内の土地で借地権がなくなったとき、その土地はそのまま協定の区域に残るのでしょうか。
また、土地の所有者が一人しかいない場合でも、建築協定を定めることはできるのでしょうか。
今回は建築基準法第74条の２から第76条の３を中心に、区域から除かれる場合、共有者の数え方、一人協定の認可と効力の流れ、防火管理者が押さえておきたい点をあわせて解説します。

建築協定の区域内の土地で、借地権がなくなることがあります。
その土地は協定から外れるのですか。

条文には、区域から除かれると書かれています。
まず条文から確認します。

土地の所有者が一人だけでも、建築協定は定められますか。
共有者の場合はどうなるのでしょう。

所有者が一人の場合は一人協定という仕組みがあります。
順番に見ていきましょう。

この記事の結論

協定の効力が及ばない者の所有する土地について借地権が消滅した場合、その借地権の目的となっていた土地は建築協定区域から除かれます（第74条の２第１項）。
区域から除かれた場合、借地権を有していた者などは遅滞なく特定行政庁に届け出、特定行政庁は遅滞なくその旨を公告します（同条第３項・第４項）。
土地の共有者や共同借地権者は、第70条第３項などの適用について、合わせて一の所有者又は借地権者とみなされます（第76条の２）。
土地の所有者以外に所有者等がいない場合でも、その所有者は一人協定として建築協定を定め、認可を受けることができます（第76条の３第１項・第２項）。
認可から３年以内に土地の所有者等が二以上になると、公告のあった通常の建築協定と同一の効力を有する協定になります（同条第５項）。

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建築協定区域内の土地で借地権が消滅すると区域から除かれるのか

まず、第74条の２の第１項と第２項を確認しましょう。

（建築基準法第七十四条の二第一項）建築協定区域内の土地（土地区画整理法第九十八条第一項の規定により仮換地として指定された土地にあつては、当該土地に対応する従前の土地）で当該建築協定の効力が及ばない者の所有するものの全部又は一部について借地権が消滅した場合においては、その借地権の目的となつていた土地（同項の規定により仮換地として指定された土地に対応する従前の土地にあつては、当該土地についての仮換地として指定された土地）は、当該建築協定区域から除かれるものとする。
（建築基準法第七十四条の二第二項）建築協定区域内の土地で土地区画整理法第九十八条第一項の規定により仮換地として指定されたものが、同法第八十六条第一項の換地計画又は大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法第七十二条第一項の換地計画において当該土地に対応する従前の土地についての換地として定められず、かつ、土地区画整理法第九十一条第三項（大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法第八十二条において準用する場合を含む。）の規定により当該土地に対応する従前の土地の所有者に対してその共有持分を与えるように定められた土地としても定められなかつたときは、当該土地は、土地区画整理法第百三条第四項（大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法第八十三条において準用する場合を含む。）の公告があつた日が終了した時において当該建築協定区域から除かれるものとする。

第74条の２第１項は、建築協定区域内の土地で協定の効力が及ばない者の所有するものの全部又は一部について借地権が消滅した場合、その借地権の目的となっていた土地は建築協定区域から除かれるものとすると規定しています
仮換地として指定された土地の場合は、対応する従前の土地との組み合わせで読み替える書き方になっています。
第２項は、仮換地として指定された土地が、換地計画で従前の土地の換地として定められず、共有持分を与える土地としても定められなかったときの規定です。
この場合、その土地は土地区画整理法第103条第４項の公告があった日が終了した時に、協定区域から除かれるとされています。
借地権の消滅の原因や、除かれる範囲の細かい判断は、この条文には書かれていません。

借地権がなくなったら、自動的に協定の区域から外れるのですか。

第１項は、その土地が区域から除かれるものとすると書いています。
ただし、対象は協定の効力が及ばない者の所有する土地です。

区域から除かれたときは誰が届け出て何が公告されるのか

続けて、第74条の２の第３項と第４項を確認しましょう。

（建築基準法第七十四条の二第三項）前二項の場合においては、当該借地権を有していた者又は当該仮換地として指定されていた土地に対応する従前の土地に係る土地の所有者等（当該建築協定の効力が及ばない者を除く。）は、遅滞なく、その旨を特定行政庁に届け出なければならない。
（建築基準法第七十四条の二第四項）特定行政庁は、前項の規定による届出があつた場合その他第一項又は第二項の規定により建築協定区域内の土地が当該建築協定区域から除かれたことを知つた場合においては、遅滞なく、その旨を公告しなければならない。

第74条の２第３項は、前二項の場合には、借地権を有していた者などが、遅滞なく特定行政庁にその旨を届け出なければならないと定めています
届け出るのは、借地権を有していた者、または仮換地に対応する従前の土地に係る土地の所有者等です。
ただし、協定の効力が及ばない者は、この届出義務者から除かれています。
第４項は、特定行政庁が届出を受けた場合などに、遅滞なくその旨を公告しなければならないとしています。
届出の様式や期限の日数は、この条文には書かれていません。

届出がないと、公告もされないのですか。

第４項は、届出があった場合その他、除かれたことを知った場合にも公告すると書いています。
届出だけが公告のきっかけではありません。

土地の共有者や共同借地権者は建築協定でどのように数えられるのか

次に、第76条の２を確認しましょう。

（建築基準法第七十六条の二）土地の共有者又は共同借地権者は、第七十条第三項（第七十四条第二項において準用する場合を含む。）、第七十五条の二第一項及び第二項並びに前条第一項の規定の適用については、合わせて一の所有者又は借地権者とみなす。

第76条の２は、土地の共有者又は共同借地権者は、第70条第３項、第75条の２第１項・第２項、前条第１項の規定の適用については、合わせて一の所有者又は借地権者とみなすと定めています
第70条第３項は協定書への合意、第75条の２は加入、前条第１項は廃止の規定です。
これらの場面では、共有者が何人いても、合わせて一の所有者などとして扱われます。
共有者の間の持分の割合や、意見が割れた場合の決め方は、この条文には書かれていません。

共有している土地は、共有者の人数分の合意が必要ですか。

第76条の２は、これらの規定の適用では合わせて一の所有者とみなすと書いています。
人数分に数える書き方にはなっていません。

土地の所有者が一人だけでも建築協定は定められるのか

続けて、第76条の３の第１項から第４項を確認しましょう。

（建築基準法第七十六条の三第一項）第六十九条の条例で定める区域内における土地で、一の所有者以外に土地の所有者等が存しないものの所有者は、当該土地の区域を建築協定区域とする建築協定を定めることができる。
（建築基準法第七十六条の三第二項）前項の規定による建築協定を定めようとする者は、建築協定区域、建築物に関する基準、協定の有効期間及び協定違反があつた場合の措置を定めた建築協定書を作成し、これを特定行政庁に提出して、その認可を受けなければならない。
（建築基準法第七十六条の三第三項）前項の建築協定書においては、同項に規定するもののほか、建築協定区域隣接地を定めることができる。
（建築基準法第七十六条の三第四項）第七十条第四項及び第七十一条から第七十三条までの規定は、第二項の認可の手続に準用する。

第76条の３第１項は、第69条の条例で定める区域内の土地で、一の所有者以外に土地の所有者等が存しないものの所有者は、その土地の区域を建築協定区域とする建築協定を定めることができると規定しています
第２項は、この協定を定めようとする者が、建築協定書を作成して特定行政庁に提出し、認可を受けなければならないとしています。
第３項は、建築協定書に建築協定区域隣接地を定めることもできるとしています。
第４項は、第70条第４項と第71条から第73条までの規定が、この認可の手続に準用されるとしています。
敷地の広さや建築物の数の条件は、この条文には書かれていません。

所有者が一人でも、認可は必要なのですか。

第２項は、建築協定書を提出して認可を受けなければならないと書いています。
一人だから不要とする例外は、この条文にはありません。

一人協定の後に土地の所有者等が増えたときはどのような効力になるのか

最後に、第76条の３の第５項と第６項を確認して、全体を整理します。

（建築基準法第七十六条の三第五項）第二項の規定による認可を受けた建築協定は、認可の日から起算して三年以内において当該建築協定区域内の土地に二以上の土地の所有者等が存することとなつた時から、第七十三条第二項の規定による認可の公告のあつた建築協定と同一の効力を有する建築協定となる。
（建築基準法第七十六条の三第六項）第七十四条及び第七十六条の規定は、前項の規定により第七十三条第二項の規定による認可の公告のあつた建築協定と同一の効力を有する建築協定となつた建築協定の変更又は廃止について準用する。

第76条の３第５項は、認可を受けた一人協定が、認可の日から３年以内に土地の所有者等が二以上になったときから、第73条第２項の認可の公告のあった建築協定と同一の効力を有する建築協定となると定めています
第６項は、この協定となった建築協定の変更や廃止について、第74条と第76条を準用するとしています。
３年以内に所有者等が増えなかった場合の扱いは、この２項には書かれていません。
ここまでの内容を、場面ごとに整理します。
分けて読むと、混乱しにくくなります。

場面	条文の書き方	押さえる点
借地権の消滅	借地権の目的となっていた土地は区域から除かれる（第74条の２第１項）	除かれる扱いです
届出と公告	借地権を有していた者などが届け出て特定行政庁が公告する（同条第３項・第４項）	遅滞なく行います
共有者	合わせて一の所有者又は借地権者とみなす（第76条の２）	合わせて一として扱います
一人協定の認可	建築協定書を提出して認可を受ける（第76条の３第２項）	認可が必要です
所有者等が増えたとき	３年以内に二以上になると通常の建築協定と同一の効力（同条第５項）	３年以内が条件です
変更と廃止	第74条と第76条を準用する（同条第６項）	準用されます

これらは建築基準法上の建築協定の手続きであり、消防法令の防火の基準とは別の制度です
この手続きは、防火管理者の義務を直接決めるものではありません。
また、第74条の２から第76条の３には、区域から除かれた土地の個別の扱いや共有者の意見が割れた場合の決め方は書かれていません。
管理している建物の敷地に建築協定がある場合は、協定の区域や内容が変わっている可能性を頭に入れておくと、増改築や用途変更の相談で慌てずに済みます。
明日から、次の点を確認してください。