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2022.07

第二種中高層住居専用地域はなぜ３階建てや1,500平方メートル超の建物を制限するのか｜建築基準法別表第二（に）項第七号・第八号の規制を解説

第二種中高層住居専用地域は、住宅や学校などの決まった用途だけでなく、幅広い建物を原則自由に建てられる地域です。
ところが建築基準法別表第二（に）項第七号・第八号は、その「自由」に２つの上限を課しています。
３階建て以上にすること、そして延床面積の合計が千五百平方メートルを超えることです。
第二種中高層住居専用地域では、決まった用途以外の建物は３階建て未満かつ延床千五百平方メートル以下でなければ原則建てられません

第二種中高層住居専用地域の土地に事務所ビルを建てたいという相談があったのですが、階数や広さに制限はありますか。

実は別表第二（に）項第七号・第八号により、階数と面積の両方に上限があるんです。
まず条文で仕組みを確認しましょう。

住宅やマンションを建てる場合も、この制限は関係あるんですか。

いいえ、住宅などは対象外です。
順番に見ていきましょう。

この記事の結論

第二種中高層住居専用地域では、建築基準法第48条第４項により別表第二（に）項に掲げる建築物は原則建てられません。
第七号は、（は）項の用途以外の建物について３階建て以上にすることを禁止しています。
第八号は、（は）項の用途以外の建物について延床面積の合計が千五百平方メートルを超えることを禁止しています。
この２つの基準はどちらか一方ではなく、両方を満たさなければ建てられません。
例外的に建てる道は、特定行政庁の許可に限られます。

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第二種中高層住居専用地域が３階建て以上と千五百平方メートル超の建物を禁止することを示す図解

第二種中高層住居専用地域とはどんな地域か

第二種中高層住居専用地域は、決まった用途以外の建物にも原則として門戸を開いている地域です。
その分だけ、隠れた上限を見落としやすい地域でもあります。

建築基準法第48条第３項　第一種中高層住居専用地域内においては、別表第二（は）項に掲げる建築物以外の建築物は、建築してはならない。
建築基準法第48条第４項　第二種中高層住居専用地域内においては、別表第二（に）項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が第二種中高層住居専用地域における良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。

第一種は「建てられる建物」を列挙し、第二種は「建ててはならない建物」を列挙するという正反対の書き方です。
第一種（は項）は住宅・大学・病院・老人福祉センターなど特定の用途だけを積極的に許すポジティブリストで、そこに載っていない用途は原則建てられません。
一方、第二種（に項）は原則自由に建てられる中で、ホテルや自動車教習所のような個別の用途を名指しで禁止するほか、用途を問わず階数と面積で線を引く号も持っています。
それが第七号と第八号で、（は）項に載っていない一般の事務所や店舗のような建物が対象になります。
次は、その第七号が定める階数の上限を確認しましょう。

ホテルのように名指しで禁止される用途とは別に、階数や面積そのものを制限する号もあるんですね。

はい、事務所ビルのような一般の用途はこちらが本題です。
次は階数の基準を見てみましょう。

なぜ３階建て以上にすると建てられなくなるのか

二階建ての事務所建物の隣に三階建てに増築された建物があり禁止マークが付いたイラスト

第二種中高層住居専用地域では、（は）項の用途に当たらない建物を３階建て以上にすることができません。
条文を確認します。

建築基準法別表第二（に）項　第二種中高層住居専用地域内に建築してはならない建築物　七　三階以上の部分を（は）項に掲げる建築物以外の建築物の用途に供するもの（政令で定めるものを除く。）

第七号は、（は）項の用途以外の建物について、３階以上の部分を持つこと自体を禁止しています。
住宅・学校・病院など（は）項に掲げられた用途であれば、この号の対象になりません。
しかし一般の事務所や倉庫のように（は）項に載っていない用途は、たとえ延床面積がどれほど小さくても、３階建てにした時点で第七号に抵触します。
つまり基準は延床面積ではなく、あくまで階数そのものに引かれています。
次は、もう１つの基準である面積の上限を確認しましょう。

２階建てまでに抑えれば、この号は関係なくなるということですね。

第七号だけならそのとおりですが、別の基準もあります。
次は面積の号を見ましょう。

なぜ延床面積千五百平方メートルが上限になるのか

小さな二階建て建物の隣に床面積の大きな二階建て建物があり禁止マークが付いたイラスト

階数の基準とは別に、（は）項の用途以外の建物には床面積の上限も定められています。
条文を確認します。

建築基準法別表第二（に）項　第二種中高層住居専用地域内に建築してはならない建築物　八　（は）項に掲げる建築物以外の建築物の用途に供するものでその用途に供する部分の床面積の合計が千五百平方メートルを超えるもの（政令で定めるものを除く。）

第八号は、（は）項の用途以外の建物について延床面積の合計が千五百平方メートルを超えることを禁止しています。
つまり平屋や２階建てであっても、延床面積の合計が千五百平方メートルを超えれば第八号に抵触します。
参考までに、（は）項の用途に含まれる店舗は五百平方メートル以内という号が別にあり、それと比べると千五百平方メートルは緩やかな基準です。
これは第二種が「原則自由・例外的に禁止」という組み立てだからこそ許容されている範囲だと分かります。
次は、この２つの基準がどう組み合わさるのかを確認しましょう。

千五百平方メートルなら、意外とゆとりのある広さに感じます。

ただし、第七号の階数基準とセットで見る必要があります。
次はその組み合わせ方を整理しましょう。

階数と面積はどちらか一方を守れば足りるのか

第七号と第八号は、どちらか一方を守れば足りるという関係ではありません。
もう一度、２つの号を並べて確認します。

建築基準法別表第二（に）項　七　三階以上の部分を（は）項に掲げる建築物以外の建築物の用途に供するもの（政令で定めるものを除く。）
八　（は）項に掲げる建築物以外の建築物の用途に供するものでその用途に供する部分の床面積の合計が千五百平方メートルを超えるもの（政令で定めるものを除く。）

第七号と第八号は独立した禁止事由なので、両方の基準を同時にクリアしなければ建てられません。
延床面積が千五百平方メートル以下であっても、３階建てにした時点で第七号に抵触します。
逆に２階建てに抑えていても、延床面積の合計が千五百平方メートルを超えれば第八号に抵触します。
「階数を守ったから面積は多少超えてもよい」という考え方は通用しないので、計画の初期段階から両方の数値を確認する必要があります。
次は、明日から実務で確認すべき点を整理しましょう。

階数だけ見ていると、面積の見落としで痛い目に遭いそうですね。

はい、まさにそこが落とし穴です。
次は確認すべき点を整理しましょう。

明日からなにを確認すればよいのか

第二種中高層住居専用地域で事務所や店舗の相談を受けたときは、早い段階での確認が欠かせません。
確認すべき点を整理します。

計画の用途が、別表第二（は）項に掲げられた住宅・学校・病院等に当たるかどうかをまず確認する
当たらない場合は、階数を２階建て以下に収められるかを確認する
あわせて、延床面積の合計が千五百平方メートル以下に収まるかを実測して確認する
いずれかを超える計画は、特定行政庁への事前相談を選択肢に入れる

用途・階数・面積の３点を、計画の初期段階でまとめて確認することが欠かせません。
（は）項の用途に当たるかどうかで、そもそも第七号・第八号の対象になるかが決まります。
対象になる場合は、階数と面積のどちらか一方だけでなく、両方の数値を確認する必要があります。
相談を受けたら、用途・階数・延床面積の順に確認を進めましょう。

用途・階数・面積の３点、まとめて確認します。

はい、その３点が出発点です。
次はよくある質問を見ていきましょう。