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2022.06

第一種中高層住居専用地域はなぜ銀行の支店や一般の飲食店まで建てられるのか｜建築基準法別表第二（は）項第五号の規制を解説

中高層マンションの一階に、銀行の支店やコンビニが入っているのを見たことはありませんか。
第一種中高層住居専用地域は「住居専用」という名前のわりに、実は一定の条件を満たせば店舗や飲食店、金融機関の窓口まで建てることを認めています。
どこまでの業種が、どれだけの面積まで建てられるのかは、建築基準法別表第二（は）項第五号という条文に細かく定められています。
この記事では条文と政令の中身を条ごとに確認しながら、防火管理者や管理権原者が押さえておくべきポイントを解説します

うちの近所のマンションの一階に、銀行の支店とコンビニが入っているんですが、中高層住居専用地域でも大丈夫なんでしょうか。

はい、面積や階数の条件を満たせば認められます。
まずは条文を確認しましょう。

住居専用地域なのに、そこまで色々建てられるんですね。

面積・階数・業種の三条件があります。
順番に見ていきましょう。

この記事の結論

（は）項第五号は店舗・飲食店の用途に供する部分の床面積の合計が五百平方メートル以内のものを許容します
三階以上の部分をその用途に供するものは対象から除かれます
対象業種は建築基準法施行令第百三十条の五の三が三つの区分で定めています
（ろ）項・（ち）項の日用品限定より広く、銀行支店や一般の飲食店まで対象になります
「専ら性的好奇心をそそる写真その他の物品の販売を行うもの」は除外されます

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中高層地域は一般店舗も建てられることを示す図解。日用品店・銀行支店と飲食店・性風俗物品店の三区分を並べた図

中高層住居専用地域の店舗はどこまで認められるのか

中高層マンションの一階に複数の店舗が並ぶ建物と、隣に並ぶ低層住宅街を対比したイラスト

第一種中高層住居専用地域で建てられる建築物は、建築基準法別表第二（は）項に列挙されています。
その中の第五号に、店舗・飲食店に関する規定があります。

建築基準法別表第二（は）項　五　店舗、飲食店その他これらに類する用途に供するもののうち政令で定めるものでその用途に供する部分の床面積の合計が五百平方メートル以内のもの（三階以上の部分をその用途に供するものを除く。）

五号は「政令で定めるもの」「五百平方メートル以内」「三階以上を除く」という三つの条件で範囲を絞っています。
まず面積は、建物全体の延べ面積ではなく、店舗・飲食店の用途に供する部分だけの合計です。
次に階数は、店舗部分が一階・二階にとどまっていることが条件で、建物自体が三階建て以上でも一階に店舗があれば対象になります。
そして業種は、条文に直接書かれておらず政令に委ねられています。
根拠は建築基準法第48条第３項で、第一種中高層住居専用地域では（は）項に掲げる建築物以外は原則建築できないと定めています。

面積は店舗の部分だけなんですね。
建物全体の広さは関係ないんですか。

はい、店舗部分の合計面積だけを見ます。
次は対象業種の中身を見てみましょう。

政令が定める店舗業種はどの三区分に分かれるのか

「政令で定めるもの」の中身は、建築基準法施行令が具体的な業種で列挙しています。
条文を確認します。

建築基準法施行令第百三十条の五の三　法別表第二（は）項第五号の規定により政令で定める建築物は、次に掲げるものとする。　一　前条第二号から第五号までに掲げるもの　二　物品販売業を営む店舗（専ら性的好奇心をそそる写真その他の物品の販売を行うものを除く。）又は飲食店　三　銀行の支店、損害保険代理店、宅地建物取引業を営む店舗その他これらに類するサービス業を営む店舗

対象業種は三つの区分に分かれています。
一号は理美容院やクリーニング取次店、小規模な洋服店・パン屋、学習塾といったサービス業や小規模製造業です。
二号は物品販売業を営む店舗と飲食店で、扱う品目や業態の限定がありません。
三号は銀行の支店や損害保険代理店、宅地建物取引業といった金融・不動産系のサービス業です。
一号だけが他の項の条文を引用する形で、二号・三号はこの条文が独自に定めています。

銀行の支店や不動産屋さんまで対象になるんですね。
普通の物品販売業のお店も大丈夫なんですか。

はい、二号がその受け皿です。
次はなぜこれほど範囲が広いのかを見てみましょう。

なぜ日用品限定を外れて一般の店舗や銀行支店まで認められるのか

第一種中高層住居専用地域より制限が厳しい他の地域の政令と見比べると、範囲の違いがはっきり分かります。
条文を確認します。

建築基準法施行令第百三十条の五の二（抜粋）　法別表第二（ろ）項第二号及び（ち）項第五号の規定により政令で定める建築物は、次に掲げるものとする。　一　日用品の販売を主たる目的とする店舗又は食堂若しくは喫茶店　二　理髪店、美容院、クリーニング取次店その他これらに類するサービス業を営む店舗　三　（略）　四　（略）　五　学習塾、華道教室、囲碁教室その他これらに類する施設

第二種低層住居専用地域や田園住居地域の店舗規定は「日用品の販売」に限定されています。
一方、第一種中高層住居専用地域の政令（第百三十条の五の三）は、前条の一号（日用品限定の店舗）を引用せず、二号として日用品に限らない物品販売業と飲食店を独自に定めています。
さらに三号で銀行の支店や宅地建物取引業まで加えており、低層住居専用地域よりも範囲が広がっています。
これは、中高層のマンションが立ち並ぶ地域では、日常の買い物先に加えて金融機関の窓口のような生活サービスへの需要も想定されているためと考えられます。
ただし範囲が広いといっても、五百平方メートル以内・三階以上を除くという条件は変わりません。

低層の地域より中高層の地域のほうが、お店の種類が広いんですね。

はい、ただし除外される業種もあります。
次はその落とし穴を見てみましょう。

性風俗除外規定を見落とすとどうなるか

二号の物品販売業には、条文の中に一つだけ除外規定があります。
その部分を確認します。

建築基準法施行令第百三十条の五の三第二号（抜粋）　物品販売業を営む店舗（専ら性的好奇心をそそる写真その他の物品の販売を行うものを除く。）又は飲食店

二号は物品販売業を広く認める一方、この一類型だけを名指しで除外しています。
除外されるのは、あくまで専らその目的で営業する店舗であり、一般の書店や雑貨店が対象になるわけではありません。
この規定は、風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律が個別に規制する個室付浴場業のような業態とは別に、建築基準法が用途地域規制として独自に定めているものです。
店舗のテナント募集や用途変更の相談を受けたときは、業種の名目だけでなく実際の営業内容がこの除外規定に当たらないかを確認する必要があります。
三号の銀行支店等のサービス業には、この種の除外規定はありません。

物品販売業と一口に言っても、業種によっては認められない場合があるんですね。

はい、営業の実態まで見る必要があります。
次は確認の手順を整理しましょう。