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2022.03

壁面線を指定されると建築物はどこまで下げて建てなければならないか｜建築基準法第四十六条と第四十七条の建築制限を解説

街を歩いていると、建物の外壁が道路からわずかに下がって並んでいる区画を見かけることがあります。
これは建築基準法が定める壁面線という指定によるもので、指定された区域では通常の敷地境界線とは別の建築制限がかかります。
壁面線はすべての敷地に自動的にかかるものではなく、特定行政庁が街区ごとの事情を踏まえて個別に指定します。
この指定の仕組みと、指定されたあとに建築物がどこまで制限を受けるのかを条文に沿って解説します

うちの近くの区画、建物がみんな道路から少し下がって並んでるんですが、あれって何か決まりがあるんですか。

建築基準法第四十六条が定める壁面線の指定です。
まずどんな目的で指定されるのか見ていきましょう。

壁面線というのは、敷地境界線とは違うものなんですか。

はい、指定されると第四十七条の建築制限が別にかかります。
条文の中身を順番に確認しましょう。

この記事の結論

壁面線は、街区内の建築物の位置を整え環境を向上させるために、特定行政庁が個別に指定するものです（建築基準法第四十六条第一項）。
壁面線の指定には建築審査会の同意と、利害関係者への公開による意見の聴取が必要です。
壁面線が指定されると、壁や高さ二メートルを超える門・塀は壁面線を越えて建築できなくなります（第四十七条本文）。
例外として、地盤面下の部分や特定行政庁の許可を得た歩廊の柱などは壁面線を越えて建築できます。
壁面線は敷地ごとに自動的に発生するものではなく、指定の有無は特定行政庁の窓口で確認する必要があります。

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壁面線はどんな目的で指定されるのか

壁面線は、すべての敷地に自動的にかかる制限ではありません。
特定行政庁が街区ごとの事情を踏まえて、指定するかどうかを判断します。

建築基準法第四十六条第一項　特定行政庁は、街区内における建築物の位置を整えその環境の向上を図るために必要があると認める場合においては、建築審査会の同意を得て、壁面線を指定することができる。

壁面線は、街区内の建築物の位置を整え環境の向上を図るために指定されます。
条文の主体は特定行政庁で、指定するかどうかはその判断に委ねられています。
敷地境界線のようにすべての敷地に自動的にかかるものではなく、個別の指定があってはじめて効力を持ちます。
指定には特定行政庁の判断だけでなく、次に見る手続き上の要件も満たす必要があります。
次は、壁面線がどのような手続きを経て指定されるのかを見ていきましょう。

敷地境界線とは別に、こんな指定があるとは知りませんでした。

はい、街区ごとの環境向上のための仕組みです。
次は指定の手続きを見ていきましょう。

壁面線はどうやって指定されるのか

壁面線の指定は、特定行政庁の判断だけでは決まりません。
利害関係者の意見を聞く手続きが法律で義務付けられています。

建築基準法第四十六条第一項（前略）この場合においては、あらかじめ、その指定に利害関係を有する者の出頭を求めて公開による意見の聴取を行わなければならない。　第二項　前項の規定による意見の聴取を行う場合においては、同項の規定による指定の計画並びに意見の聴取の期日及び場所を期日の三日前までに公告しなければならない。

壁面線の指定には、利害関係者への公開による意見の聴取が欠かせません。
特定行政庁は、指定の計画と意見聴取の期日・場所を、期日の三日前までに公告しなければなりません。
意見の聴取を経たうえで指定した場合も、特定行政庁は遅滞なくその旨を公告する義務を負います（第三項）。
つまり壁面線は、特定行政庁の判断・建築審査会の同意・利害関係者への周知という複数の手続きを経て初めて成立します。
次は、実際に指定されたあと建築物にどのような制限がかかるのかを見ていきましょう。

勝手に決められるわけじゃなくて、ちゃんと意見を聞く場があるんですね。

はい、公告と意見聴取を経て指定されます。
次は指定後の制限の中身を見ていきましょう。

壁面線を指定されると何が制限されるのか

壁面線が指定されると、その区域の敷地には具体的な建築制限がかかります。
制限の対象になるものと、その範囲を確認しましょう。

建築基準法第四十七条本文　建築物の壁若しくはこれに代る柱又は高さ二メートルをこえる門若しくはへいは、壁面線を越えて建築してはならない。

壁面線を越えて建てられないのは、壁とこれに代わる柱、そして高さ二メートルを超える門・塀です。
対象は建物の壁本体だけでなく、壁の代わりとなる柱にも及びます。
門や塀は高さ二メートルを超えるものだけが対象で、低い塀や生垣までは制限されません。
この制限によって、壁面線の前面には建物が並ばない帯状の空間が生まれ、街区の見通しや環境が保たれます。
次は、この制限にどのような例外が認められているのかを見ていきましょう。

うちの塀、高さ二メートルぎりぎりなんですが、これも制限の対象になるんでしょうか。

高さ二メートルを超えるかどうかが境目です。
次は例外を見ていきましょう。

制限に例外はあるのか

壁面線による制限にも、条文が明示するただし書きの例外があります。
どのようなものが例外として認められているのかを確認します。

建築基準法第四十七条ただし書き　ただし、地盤面下の部分又は特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した歩廊の柱その他これに類するものについては、この限りでない。

地盤面下の部分は、壁面線を越えても制限の対象になりません。
地上に姿を現さない部分まで一律に制限すると、地下の利用が難しくなるためです。
もう一つの例外は歩廊の柱その他これに類するもので、こちらは無条件ではなく特定行政庁の許可と建築審査会の同意が必要です。
第四十六条の指定手続きと同じく、ここでも建築審査会の同意が要件になっている点は見落としやすいところです。
次は、自分の敷地に壁面線の指定があるかどうかをどう確認すればよいのかを見ていきましょう。

地下の部分は関係ないんですね。
歩廊の柱は別に許可が必要なんですか。

はい、歩廊の柱は特定行政庁の許可が前提です。
次は確認方法を見ていきましょう。

壁面線があるかどうかはどうやって確認すればよいのか

壁面線は都市計画図のように、誰の目にも一目でわかる形で示されているとは限りません。
建築計画の前に確認しておくべき点を整理します。

建築基準法第四十六条第三項　特定行政庁は、第一項の規定による指定をした場合においては、遅滞なく、その旨を公告しなければならない。

壁面線が指定されると、特定行政庁は遅滞なくその旨を公告しなければなりません。
つまり指定の有無は、特定行政庁の公告や指定図を確認すればわかる仕組みになっています。
建築計画の前には、敷地が壁面線の指定区域に含まれていないかを建築指導窓口で確認しておくことが実務上重要です。
指定があれば、壁や高さ二メートルを超える門・塀の位置を壁面線の内側に収める設計が必要になります。
用途地域や道路の規制だけでなく、壁面線の指定の有無まで含めて確認することが、計画変更の手戻りを防ぐことにつながります。

用途地域や道路だけじゃなくて、壁面線も確認しておかないといけないんですね。

はい、計画の前の確認が手戻りを防ぎます。
次はよくある質問を確認しましょう。