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2021.02

雑居ビルの階段室はなぜ誰の管理でもなくなるのか｜歌舞伎町ビル火災後にできた権原範囲の明示義務を解説

テナントごとに部屋を貸しているビルで、階段室や廊下のような共用部分は誰が管理するのでしょうか。
実はこの点があいまいなまま長く放置されていたことが、大きな火災被害につながった過去があります。
消防庁の通知は、共用部分の管理権原者を消防計画にはっきり書くよう求めています。
誰の担当でもない場所を作らないことが、雑居ビルの防火管理の出発点です。

うちのビルはテナントごとに階段を共用しているのですが、消防計画にその管理者が書かれていません。

それは歌舞伎町のビル火災をきっかけに国が明確化を求めた点です。

火災がきっかけで決まりができたんですか。

はい、共用部分の管理者が曖昧だったことが被害を広げた一因とされました。

この記事の結論

管理権原が分かれている防火対象物は、共用部分の管理権原者を消防計画に明示する義務があります。
平成13年の歌舞伎町ビル火災を受けた消防審議会の答申が、この規則改正の出発点です。
通知が示す例では、階段室等の共用部分の権原は原則として所有者に帰属します。
所有者が建物に居住・勤務していない場合でも、共用部分の管理権原は所有者に残ります。
消防計画の届出を受け付ける際、消防機関は共用部分の管理権原者が明確かを確認します。

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雑居ビルの階段室はなぜ誰の管理でもなくなるのか

テナントビルでは、各フロアの管理はテナントや所有者がそれぞれ担います。
ところが階段室や廊下のような共用部分は、誰にとっても自分の持ち場という意識になりにくい場所です。

消防審議会答申（平成13年12月26日）　小規模雑居ビルの階段等の共用部分については、防火管理について責任を有する管理権原者が必ずしも明確にされていない場合もあることから、その選任に係る指導基準を示す。

この空白こそが被害を広げた要因でした。
平成13年９月１日、東京都新宿区歌舞伎町の雑居ビルで発生した火災では、避難経路にあたる共用部分の管理があいまいだったことが被害拡大の背景として指摘されました。
この火災を受け、消防審議会は同年12月26日に答申をまとめ、共用部分の管理権原者を明確にする指導基準を示すよう国に求めました。
この答申が、のちの規則改正の出発点になっています。
雑居ビルの防火管理者にとって、この経緯を知ることが最初の一歩です。

うちのビルも所有者と各テナントで管理がバラバラです。

管理権原が分かれている建物ほど、共用部分の担当が抜け落ちやすいので注意が必要です。

権原の範囲を明示しなければならないのはどんな建物か

対象になるのは、建物の規模ではありません。
所有者・管理者・占有者のあいだで管理権原が分かれているかどうかで決まります。

消防法施行規則第３条第３項　その管理について権原が分かれている防火対象物にあつては、当該防火対象物の防火管理者は、第１項の消防計画に、当該防火対象物の当該権原の範囲を定めなければならない。

権原が分かれていれば規模を問わず対象になります。
テナントが２件しかない小さなビルでも、所有者と賃借人で管理権原が分かれていれば、この規定の対象です。
逆に単独の所有者が全フロアを自ら使用している建物であれば、そもそも権原が分かれていないため対象になりません。
自分のビルが対象かどうかは、まず「誰が何を管理しているか」を紙に書き出すところから確認できます。
複数のテナントが入る雑居ビルの多くは、この確認だけで対象に該当することが分かります。

権原が分かれているビルなら、うちも対象になりますね。

はい、規模の大小にかかわらず権原が分かれていれば対象になります。

権原の範囲はどうやって決めて示すのか

決め方の基本方針は、消防庁の通知が具体的に示しています。
所有形態・管理形態・使用形態を総合的に見たうえで、抜け漏れのない担当を決めます。

消防安第135号（平成14年12月27日）　管理権原が分かれている防火対象物の管理権原者に対して、階段室等の共用部分についても、所有形態、管理形態、使用形態等を総合的に考慮して、適切な管理権原者を定めた上で、管理権原者の不明な部分が生ずることのないよう、当該権原の範囲をそれぞれの消防計画の中で明示しなければならない。

通知が示す例は、いずれも所有者側が共用部分を担う形です。
所有者が建物内に居住・勤務している場合はもちろん、居住・勤務していない場合でも、階段室等の共用部分の権原は所有者に残るという考え方が示されています。
区分所有の建物では、各区分所有者が共用部分を共有する形になります。
テナントが多数入る建物では、各占有者は自分の専有部分だけを管理し、共用部分は所有者が所有・管理する形が基準例として示されています。
自分のビルがどの形に近いかを見極めれば、権原の範囲は迷わず決められます。

階段の管理は結局誰が持つのが基本なんですか。

通知の例では、いずれも建物の所有者が共用部分の権原を持つ形になっています。

明示を怠るとどんな落とし穴があるのか

「誰かがやっているはず」という思い込みが一番の落とし穴です。
共用部分の担当を決めないまま放置すると、点検も清掃も避難経路の管理も抜け落ちます。

消防安第135号（平成14年12月27日）　所有者である管理権原者からの消防計画作成（変更）届出書を受付する際には、防火対象物の階段室等の共用部分の管理権原者に該当する者を確認する必要がある。

届出時にも共用部分の担当が確認されます。
消防計画の作成届や変更届を受け付ける際、消防機関は共用部分の管理権原者が明確になっているかを確認します。
ここが空欄のままだと、届出そのものが差し戻される場合があります。
テナント側も「共用部分は自分の担当ではない」と考えがちですが、誰かが必ず担当を持つという前提で確認する必要があります。
所有者が遠方にいる、あるいは管理会社に任せきりというビルほど、この確認が抜けやすい傾向があります。

うちの消防計画には共用部分のことが何も書いてありません。

それは見落としの典型です。
次の見直しで必ず加えましょう。

消防計画で今日から何を確認すればよいか

確認は難しくありません。
まず自分のビルの消防計画を開き、共用部分の欄を見るところから始めます。

消防安第135号（平成14年12月27日）　当該権原の範囲を明示する方法については、別添に例示する方法等によるほか、必要に応じ、図面等を添付するよう指導するものとする。

明日からできる確認は次の３つです。
１つ目は、消防計画に共用部分の管理権原者が明記されているかを見ることです。
２つ目は、所有者・管理会社・各テナントのあいだで担当の認識がずれていないかをすり合わせることです。
３つ目は、必要に応じてフロアごとの担当を示す図面を消防計画に添付することです。
この３つを押さえれば、共用部分が「誰のものでもない」状態を防げます。

今日から何を確認すればいいですか。

まず消防計画を開いて、共用部分の担当者が書かれているか確認してください。

よくある質問

Q賃貸借契約に共用部分の管理が書かれていない場合はどうなりますか？

A契約書の記載にかかわらず、通知が示す考え方では共用部分の権原は所有者に残るのが基本形です。契約書に共用部分の記載が無くても、消防計画で改めて担当を明示する必要があります。

Q共用部分の管理権原者は必ず建物の所有者にしなければなりませんか？

A必ずというわけではありません。通知の例は所有者が担う形を基本形として示していますが、実際の管理形態に応じて各ビルの消防計画で権原の範囲を定めることになります。

Q権原の範囲を示す図面は必ず添付しなければなりませんか？

A必須ではありません。通知は必要に応じて図面等を添付するという位置づけを示しており、文章で権原の範囲を明示するだけでも足ります。

Q共用部分の担当が消防計画に無いまま火災が起きるとどうなりますか？

A避難経路である共用部分の点検や維持管理が誰の責任にもならず抜け落ちるおそれがあります。歌舞伎町ビル火災でもこの点が被害拡大の背景として指摘されました。

まとめ

✔平成13年９月１日の歌舞伎町ビル火災が権原範囲の明示義務のきっかけになりました。

✔消防審議会は共用部分の管理権原者が不明確な状態を問題視しました。

✔平成14年の省令改正で消防法施行規則第３条第３項が定められました。

✔権原が分かれている防火対象物は権原の範囲を消防計画に定める義務があります。

✔通知の例では所有者が共用部分の権原を持つのが基本形です。

✔区分所有や多数のテナントがいる場合も、所有者側が共用部分を担っています。

✔消防計画の届出時に、共用部分の担当者が書かれているかを必ず確認しましょう。

参考・出典

消防審議会答申（平成13年12月26日）　小規模雑居ビルにおける防火安全対策のあり方について
消防法施行規則の一部を改正する省令（平成14年総務省令第105号）
消防法施行規則の一部を改正する省令の施行後における「防火対象物の管理についての権原の範囲」及び「共同防火管理協議会の代表者」に係る運用について（平成14年12月27日付消防安第135号消防庁防火安全室長通知）
消防法施行規則（昭和36年自治省令第６号）第３条第３項

※本記事は公表されている法令および消防庁の通知に基づく一般的な解説です。条例や運用は市町村ごとに異なる場合があります。個別の判断は所轄消防署にご確認ください。