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2023.03

宅地開発の許可はなぜ消防水利まで問われるのか｜防火水槽の設置義務と完成後の管理帰属を解説

宅地を造成して分譲住宅地や店舗を建てる開発行為には、都市計画法の開発許可が必要です。
建築基準法や消防法の設備基準とは別に、実はこの開発許可の審査基準の中に消防水利の確保が組み込まれています。
周辺の消防水利が足りない土地では、開発者自身が防火水槽を作らなければならないこともあります。
本記事では都市計画法が定める消防水利の確保義務と、防火水槽が完成した後の管理の行方を条文にもとづいて解説します。

今度、うちの土地の一部を売るために宅地開発をすることになったんですが、消防とも関係あるんですか。

はい。
都市計画法の開発許可の基準の中に、消防水利に関する条件が含まれています。

消防の設備は建物ができてから考えるものだと思っていました。

実は土地を造成する段階から確認が必要になることがあります。
順番に見ていきましょう。

この記事の結論

都市計画法第三十三条第一項第二号は、開発許可の基準として消防水利の確保を公共空地の設計に組み込むことを求めています。
対象になるのは自己の居住の用に供する住宅の建築を目的とする開発行為以外で、分譲住宅地や店舗などの開発が該当します。
周辺の消防水利が足りているかどうかは、消防庁が勧告する消防水利の基準に適合しているかで判断されます。
貯水施設は開発者が設計・設置する義務を負いますが、完成後は原則として市町村の管理に移ります。
管理者の切り替えのタイミングを取り違えると、引き継ぎ漏れや自主管理の続けすぎにつながります。

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宅地開発の許可はなぜ消防水利まで問われるのか

住宅地や店舗用地を新しく造成するには、都市計画法にもとづく開発許可が必要です。
この許可の基準には、道路や公園と並んで消防水利に関する条件が含まれています。

都市計画法第三十三条第一項　都道府県知事は、開発許可の申請があつた場合において、当該申請に係る開発行為が、次に掲げる基準（略）に適合しており（略）と認めるときは、開発許可をしなければならない。
二　（略）道路、公園、広場その他の公共の用に供する空地（消防に必要な水利が十分でない場合に設置する消防の用に供する貯水施設を含む。）が、（略）環境の保全上、災害の防止上、通行の安全上又は事業活動の効率上支障がないような規模及び構造で適当に配置され（略）ていること。

開発許可の基準には、消防水利の条件があらかじめ組み込まれています。
道路や公園などの公共の用に供する空地の中に、消防に必要な水利の貯水施設が含まれると条文に明記されているのが特徴です。
つまり水利が足りない土地では、公共空地の設計の一部として防火水槽などを盛り込まなければなりません。
建築基準法や消防法の設備基準とは別に、土地の造成段階で確認すべき基準があるということです。
次に、この基準がどんな開発行為に適用されるのかを見ていきましょう。

開発許可の基準に、消防の話が入っているとは知りませんでした。

道路や公園と同じ扱いで盛り込まれています。
次は対象になる開発行為を見ましょう。

どんな開発行為が消防水利の確保を求められるのか

消防水利の確保が求められるのは、開発行為であれば何でも対象になるわけではありません。
開発の目的によって、対象になるかどうかがはっきり分かれています。

都市計画法第三十三条第一項第二号　主として、自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為以外の開発行為にあつては、道路、公園、広場その他の公共の用に供する空地（消防に必要な水利が十分でない場合に設置する消防の用に供する貯水施設を含む。）が、次に掲げる事項を勘案して（略）配置され（略）ていること。
イ　開発区域の規模、形状及び周辺の状況　ロ　開発区域内の土地の地形及び地盤の性質　ハ　予定建築物等の用途　ニ　予定建築物等の敷地の規模及び配置

自分が住むための一戸建てを建てる開発行為は、この基準の対象から外れます。
対象になるのは、分譲住宅地や店舗、事務所などを目的とする開発行為です。
複数の区画を造成して人に住んでもらったり利用してもらったりする開発ほど、周辺への影響が大きいと考えられているためです。
配置を決めるときは、開発区域の規模や形状、地形、予定される建物の用途や敷地配置まで含めて検討します。
自分の計画がこの対象に当てはまるかどうかは、開発許可の窓口となる都道府県や指定都市の担当課に確認できます。

うちは分譲用の宅地開発なので、対象になりそうですね。

自己居住用の住宅でなければ対象です。
次は水利が足りているかの判断基準です。

消防水利が足りているかどうかは何で判断するのか

公共空地に貯水施設を設けるかどうかは、周辺の消防水利がすでに足りているかどうかで決まります。
その判断のものさしは、消防法にもとづく基準で定められています。

都市計画法施行令第二十五条第八号　消防に必要な水利として利用できる河川、池沼その他の水利が消防法（昭和二十三年法律第百八十六号）第二十条第一項の規定による勧告に係る基準に適合していない場合において設置する貯水施設は、当該基準に適合しているものであること。
消防法第二十条第一項　消防に必要な水利の基準は、消防庁がこれを勧告する。

消防水利が足りているかどうかは、消防庁が勧告する消防水利の基準で判断されます。
周辺の河川や池沼などが、あらかじめこの基準に適合していれば、新たな貯水施設は必要ありません。
逆に基準に届いていない場合は、開発区域内に設ける貯水施設そのものも同じ基準に適合するものでなければなりません。
容量や配置の具体的な内容はこの基準の告示で定められており、所轄消防署が判断の窓口になります。
「足りているかどうか」を自己判断せず、計画段階で消防機関に確認するのが確実です。

水利が足りているかどうかは、自分たちで測って判断していいんですか。

いいえ、所轄消防署の確認が必要です。
次は完成後の管理の話です。

防火水槽を作った後の管理は誰が引き継ぐのか

消防水利施設は、本来は市町村が設置し維持管理するものと消防法で定められています。
ところが開発許可の場面では、話が少し違ってきます。

消防法第二十条第二項　消防に必要な水利施設は、当該市町村がこれを設置し、維持し及び管理するものとする。但し、水道については、当該水道の管理者が、これを設置し、維持し及び管理するものとする。
都市計画法第三十九条　開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事により公共施設が設置されたときは、その公共施設は、（略）公告の日の翌日において、その公共施設の存する市町村の管理に属するものとする。ただし、他の法律に基づく管理者が別にあるとき、又は（略）協議により管理者について別段の定めをしたときは、それらの者の管理に属するものとする。

貯水施設を作るのは開発者ですが、完成後の管理は原則として市町村に移ります。
工事が完了して検査済証が交付され、公告があった日の翌日から、公共施設としての管理主体が切り替わる仕組みです。
このタイミングを取り違えて、完成後もずっと自主管理を続けてしまう例や、引き継ぎの手続をしないまま放置してしまう例が見落としやすい落とし穴です。
ただし他の法律に管理者が定められている場合や、事前の協議で管理者を別に定めた場合はその内容が優先されます。
自分の開発区域の貯水施設がどちらに当たるかは、開発許可の協議記録を確認すればわかります。

作った後もずっとうちで管理するものだと思っていました。

公告の日の翌日から切り替わります。
次は計画段階での確認手順です。