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2022.08

工業地域の店舗はなぜ10,000平方メートルを境に許可の基準が変わるのか｜建築基準法別表第二（を）項第七号の規制を解説

工業地域は工場のための地域というイメージが強いかもしれません。
しかし建築基準法は、大きな店舗や飲食店についても、床面積という具体的な基準で建築の可否を分けています。
その許可の考え方は、住居系の用途地域とはまったく異なります。
今回は建築基準法別表第二（を）項第七号の規制を解説します

工業地域の空き地に、大きなホームセンターを誘致する話があるんですが、面積の制限はあるんでしょうか。

それは別表第二（を）項第七号に関わりますね。
まず条文を確認しましょう。

工業地域なのに、店舗の面積まで決まっているんですか。

はい、10,000平方メートルという基準が置かれています。
次は条文の中身を見ていきましょう。

この記事の結論

工業地域内では、建築基準法別表第二（を）項第七号により、店舗、飲食店、展示場、遊技場、勝馬投票券発売所、場外車券売場等の用途に供する部分の床面積の合計が10,000平方メートルを超えるものは建築できません（建築基準法第48条第12項）。
施行令第百三十条の八の二第１項により、条文に無い「場外勝舟投票券発売所」も政令でこの上限の対象に個別に追加されています。
第二種住居地域や準住居地域の同種の号にある「劇場等は客席部分に限る」という除外規定が、（を）項第七号には置かれていません。
これは劇場・映画館・演芸場・観覧場・ナイトクラブが、工業地域では既に（を）項第四号で床面積を問わず全面禁止されているためです。
超えても建てられる特例許可の基準は「工業の利便上又は公益上必要」で、住居系地域の「住居の環境を害するおそれがない」という基準とは審査の物差しが異なります。

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工業地域の大きな店舗はなぜ面積で線引きされるのか

工業地域は工場や倉庫のための用途地域という印象が強く、店舗のような商業施設とは縁遠いと思われがちです。
しかし建築基準法は、店舗・飲食店といった用途についても、床面積という具体的な基準で建築の可否を分けています。

建築基準法第48条第12項　工業地域内においては、別表第二（を）項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が工業の利便上又は公益上必要と認めて許可した場合においては、この限りでない。
建築基準法別表第二（を）項第七号　店舗、飲食店、展示場、遊技場、勝馬投票券発売所、場外車券売場その他これらに類する用途で政令で定めるものに供する建築物でその用途に供する部分の床面積の合計が一万平方メートルを超えるもの

この号が禁止しているのは用途そのものではなく、面積を超えた場合の建築です。
（を）項の他の号（ホテル・キャバレー・学校・病院等）は用途そのものを理由に建築を禁止していますが、第七号だけは床面積という規模を基準に線引きしています。
店舗・飲食店・展示場・遊技場という日常的な用途が、なぜここだけ規模基準になっているのかは次の号で見えてきます。
10,000平方メートルという規模は、中小規模の店舗であれば通常は問題にならない大きさです。
次は、この号の対象になる用途を具体的に見ていきましょう。

工業地域なのに、店舗にも規模の上限があるんですね。

はい、床面積10,000平方メートルという基準が置かれています。
次は対象になる用途を見ていきましょう。

どんな用途がこの規制の対象になるのか

第七号が列挙する用途は、店舗や飲食店だけではありません。
条文には展示場や遊技場、勝馬投票券発売所や場外車券売場までが名指しで並んでいます。

建築基準法施行令第百三十条の八の二第１項　法別表第二（へ）項第六号及び（を）項第七号（略）の規定により政令で定める用途は、場外勝舟投票券発売所とする。

条文にない業態も、政令が個別に追加していることがあります。
条文本体が列挙するのは店舗、飲食店、展示場、遊技場、勝馬投票券発売所、場外車券売場の六種類です。
これに加えて施行令第百三十条の八の二第１項が、条文に無い「場外勝舟投票券発売所」を政令で個別に追加しています。
この政令は第二種住居地域を定める（へ）項第六号にも同じ文言で適用されており、住居系と工業系の両方で同じ用途が対象になります。
次は、この号に住居系の号と違う特徴がある点を確認しましょう。

条文に書いていない業態まで、政令が追加しているんですね。

はい、施行令第百三十条の八の二が個別に追加しています。
次は住居系の号との違いを見ていきましょう。

なぜ工業地域の基準には劇場や映画館の除外規定がないのか

第二種住居地域の同種の号には、劇場や映画館を対象から外す一文があります。
ところが工業地域の第七号には、その一文が見当たりません。

建築基準法別表第二（へ）項第六号　店舗、飲食店、展示場、遊技場、勝馬投票券発売所、場外車券売場その他これらに類する用途で政令で定めるものに供する建築物でその用途に供する部分（劇場、映画館、演芸場又は観覧場の用途に供する部分にあつては、客席の部分に限る。）の床面積の合計が一万平方メートルを超えるもの
建築基準法別表第二（を）項第四号　劇場、映画館、演芸場若しくは観覧場又はナイトクラブその他これに類する政令で定めるもの

除外規定が無いのは書き忘れではなく、別の号ですでに決着しているからです。
第二種住居地域の（へ）項第六号は「劇場、映画館、演芸場又は観覧場の用途に供する部分にあつては、客席の部分に限る」と限定を置き、劇場等はこの号ではなく別の号（（へ）項第三号）で扱う整理になっています。
一方、工業地域の（を）項では、劇場・映画館・演芸場・観覧場・ナイトクラブがすでに第四号で床面積を問わず全面禁止されているため、第七号で重ねて除外する必要がありません。
つまり工業地域の第七号は、劇場等を除いた店舗・飲食店・展示場・遊技場・勝馬投票券発売所・場外車券売場だけを、実質的な規制対象としています。
次は、10,000平方メートルを超えた場合に建築する方法があるのかを確認しましょう。

除外の一文が無いのは、単に条文が違うからなんですね。

はい、劇場等はすでに第四号で禁止済みだからです。
次は面積を超えた場合を見ていきましょう。

10,000平方メートルを超えても建てられる場合があるのか

基準を超える計画がまったく建てられないわけではありません。
ただし、その許可を得るための基準は、住居系の地域とは違う考え方に基づいています。

建築基準法第48条第12項ただし書　ただし、特定行政庁が工業の利便上又は公益上必要と認めて許可した場合においては、この限りでない。
建築基準法第48条第６項ただし書　ただし、特定行政庁が第二種住居地域における住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。

工業地域の許可基準は、環境を守ることではなく利便性を積極的に認めることです。
第二種住居地域のただし書は「住居の環境を害するおそれがない」という消極的な基準で、悪影響が無いことを確認するための審査です。
これに対して工業地域のただし書は「工業の利便上又は公益上必要」という積極的な必要性を求める基準で、審査の性格そのものが異なります。
どちらも特定行政庁による個別の許可を要する点は共通ですが、認められるための理由づけが正反対です。
次は、実務で明日から確認すべき手順を整理しましょう。

同じ「特定行政庁の許可」でも、基準の考え方が違うんですね。

はい、環境保護ではなく利便性が基準になります。
次は確認の手順を整理しましょう。

明日から何を確認すればよいのか

大きな店舗や展示施設の計画では、設計の初期段階で用途地域と床面積の両方を確認することが欠かせません。
着工前に確認しておくべき点を整理します。

計画地が工業地域に該当するかを都市計画図で確認する
店舗・飲食店・展示場・遊技場等の用途に供する部分の床面積の合計を図面で算定する
計画する施設が政令追加用途の場外勝舟投票券発売所に当たらないかを確認する
床面積が10,000平方メートルを超える計画は、特定行政庁の建築指導窓口へ許可の可能性を確認する

用途地域の確認と床面積の算定、この２点を早い段階で押さえることが出発点です。
10,000平方メートルを超えない計画であれば、特定行政庁の許可を待たずに進められます。
超える計画の場合は、「工業の利便上又は公益上必要」という基準に沿った説明を用意しておくと審査がスムーズです。
次はよくある質問を見ていきましょう。

まず用途地域と床面積、この２点を確認します。

はい、その２点が出発点です。
次はよくある質問を見ていきましょう。