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2022.09

第二種住居地域の倉庫はなぜ規模を問わず建てられないのか｜建築基準法別表第二（へ）項第五号の規制を解説

第二種住居地域は、工場や店舗まで比較的幅広い用途の建築物を建てることができる地域です。
ところが倉庫だけは、規模の大小にかかわらず建築そのものが認められない場合があります。
建築基準法は、寄託を受けた他人の荷物を保管する「倉庫業」を営む倉庫を、この地域では原則建てられないと定めています。
ところが自社の荷物を保管するだけの倉庫であれば、この規制の対象そのものに当たりません

知り合いが第二種住居地域に倉庫を建てたいと言っているのですが、大きさの上限はあるのでしょうか。

実は倉庫業を営む倉庫には、面積にかかわらず建築そのものを禁止する規制があるんです。
まず条文で仕組みを確認しましょう。

貸倉庫のような事業を始めたいと言っていました。

それなら倉庫業に当たるかどうかが分かれ目です。
順番に見ていきましょう。

この記事の結論

第二種住居地域では、建築基準法第48条第６項により別表第二（へ）項に掲げる建築物は原則建てることができません。
倉庫業を営む倉庫は、別表第二（へ）項第五号により面積の上限を問わず原則建てられません。
倉庫業法第２条第２項の定義によれば、倉庫業とは寄託を受けた他人の物品を倉庫で保管する営業をいいます。
自社の荷物を保管するだけの倉庫は倉庫業に当たらず、この規制の対象になりません。
個人向けのトランクルームのような貸倉庫も倉庫業法上の倉庫業に含まれるため、規模が小さくても対象になります。

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第二種住居地域で倉庫はなぜ建てられないのか

第二種住居地域は、工場や店舗まで比較的幅広い用途が認められている地域です。
ところが倉庫だけは、規模の大小にかかわらず建築そのものが制限される場合があります。

建築基準法別表第二（へ）項第五号　第二種住居地域内に建築してはならない建築物　五　倉庫業を営む倉庫

この号には面積や階数を示す数字が一切ありません。
別表第二（へ）項第四号の自動車車庫には300平方メートルという上限があり、第六号の店舗等には10,000平方メートルという上限がありますが、第五号の倉庫業を営む倉庫にはそうした数字がまったく出てきません。
つまり、どれほど小さな倉庫であっても倉庫業を営むものであれば、第二種住居地域では原則建てられません。
この号を正しく使うには、「倉庫業を営む倉庫」がどんな倉庫を指すのかを条文で確認する必要があります。
次は、倉庫業法が定める倉庫業の定義を見ていきましょう。

面積の上限が書いていないなら、小さい倉庫なら建てられるということですか。

いいえ、面積の上限そのものが存在しないんです。
次は倉庫業の定義を確認しましょう。

倉庫業を営む倉庫とはどんな倉庫を指すのか

「倉庫業を営む倉庫」という言葉の意味は、建築基準法ではなく倉庫業法という別の法律で定められています。
まず倉庫業法が定める倉庫業の定義を確認しましょう。

倉庫業法第２条第２項　この法律で「倉庫業」とは、寄託を受けた物品の倉庫における保管（略）を行う営業をいう。

倉庫業とは、他人から預かった荷物を有償で保管する事業のことです。
条文にある「寄託」とは、他人から物品を預かることを意味します。
自社の商品や資材を自社の倉庫に置いておくだけでは、他人から寄託を受けたことにはならないため、倉庫業には当たりません。
また倉庫業を営むには国土交通大臣の登録が必要で、無登録では営むことができない仕組みになっています。
次は、この「他人の荷物かどうか」という線引きが実際にどう効いてくるのかを見ていきましょう。

荷物を預かって保管するだけで倉庫業になるんですか。

はい、有償で他人の荷物を預かる時点で倉庫業に当たります。
次は自社倉庫との違いを見てみましょう。

自社の荷物を保管するだけの倉庫はなぜ対象にならないのか

倉庫業を営むには国が定める登録を受けなければなりません。
この登録制度を見ると、自社倉庫が対象外になる理由がより明確になります。

倉庫業法第３条　倉庫業を営もうとする者は、国土交通大臣の行う登録を受けなければならない。

登録が必要なのは、他人の荷物を預かる倉庫業を営む場合だけです。
自社の在庫や資材を自社の建物で保管するだけであれば、他人から寄託を受けているわけではないため、そもそも登録の対象になりません。
登録の対象にならない以上、別表第二（へ）項第五号がいう「倉庫業を営む倉庫」にも当たらないことになります。
そのため、社内向けの倉庫や工場に併設した資材置場は、面積が大きくても第五号の規制を直接受けません。
次は、この線引きの中でも実務で見落としやすい点を確認しましょう。

自社の在庫置き場なら、大きい倉庫を建てても大丈夫ということですね。

はい、他人の荷物を預からない限りは対象外です。
ただし見落としやすい例外があるので、次に確認しましょう。

実務で見落としやすいのはどこか

「他人の荷物を預かる」という線引きは分かりやすく見えますが、実務では見落としやすい形態があります。
それが個人向けの貸倉庫、いわゆるトランクルームです。

倉庫業法第２条第３項　この法律で「トランクルーム」とは、その全部又は一部を寄託を受けた個人（略）の物品の保管の用に供する倉庫をいう。

トランクルームも倉庫業法上は倉庫業の一種として扱われます。
個人向けに小さな区画を貸し出す形態であっても、寄託を受けた他人の物品を保管する点では通常の倉庫業と変わりません。
「一区画あたりは小さいから規制は関係ない」と考えてしまうと、第五号には面積の下限も無いため思わぬ見落としにつながります。
第二種住居地域で個人向け貸倉庫の事業を計画している場合は、規模の大小にかかわらずこの規制を確認しておく必要があります。
次は、倉庫を建てる前に確認すべき手順を整理します。

小さな区画に分けて貸すだけなら大丈夫かと思っていました。

いいえ、区画の大きさは関係ありません。
次は確認の手順を整理しましょう。

倉庫を建てる前に何を確認すればよいか

ここまでの考え方を整理すると、倉庫を建てる前に確認すべき手順が見えてきます。
それでも建てたい場合に残る最後の手続きも確認しておきましょう。

建築基準法第48条第15項　特定行政庁は、前各項のただし書の規定による許可（次項において「特例許可」という。）をする場合においては、あらかじめ、その許可に利害関係を有する者の出頭を求めて公開により意見を聴取し、かつ、建築審査会の同意を得なければならない。

倉庫を建てる前には、まず倉庫業に当たるかどうかを確認するのが近道です。
自社の荷物だけを保管するのか、他人の荷物を有償で預かるのかを整理し、後者であれば倉庫業法上の登録が必要になります。
登録が必要な倉庫業であれば、第二種住居地域では規模を問わず原則建てられません。
それでも建てたい場合は、特定行政庁の特例許可を早めに相談する必要があります。
順番に確認していけば、着工前に思わぬ手戻りを防ぐことができます。

事業の中身を先に整理しておくことが大事なんですね。

はい、倉庫業に当たるかどうかの整理が何より大切です。
次はよくある質問を見ていきましょう。