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2022.04

敷地の一部はなぜ道路として扱われることがあるのか｜幅員四メートル未満の道がみなし道路になる理由を解説

所有している敷地の一角が、実は道路として扱われていることがあります。
幅員四メートルに満たない道に面した敷地では、法律上その道自体が「道路」とみなされるためです。
この場合、境界線の位置は実際の道の縁ではなく、道の中心線から一定の距離を後退した線で決まります。
この「みなし道路」の仕組みと、敷地面積への影響を条文に沿って解説します

うちの前の道、車がすれ違えないくらい狭いんですが、これも道路になるんですか。

建築基準法第四十二条第二項が、そうした狭い道を道路とみなす仕組みを定めています。
まず条文の枠組みから見ていきましょう。

道路とみなされると、うちの敷地はどう扱われるんですか。

みなし境界線の外側は敷地面積に算入されません。
条文の中身を順番に確認しましょう。

この記事の結論

建築基準法第四十二条第二項は、幅員四メートル未満でも現に建築物が立ち並ぶ道を特定行政庁が指定すれば道路とみなすと定めています（いわゆる２項道路）。
道路とみなされる境界線は、道の中心線から水平距離二メートル後退した線です（同項前段）。
崖地・川・線路敷地などに沿う場合は、崖地等の側の境界線から水平距離四メートルの線が境界線とみなされます（同項ただし書き）。
このみなし境界線と道との間の部分の敷地は、建蔽率や容積率を算定するときの敷地面積に算入されません（建築基準法施行令第二条第一項第一号）。
土地の状況によりやむを得ない場合、特定行政庁は水平距離を二メートル未満まで縮めて指定できます（建築基準法第四十二条第三項）。

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なぜ敷地の一部が道路として扱われることがあるのか

建築基準法が定める道路は、原則として幅員四メートル以上のものに限られます。
ところが、この基準ができる前から建物が立ち並んでいた狭い道は、そのまま消えてなくなるわけではありません。

建築基準法第四十二条第一項　この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル以上のもの（略）をいう。第二項　都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更（略）によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし（略）。

都市計画区域が指定された時点ですでに建物が立ち並んでいた幅員四メートル未満の道は、特定行政庁が指定すれば道路とみなされます。
これは俗に２項道路と呼ばれ、指定を受けるかどうかは道ごとに特定行政庁が判断します。
みなされるのは「道路法上の道路」としてではなく、あくまで建築基準法上の道路としての扱いです。
指定の有無は、自分の敷地の前の道が本当に狭い道路のままなのか、それとも法律上の道路として扱われているのかを左右します。
次は、みなされた場合に境界線がどこに引かれるのかを見ていきましょう。

指定されるかどうかは、道によって違うんですね。

はい、特定行政庁の指定が前提です。
次は境界線の位置を見ていきましょう。

道路とみなされる境界線はどこに引かれるのか

２項道路とみなされても、境界線は道の実際の縁にあるとは限りません。
条文は、境界線の位置そのものを距離で指定しています。

建築基準法第四十二条第二項（後段）　（略）その中心線からの水平距離二メートル（略）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。

境界線は、道の中心線から水平距離二メートル後退した線とみなされます。
反対側も同じ道に面していれば、道の両側で中心線から二メートルずつ後退した線が境界線になります。
ただし道の片側が崖地・川・線路敷地に沿う場合は例外で、崖地等の側の境界線から道の側へ水平距離四メートルの線が境界線とみなされます。
この場合、後退の負担は道の反対側だけが引き受ける形になります。
次は、この境界線の外側が敷地面積からどう扱われるのかを確認しましょう。

崖や川に面していると、こっちだけ二メートルより多く下がることになるんですか。

その場合は崖地等の側から四メートルの線が境界線になります。
次は敷地面積への影響を見ていきましょう。

みなし境界線の外側は敷地面積からどう扱われるのか

境界線が道の中心線側へ後退すると、その外側の部分は登記簿上の自分の土地であっても扱いが変わります。
建築基準法施行令は、敷地面積の算定方法をこの点まで踏み込んで定めています。

建築基準法施行令第二条第一項第一号（敷地面積）　敷地の水平投影面積による。ただし、建築基準法第四十二条第二項、第三項又は第五項の規定によつて道路の境界線とみなされる線と道との間の部分の敷地は、算入しない。

みなし境界線と実際の道との間の部分は、敷地面積の計算から除かれます。
敷地面積は建蔽率・容積率を計算するときの分母になるため、この部分が除かれると建てられる建築面積・延べ面積の上限も小さくなります。
土地の所有権や登記簿上の面積が変わるわけではなく、あくまで建築確認の計算上だけの扱いです。
将来その部分に塀や門を新しく設けると、道路内の建築制限に抵触することもあります。
次は、境界線までの距離そのものが変わる例外を見ていきましょう。

登記簿の面積と建築確認で使う面積が違うことがあるんですね。

はい、建蔽率・容積率の計算ではこの部分を除いて考えます。
次は距離そのものが変わる例外を見ていきましょう。

土地の状況によって水平距離が変わることがあるのか

中心線から二メートル、崖地等から四メートルという距離は原則ですが、これを機械的に当てはめられない土地もあります。
条文は、そうした場合のための調整の仕組みも用意しています。

建築基準法第四十二条第三項　特定行政庁は、土地の状況に因りやむを得ない場合においては、前項の規定にかかわらず、同項に規定する中心線からの水平距離については二メートル未満一・三五メートル以上の範囲内において、同項に規定するがけ地等の境界線からの水平距離については四メートル未満二・七メートル以上の範囲内において、別にその水平距離を指定することができる。

土地の状況によりやむを得ない場合、特定行政庁は水平距離を原則より狭い範囲で個別に指定できます。
中心線からの距離は一・三五メートル以上二メートル未満、崖地等からの距離は二・七メートル以上四メートル未満の範囲内で指定されます。
この指定は道ごと・区間ごとに行われるため、同じ通りに見えても場所によって境界線の位置が異なることがあります。
自分の敷地の前の道がこの指定を受けているかどうかは、条文を読むだけでは分かりません。
次は、実際に自分の敷地がどちらに当たるかを確認する方法を見ていきましょう。

同じ通りでも場所によって距離が違うことがあるなんて知りませんでした。

特定行政庁の指定ごとに区間が決まっています。
次は確認の方法を見ていきましょう。

自分の敷地がどちらに該当するか確認するには

境界線の位置は自分で測って決められるものではなく、特定行政庁の指定内容そのものに基づきます。
確認の窓口と、押さえておきたい要点を整理します。敷地が面する道の道路種別（一項道路か２項道路か）は、特定行政庁の建築指導窓口で確認できます。
境界線の具体的な位置は「道路中心線の指定」として図面で示されていることが多く、窓口で位置指定図の写しを取得できます。
崖地・川・線路敷地に沿う敷地は、四メートル側の指定を受けていないか特に確認が必要です。
建て替えや増築を検討する際は、設計者が敷地測量の段階でみなし境界線の位置を確認し、後退が必要な範囲を図面に反映します。
自分の敷地の前の道がすでに指定を受けているかどうかは、これまでの建築確認の記録や近隣の建て替え事例からも推測できます。
判断に迷う場合は、設計者や特定行政庁の窓口に確認したうえで計画を進めることが確実です。

建て替えのときに、まず窓口で確認しておいた方が良さそうですね。

はい、位置指定図を早めに確認しておくと計画が立てやすくなります。
次はよくある質問を確認しましょう。