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2022.04

建物の高さや面積はなぜ屋上の設備を除いて算定することがあるのか｜建築基準法第九十二条と施行令第二条の規制を解説

建物の消防用設備等や避難施設の設置基準は、延べ面積・高さ・階数という数字を基準に定められているものが少なくありません。
ところがこの延べ面積や高さは、実際の建物の外形をそのまま測った数字とは限りません。
軒の出や屋上の小さな設備、地面の高低差の扱いひとつで、算定される数字が変わることがあります。
この面積と高さの算定ルールがどこまで実際の建物の外形と食い違うのかを解説します

延べ面積や高さって、建物の外形をそのまま測ればいい話じゃないんですか。

建築基準法施行令第二条が細かい算定方法を定めています。
まず条文の全体像から見ていきましょう。

軒が出ていたり屋上に設備があったりすると、数え方が変わるということですか。

はい、建築面積や高さには除外される部分があります。
条文の中身を順番に確認しましょう。

この記事の結論

建築基準法第九十二条は、面積・高さ・階数の算定方法を政令（施行令第二条）に丸ごと委任しています。
建築面積は、軒等が中心線から水平距離一メートル以上突き出ると、先端から一メートル後退した線で測り直します（施行令第二条第一項第二号）。
工場や倉庫の荷物積みおろし用の軒等（特例軒等）は、水平距離五メートル未満まで後退の扱いが緩和されます（同号）。
屋上の階段室や昇降機塔等は、水平投影面積の合計が建築面積の八分の一以内なら十二メートルまで高さに算入されません（同項第六号ロ）。
地盤面は接地位置の高低差が三メートルを超えると、三メートルごとに区切って平均の高さを求め直します（同条第二項）。

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面積は軒の突き出し高さは屋上の小さな塔地盤面は高低差ごとに区切って算定することを示す図解

建築基準法第九十二条はなぜ算定方法を政令に丸ごと委任しているのか

開いた法令の書物の上に定規とコンパスが浮かび隣に小さな建物のブロックが並ぶイラスト

延べ面積や高さ、階数といった数字は、消防用設備等や避難施設の設置基準の随所に登場します。
ところがこれらの数字の測り方そのものは、建築基準法の本文には書かれていません。

建築基準法第九十二条（面積、高さ及び階数の算定）　建築物の敷地面積、建築面積、延べ面積、床面積及び高さ、建築物の軒、天井及び床の高さ、建築物の階数並びに工作物の築造面積の算定方法は、政令で定める。

第九十二条は面積・高さ・階数の算定方法そのものを政令、つまり建築基準法施行令に丸ごと委任しています。
条文が本法ではなく政令にあるため、見落とされやすいところです。
委任先は建築基準法施行令第二条で、敷地面積から階数まで八つの項目の算定方法が号ごとに定められています。
このうち特に見落としやすいのが、建築面積の軒の扱いと、建築物の高さから除かれる屋上部分です。
次は建築面積の算定から確認しましょう。

延べ面積とか高さの測り方って、条文のどこに書いてあるのか気になっていました。

施行令第二条にまとめて定められています。
まずは建築面積から見ていきましょう。

軒やひさしはどこまで建築面積に含まれるのか

建築面積は、建蔽率の基準にもなる建物の水平投影面積です。
軒やひさしが壁より外に張り出している建物では、どこまでを面積に含めるかが問題になります。

建築基準法施行令第二条第一項第二号（建築面積）　建築物の外壁又はこれに代わる柱の中心線（軒、ひさし、はね出し縁その他これらに類するもの（略）で当該中心線から水平距離一メートル以上突き出たもの（略）がある場合においては、その端から水平距離一メートル後退した線（略）で囲まれた部分の水平投影面積による。（略）工場又は倉庫の用途に供する建築物において専ら貨物の積卸し等のために設ける軒等（特例軒等）については、水平距離五メートル未満まで後退の扱いが緩和される。

軒やひさしが中心線から一メートル未満の突き出しなら、建築面積にはまったく算入されません。
一メートル以上突き出た軒がある場合は、外壁の中心線ではなく軒の先端から一メートル後退した線で建築面積を測り直します。
工場や倉庫で荷物の積みおろしのために設ける軒等は特例軒等として扱われ、五メートル未満までなら後退の距離が緩和されます。
この違いは建蔽率の計算に直結するため、軒の大きな建物では設計段階から意識しておく必要があります。
次は建築物の高さの算定を確認しましょう。

うちの建物は軒が結構出ているんですが、それだけで建築面積が変わるんですか。

一メートルを超える軒があれば、後退した線で測り直します。
次は建物の高さの算定を見ていきましょう。

屋上の昇降機塔はなぜ建物の高さに含まれないことがあるのか

建築物の高さも、屋根の一番高い部分をそのまま測るとは限りません。
屋上に設けられる小さな設備室や塔屋には、独自の除外ルールがあります。

建築基準法施行令第二条第一項第六号ロ（建築物の高さ）　（略）階段室、昇降機塔、装飾塔、物見塔、屋窓その他これらに類する建築物の屋上部分の水平投影面積の合計が当該建築物の建築面積の八分の一以内の場合においては、その部分の高さは、十二メートルまでは、当該建築物の高さに算入しない。（略、一部の規定では五メートルまでとされる。）

屋上の階段室や昇降機塔などは、水平投影面積の合計が建築面積の八分の一以内なら十二メートルまで高さに算入されません。
これは階数の算定で同じ屋上部分が八分の一以内なら数えないルールとは別の、高さについての独立した規定です。
低層住居専用地域の高さ制限（第五十五条）など一部の規定では、除外できる高さの上限が五メートルまでに縮まります。
棟飾や防火壁の屋上突出部のような小さな突出物は、この面積要件を問わず高さに算入されません。
次は、高さや建築面積を測るときの基準面である地盤面を確認しましょう。

屋上に機械室があるうちの建物も、高さの計算から外れているかもしれませんね。

水平投影面積が建築面積の八分の一以内かがポイントです。
次は地盤面の測り方を見ていきましょう。

地盤面はどこを基準に測ればよいのか

建築面積や高さ、軒の高さは、いずれも地盤面という基準面からの高さで測ります。
平らな敷地なら迷いませんが、傾斜地では扱いが変わります。

建築基準法施行令第二条第二項（地盤面の定義）　前項第二号、第六号又は第七号の「地盤面」とは、建築物が周囲の地面と接する位置の平均の高さにおける水平面をいい、その接する位置の高低差が三メートルを超える場合においては、その高低差三メートル以内ごとの平均の高さにおける水平面をいう。

地盤面は建物が地面と接する位置の平均の高さで、傾斜地では三メートルごとに区切って平均を取り直します。
敷地の高低差が三メートルを超える斜面地では、地盤面がひとつではなく複数に分かれることになります。
この地盤面は建築面積・建築物の高さ・軒の高さすべての基準になるため、区切り方を誤ると面積や高さの算定結果全体がずれてしまいます。
軒の高さ（第七号）は、地盤面から小屋組を支持する壁や柱の上端までの高さで、建築物の高さ（第六号）とは別の基準として使われます。
次は、これらの算定結果が実務でどう影響するのかを確認しましょう。

傾斜地の建物は、地盤面がひとつじゃないこともあるんですね。

高低差三メートルを超えると区切りが必要です。
次は実務での確認ポイントを整理しましょう。

面積や高さの算定結果は実務でなにに影響するのか

製図台の上に広げられた図面とメジャーと電卓が置かれ隣に法令の書物が積まれたイラスト

建築面積や延べ面積、高さ、階数は、消防用設備等の設置基準など様々な規定の入口になる数字です。
算定の前提を誤ると、設置義務の有無そのものを見誤ることになりかねません。

建物に軒やひさしがあれば、中心線からの突き出し距離が一メートル以上かどうかを確認する
屋上に設備室や塔屋があれば、水平投影面積が建築面積の八分の一以内かを確認し、高さの算定に含めるかを判断する
敷地に高低差があれば、三メートルごとの区切りで地盤面を測り直す
延べ面積や階数についても、消防用設備等の基準となる数字がどの号で算定されたものかを施行令第二条に照らして確認する

面積や高さの算定は、建築確認だけでなく消防用設備等の設置基準の前提にもなる数字です。
延べ面積や階数の不算入部分（自動車車庫や備蓄倉庫等）は容積率の算定に限られた特例で、消防法令が使う延べ面積には影響しない点にも注意が必要です。
建物の管理者が独自に判断するのは難しいため、算定に疑問がある場合は特定行政庁や設計者に確認するのが確実です。
図面上の数字と現地の実測が食い違う場合は、まず地盤面の区切り方から見直すと原因が見つかりやすくなります。
次はよくある質問を確認しましょう。

図面の数字と現地の実測がずれていたら、まず地盤面から確認してみます。

地盤面の区切り方を最初に見直すのがおすすめです。
次はよくある質問を見ていきましょう。