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2019.10

特例容積率適用地区では敷地ごとの容積率の限度をなぜ指定で定め直せるのか｜建築基準法第57条の２が定める指定の仕組みを解説

同じ地区の中で、低い建物と高い建物が隣り合っていると、容積率がどう決まっているのかが気になります。
建築基準法には、特例容積率適用地区内の二以上の敷地について、敷地ごとの容積率の限度を特定行政庁の指定で定め直す仕組みがあります。
ただし、誰でも指定を受けられるわけではなく、申請の手続と要件が決まっています。
今回は建築基準法第57条の２が定める特例容積率の指定について、申請できる人と要件と効力を、防火管理者が押さえておきたい点とあわせて解説します。

敷地ごとの容積率の限度を、あとから定め直せる仕組みがあると聞きました。
どんな条件があるのでしょうか。

建築基準法第57条の２に、特例容積率の指定が定められています。
申請と要件と効力を、順に見ていきましょう。

指定を受ければ、どの敷地でも自由に容積率を決められるのでしょうか。
防火の面で気にしておく点もありますか。

条文には、特定行政庁が指定するための要件が書かれています。
防火管理の面で確かめたい点もお伝えします。

この記事の結論

第57条の２は、特例容積率適用地区内の二以上の敷地について、特定行政庁が敷地ごとの特例容積率の限度を指定できると定めています。
申請できるのは、敷地の所有権か借地権を有する者などで、政令で定める利害関係者の同意も必要です。
指定の要件は、容積率の合計が基準の合計以下であること、現に存する建築物の容積率以上であること、適正かつ合理的な利用形態であることです。
指定は公告によって効力を生じ、公告された特例容積率の限度が第52条第１項各号の数値とみなされます。
この条文は建築基準法の容積率の話で、消防法令の基準を緩めるものではありません。

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特例容積率適用地区の敷地は容積率の限度をどう定め直せるのか

第57条の２第１項が、この仕組みの入口です。
条文は、対象になる敷地と、申請できる人、申請先を書いています。

（建築基準法第五十七条の二第一項　抜粋）特例容積率適用地区内の二以上の敷地（略）に係る土地について所有権若しくは建築物の所有を目的とする地上権若しくは賃借権（略）を有する者又はこれらの者の同意を得た者は、一人で、又は数人が共同して、特定行政庁に対し、国土交通省令で定めるところにより、当該二以上の敷地（略）のそれぞれに適用される特別の容積率（略）の限度の指定を申請することができる。

第57条の２第１項は、特例容積率適用地区内の二以上の敷地について、敷地ごとの特別の容積率の限度の指定を特定行政庁に申請できると定めています。
この特別の容積率が、条文でいう特例容積率で、指定の対象になる敷地は特例敷地と呼ばれます。
申請できるのは、その土地について所有権、地上権、賃借権を有する者と、その者の同意を得た者です。
一人で申請することも、数人が共同して申請することもできます。
対象は二以上の敷地と定められていて、一つの敷地だけを対象にした規定はありません。

敷地ごとの限度を、指定で定め直すんですね。
申請するときに、ほかの人の同意は要らないのでしょうか。

第２項に、利害関係者の同意が定められています。
次に、その中身を見ましょう。

特例容積率の指定を申請するときは誰の同意が必要なのか

第２項は、申請者以外の利害関係者の同意を求めています。
利害関係者の範囲は、施行令第135条の23が決めています。

（建築基準法第五十七条の二第二項）前項の規定による申請をしようとする者は、申請者及び同項の規定による同意をした者以外に当該申請に係る特例敷地について政令で定める利害関係を有する者があるときは、あらかじめ、これらの者の同意を得なければならない。
（建築基準法施行令第百三十五条の二十三）法第五十七条の二第二項の政令で定める利害関係を有する者は、所有権、対抗要件を備えた借地権（略）又は登記した先取特権、質権若しくは抵当権を有する者及びこれらの権利に関する仮登記、これらの権利に関する差押えの登記又はその土地に関する買戻しの特約の登記の登記名義人とする。

申請者と同意した人以外に、政令で定める利害関係を有する者がいるときは、あらかじめその者の同意を得なければなりません。
施行令第135条の23が挙げる利害関係者は、所有権、対抗要件を備えた借地権を有する者と、登記した先取特権、質権、抵当権を有する者です。
これらの権利に関する仮登記、差押えの登記、その土地に関する買戻しの特約の登記の登記名義人も含まれます。
同意を得るのは、申請よりあらかじめとされていて、申請したあとの手続ではありません。
同意の取り方や書類は、特定行政庁の窓口で確認する必要があります。

申請の前に、利害関係のある人の同意が要るんですね。
指定は、どんな基準で決まるのでしょうか。

指定をするのは特定行政庁です。
第３項の要件を、次に見ましょう。

特定行政庁はどんな要件で特例容積率を指定するのか

第３項は、特定行政庁が指定をする要件を三つの号で定めています。
三つの号のいずれにも該当すると認めるときに、指定をするとされています。

（建築基準法第五十七条の二第三項　抜粋）特定行政庁は、第一項の規定による申請が次の各号に掲げる要件のいずれにも該当すると認めるときは、当該申請に基づき、特例敷地のそれぞれに適用される特例容積率の限度を指定するものとする。
（第一号）申請に係るそれぞれの特例敷地の敷地面積に申請に係るそれぞれの特例容積率の限度を乗じて得た数値の合計が、当該それぞれの特例敷地の敷地面積に第五十二条第一項各号（略）の規定によるそれぞれの建築物の容積率（略）の限度を乗じて得た数値の合計以下であること。
（第二号）申請に係るそれぞれの特例容積率の限度が、申請に係るそれぞれの特例敷地内に現に存する建築物の容積率又は現に建築の工事中の建築物の計画上の容積率以上であること。
（第三号）申請に係るそれぞれの特例容積率の限度が、申請に係るそれぞれの特例敷地における建築物の利用上の必要性、周囲の状況等を考慮して、当該それぞれの特例敷地にふさわしい容積を備えた建築物が建築されることにより当該それぞれの特例敷地の土地が適正かつ合理的な利用形態となるよう定められていること。この場合において、申請に係る特例容積率の限度のうち第五十二条第一項及び第三項から第八項までの規定による限度を超えるものにあつては、当該特例容積率の限度に適合して建築される建築物が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないものとなるよう定められていること。

第３項の要件は、容積率の合計が基準の合計以下であること、現に存する建築物の容積率以上であること、適正かつ合理的な利用形態であることの三つです。
第１号は、敷地面積に特例容積率の限度を乗じた数値の合計が、第52条第１項各号の容積率で計算した合計以下であることを求めています。
たとえば敷地面積が同じで基準の容積率も同じ二つの敷地なら、一方の限度を上げるぶん、もう一方の限度を下げて合計を収める形になります。
第２号は、特例容積率の限度が、現に存する建築物の容積率か、工事中の建築物の計画上の容積率以上であることを求めています。
第３号は、適正かつ合理的な利用形態になるよう定められていることを求め、第52条第１項及び第３項から第８項までの限度を超える部分は、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないものとなるよう定められていることも求めています。

合計を守ったうえで、敷地ごとに数字を割り振るんですね。
指定されたら、いつから効力が出るのでしょうか。

指定は、公告によって効力を生じます。
第４項から第７項を、次に見ましょう。

指定はいつ効力を生じ指定後の建築物にはどう適用されるのか

指定をしたあとの手続と効力は、第４項から第７項が定めています。
公告と縦覧、効力の発生時期、第52条の適用の仕方が書かれています。

（建築基準法第五十七条の二第四項　抜粋）特定行政庁は、前項の規定による指定をしたときは、遅滞なく、特例容積率の限度、特例敷地の位置その他国土交通省令で定める事項を公告するとともに、国土交通省令で定める事項を表示した図書をその事務所に備えて、一般の縦覧に供さなければならない。
（第五項）第三項の規定による指定は、前項の規定による公告によつて、その効力を生ずる。
（第六項）第四項の規定により特例容積率の限度が公告されたときは、当該特例敷地内の建築物については、当該特例容積率の限度を第五十二条第一項各号に掲げる数値とみなして、同条の規定を適用する。

指定は公告によって効力を生じ、公告された特例容積率の限度が、第52条第１項各号に掲げる数値とみなされます。
特定行政庁は、指定をしたら遅滞なく、特例容積率の限度と特例敷地の位置などを公告し、図書を事務所に備えて一般の縦覧に供します。
第５項は、指定の効力が公告によって生じると定めていて、指定しただけでは効力が生じません。
第６項によって、特例敷地内の建築物には、公告された限度を第52条第１項各号の数値とみなして同条が適用されます。
第７項は、公告された特例敷地について新しい指定をしたときは、従前の指定は新しい指定の公告の日から将来に向かって効力を失うと定めています。

公告と縦覧があって、そこで確かめられるんですね。
指定が取り消されることや、高さの決まりもあるのでしょうか。

第57条の３に取消し、第57条の４に高さの限度が定められています。
あわせて、確かめておきたい点も見ましょう。

指定の取消しや高さの限度を踏まえて防火管理者はなにを確かめておくとよいのか

指定は、あとから取り消されることがあり、高さの限度も別に定められます。
条文が決めているのは建築基準法の容積率と高さの話で、消防法令の基準の話ではありません。

（建築基準法第五十七条の三第一項）前条第四項の規定により公告された特例敷地である土地について所有権又は借地権を有する者は、その全員の合意により、同条第三項の指定の取消しを特定行政庁に申請することができる。
（建築基準法第五十七条の四第一項）特例容積率適用地区内においては、建築物の高さは、特例容積率適用地区に関する都市計画において建築物の高さの最高限度が定められたときは、当該最高限度以下でなければならない。ただし、特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したものについては、この限りでない。

指定の取消しは、所有権又は借地権を有する者の全員の合意による申請で行われ、特例容積率適用地区内の建築物の高さは、都市計画で最高限度が定められたときはその限度以下でなければなりません。
第57条の３第２項は、特定行政庁が、現に存する建築物などの容積率が第52条第１項から第９項までの限度以下であるときなどに、取消しをするものとしています。
取消しの効力は、公告によって生じます。
第57条の４のただし書では、特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したものは、高さの最高限度の対象外とされています。
指定も取消しも高さの限度も、どれも建築基準法の話なので、消防法令の判断は別に確かめる必要があります。
明日から次の点を確認してください。