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2020.06

劇場や病院はなぜ維持保全計画を作らなければならないのか｜床面積100平方メートル超と階数３以上の基準を解説

劇場や病院、百貨店といった建物は、完成して検査済証を受け取れば手続きが終わるわけではありません。
建築基準法は、一定規模以上の特殊建築物について、所有者や管理者に「維持保全計画」の作成を求めています。
消防計画や定期報告とは別に建築基準法第８条第２項が定める独自の義務で、床面積と階数の基準を満たすと対象になります。
対象になる用途と基準を正しく理解し、必要な準則・計画を整えておくことが防火管理の土台になります。

うちは病院だから、消防計画も届け出て、点検も欠かさずやっているつもりなんですが。

それは何よりです。
ただ建築基準法にも消防計画とは別に「維持保全計画」を求める規定があり、見落としている事業者様が少なくありません。

消防法の話じゃなくて、建築基準法のほうにも計画がいるってことですか。

そうなんです。
法第８条第２項という条文で、対象になる用途と床面積・階数の基準が決まっているので、今日はその線引きを整理しましょう。

この記事の結論

劇場・病院・学校・百貨店などの特殊建築物は、その用途に使う部分の床面積が100平方メートルを超えると維持保全計画の対象になり得ます。
床面積が100平方メートルを超えても200平方メートル以下の場合は、階数が３以上でなければ対象になりません。
義務を負うのは建築物の所有者又は管理者で、占有者だけの立場では作成義務がありません。
国・都道府県・建築主事を置く市町村が所有し管理する建築物は、この作成義務の対象から除かれます。
消防法上の防火管理者選任・消防計画とは別の基準で判定されるため、両方を確認しておく必要があります。

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維持保全計画とはそもそも何を求める制度なのか

建築基準法は、建物を建てたときだけでなく、使い続ける間もずっと適法な状態を保つことを求めています。
その中でも一定規模の特殊建築物には、より踏み込んだ「維持保全計画」の作成が義務付けられています。

建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない（建築基準法第８条第１項）。次の各号のいずれかに該当する建築物の所有者又は管理者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するため、必要に応じ、その建築物の維持保全に関する準則又は計画を作成し、その他適切な措置を講じなければならない（同条第２項）。

第１項と第２項では、求められる中身の重さが違います。
第１項はすべての建築物の所有者・管理者・占有者に向けた努力義務で、罰則を伴う具体的な行為までは定めていません。
第２項は一定の建物に限って、維持保全に関する準則又は計画そのものの作成まで求める、一段重い義務です。
この記事で扱うのは第２項の「準則又は計画の作成義務」の方で、対象になるかどうかは用途と規模で決まります。
次の章で、どんな建物のどんな規模から対象になるのかを具体的に見ていきます。

建物を建てたらそれで終わりじゃなくて、その後もずっと計画がいるってことなんですね。

そのとおりです。
次はどんな用途と規模の建物が対象になるかを一緒に確認しましょう。

どの用途のどんな規模から対象になるのか

対象になる建物は、法律ではなく政令で用途ごとに定められています。
劇場や病院、学校、百貨店といった代表的な用途がここに含まれます。

法第８条第２項第１号の政令で定める特殊建築物は、次に掲げるものとする。一　法別表第一（い）欄（一）項から（四）項までに掲げる用途に供する特殊建築物でその用途に供する部分の床面積の合計が百平方メートルを超えるもの（当該床面積の合計が二百平方メートル以下のものにあつては、階数が三以上のものに限る。）（建築基準法施行令第13条の３第１項第１号）

基準は床面積100平方メートル超という一つの線だけではありません。
別表第一（い）欄（一）項の劇場・映画館・演芸場・観覧場・公会堂・集会場、（二）項の病院・診療所・ホテル・旅館・共同住宅・寄宿舎、（三）項の学校・体育館、（四）項の百貨店・展示場・遊技場等が対象用途です。
床面積が100平方メートルを超えれば原則として対象ですが、200平方メートル以下の場合は階数が３以上の建物に限られます。
200平方メートルを超えれば、階数にかかわらず対象になる点に注意が必要です。
まずは自分の建物の用途がこの４分類に当てはまるかどうかを確認するところから始めます。

うちの診療所は平屋で床面積150平方メートルくらいなんですが、これは対象になりますか。

200平方メートル以下なので、階数が３以上かどうかがポイントです。
平屋であれば、その基準では対象外になります。

維持保全計画には何を書けばよいのか

対象になったからといって、決まった様式が１つあるわけではありません。
国が示す指針を踏まえて、建物ごとの実情に合わせた準則・計画を作成します。

国土交通大臣は、前項各号のいずれかに該当する建築物の所有者又は管理者による同項の準則又は計画の適確な作成に資するため、必要な指針を定めることができる（建築基準法第８条第３項）。

計画の中身は指針を手がかりに、自分の建物に合わせて組み立てます。
敷地・構造・建築設備のそれぞれについて、誰がいつ何を点検し、不具合が見つかったときにどう対応するかを定めるのが基本の骨格です。
作成義務を負うのは所有者又は管理者であり、第１項の努力義務とは異なり占有者はこの作成義務の名宛人に含まれません。
消防法上の消防計画とは別の書類であり、両者は記載事項も提出先も重なりません。
既存の点検記録や修繕履歴があれば、それを計画の下敷きとして活用できます。

消防計画とは別物なんですね。
うちは所有者じゃなくて管理を任されている立場なんですが、それでも作らないといけないんですか。

はい、条文では所有者「又は」管理者となっているので、管理者の立場でも作成義務があります。
所有者様とも情報を共有しておくと安心です。

消防計画や定期報告があれば足りると思っていないか

維持保全計画は、消防法上の消防計画や建築基準法の定期報告と似ているようで、根拠条文も対象の決め方も別物です。
どれか一つを整えれば足りると思い込むと、他の義務が抜け落ちてしまいます。

ただし、国、都道府県又は建築主事を置く市町村が所有し、又は管理する建築物については、この限りでない（建築基準法第８条第２項ただし書）。

３つの制度は、それぞれ別の物差しで判定されます。
消防法の防火管理者選任や消防計画の届出は、延べ面積や収容人員など消防法独自の基準で決まります。
建築基準法の定期報告制度も、対象になる建築物を特定行政庁が個別に指定する仕組みで、判定の物差しがまた別です。
維持保全計画は建築基準法第８条第２項という独立した根拠に基づくため、３つの制度をそれぞれ別に確認する必要があります。
条文のただし書により、国・都道府県・建築主事を置く市町村が所有又は管理する建築物はこの作成義務の対象から外れます。

消防計画はちゃんと出しているから、それで全部クリアしていると思ってました。

消防計画と維持保全計画は根拠になる法律も基準も別なので、両方を別々に確認しておくと安心です。

明日からなにを確認すればよいのか

対象になるかどうかは、順番に確認していけば迷いません。
今日から始められる４つのステップに沿って整理します。

用途を確認する：劇場・映画館・演芸場・観覧場・公会堂・集会場、病院・診療所・ホテル・旅館・共同住宅・寄宿舎、学校・体育館、百貨店・展示場・遊技場のいずれかに当たるか
床面積を確認する：その用途に使っている部分の床面積の合計が100平方メートルを超えるか
階数を確認する：床面積が200平方メートル以下なら、階数が３以上あるか
所有者・管理者間で共有する：対象になる場合は、指針を参考に維持保全に関する準則又は計画を作成し保管する

用途・床面積・階数の３つを順番に見れば、対象かどうかは机上で判定できます。
迷ったときは、建築確認や検査済証に記載された用途と床面積から出発すると調べやすくなります。
対象になった場合は、指針を参考にしながら自分の建物に合わせた準則・計画を文書として残します。
所有者と管理者が別の立場であっても、義務は共同で果たすものとして情報を共有しておくことが実務的です。
作成した計画は保管しておき、特定行政庁から照会があった際にすぐ提示できるようにしておきます。

用途と床面積、階数の３つを確認すればいいんですね。
うちの建物も一度整理してみます。

はい、判断に迷うところがあれば特定行政庁や私どもにもご相談ください。