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2024.01

特定建築物定期調査の屋上まわりはどこを見るのか｜屋上面からドレーンまで５つの検査項目を解説

特定建築物定期調査の「建築物の外部」には、屋上とその周辺だけをまとめた区分があります。
屋上面・パラペット・笠木モルタル等・金属笠木・排水溝と、隣り合う部位でも調査方法や判定基準が少しずつ違います。
雨水を直接受け止める場所だからこそ、劣化を放置すると階下への漏水や仕上げ材の落下につながります。
本記事では、屋上まわりの５つの検査項目について、確認するポイントと判定基準を解説します。

うちのビルの調査報告書に「屋上面」「パラペット」「笠木」って別々に書いてあるんですが、そんなに細かく分かれているんですか。

はい、屋上まわりだけで５つの検査項目に分かれています。
今日はその全部を順番に見ていきますね。

笠木って、パラペットの上に乗っている部分のことですよね。

その通りです。
金属製かモルタル製かで見るポイントが変わる点も説明します。

この記事の結論

屋上まわりの調査は屋上面・パラペット・笠木モルタル等・金属笠木・排水溝（ドレーン）の５項目に分かれています。
いずれも目視等、またはテストハンマーによる打診等で劣化を確認します。
屋上面は歩行上危険なひび割れ・反り、または伸縮目地材の欠落による植物の繁茂が要是正の基準です。
笠木・金属笠木は著しい白華・ひび割れ・錆・接合部の緩みがあれば要是正になります。
排水溝（ドレーン）の不具合は屋上面全体の劣化に直結するため特に重点的に確認します。

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屋上面の防水は劣化するとどうなるのか

雨水を直接受ける屋上は、防水層だけでなく、その上の保護層まで含めて調査します。
断熱ブロックやクリンカータイルが割れると、そこから水が浸入するきっかけになります。

調査１　屋上面のうち、断熱ブロック、クリンカータイル、防水モルタル等の仕上げ材にひび割れ、欠損、浮きなどがないか、また伸縮目地材の欠落がないかを、目視等により確認する。

判定１　歩行上危険なひび割れ若しくは反りがあること、又は伸縮目地材が欠落し植物が繁茂していることは要是正となる。

歩行上危険かどうかが、屋上面の要是正を分ける境目です。
仕上げ材はアスファルト防水層を守るための保護層であり、割れても即座に防水性能が失われるわけではありません。
ただし伸縮目地材（エキスパンションジョイント）が欠落すると、そこから雨水や植物の根が入り込み、保護層自体が押し上げられて破壊されます。
点検では、ひび割れの深さより歩行時に足を取られる段差があるかどうかを重点的に見ます。
気になる箇所を見つけたら、次回調査を待たずに管理会社へ相談するのが実務的な対応です。

屋上のタイルにひびが入っていても、防水シートは無事なんでしょうか。

保護層の下にアスファルト防水層があるので、すぐには漏水しないことが多いです。
ただし目地の欠落は放置しないほうがいいです。

パラペットの立ち上り面はなぜ打診まで必要なのか

屋上の周囲を囲む立上り壁をパラペットといい、防水層の端部が入り込む重要な部位です。
表面が保たれていても、内部でモルタルが浮いていることがあります。

調査２　パラペットの立ち上り部について、ひび割れ、エフロレッセンス（白華）、欠損、浮きなどがないかを、目視等及びテストハンマーによる打診等により確認する。

判定２　モルタル等の仕上げ材に著しい白華、ひび割れ等があること、又はパネルが破損していることは要是正となる。

白い粉のような跡（エフロレッセンス）は内部の水分移動のサインです。
パラペットは建築基準法施行令第39条が求める「風圧や地震による脱落防止」の対象部位で、外装仕上げ材と同じ考え方で調べます。
表面のひび割れだけでなく、テストハンマーで叩いたときの浮き特有の乾いた音がしないかを確認するのがポイントです。
押えレンガやモルタルの破損が進むと、屋上を利用する人の頭上や道路側に落下する危険もあります。
高所からの落下物は歩道に面した側で特に注意が必要な項目です。

パラペットの表面はきれいなのに、指摘を受けたことがあります。なぜでしょうか。

打診で内部の浮きが見つかったのだと思います。
見た目だけでは分からないので、打診の記録も報告書で確認してみてください。

笠木モルタルの劣化はどこで見分けるのか

パラペットの天端を保護する笠木には、モルタルや人造石研ぎ出し仕上げ（人研ぎ）が使われることがあります。
天端は雨がかりが多く、劣化が進みやすい部位です。

調査３　笠木モルタルや人造石研ぎ出し仕上げ（人研ぎ）について、ひび割れ、エフロレッセンス、欠損、浮きなどがないかを、目視等及びテストハンマーによる打診等により確認する。

判定３　モルタル面に著しいひび割れ、欠損等があることは要是正となる。

笠木モルタルのひび割れは、剥落すれば直接下に落ちる危険があります。
駐車場の車止め付近や、人の通行がある足元のモルタル笠木では、ひび割れの進行を特に注意深く見ます。
バルコニーの手すり支柱まわりのモルタルも、金物との取合い部から欠損が起きやすい箇所です。
塗装が著しく劣化している状態は要是正には当たりませんが、特記すべき事項として報告書に記録されます。
天端の劣化は雨水の浸入経路になるため、パラペット内部の点検とあわせて見るのが実務のコツです。

塗装が剥がれているだけなら、今回は問題なしということですか。

塗装劣化は要是正の基準ではありませんが、特記事項として記録されます。
次の改修計画の参考にするとよいです。

金属笠木はなぜ固定状態まで確認するのか

鋼製やアルミニウム製、ステンレス製などの金属笠木は、モルタル製とは劣化の起き方が異なります。
強風による飛散のリスクがあるため、固定状態の確認が欠かせません。

調査４　金属笠木部について、錆、変形、脱落、落下危険性の有無、強風等による飛散の有無、固定状態を、目視等及びテストハンマーによる打診等により確認する。

判定４　笠木に著しい錆若しくは腐食があること、又は笠木接合部に緩みがあり部分的に変形していることは要是正となる。

接合部の緩みは、部分的な変形として表面に現れます。
金属笠木は複数の部材をジョイントでつないで施工されるため、接合部のゆるみが生じると、その部分だけ波打つように歪みます。
腐食が進んだ笠木は、強風時に外れて飛散する危険があり、周辺への被害につながりかねません。
テストハンマーによる打診で、固定金物のガタつきがないかもあわせて確認します。
金属笠木の劣化は美観の問題ではなく、落下・飛散という人身事故に直結するリスクとして扱われます。

金属笠木がガタガタしているのを見たことがあります。あれは危ないんですか。

接合部の緩みは要是正の対象です。
強風で飛ばされる前に、早めの補修をおすすめします。

排水溝とドレーンの点検はなぜ屋上全体に関わるのか

屋上に降った雨水を集めて排出する排水溝とドレーンは、屋上面全体の防水性能を左右する要の部位です。
ここが詰まると、水はけの悪さが屋上全体の劣化を早めます。

調査５　排水溝のモルタルのひび割れ、浮き等の有無を目視等及びテストハンマーによる打診等により確認するとともに、ドレーンについては錆や破損等の有無を目視等により確認する。

判定５　排水溝のモルタルに著しいひび割れ、浮き等があることは要是正となる。

ドレーンまわりの不具合は、漏水のみでなく屋上面全体の劣化に直結します。
排水溝のモルタルが浮き上がると、その隙間から雨水が防水層の下に回り込みやすくなります。
ドレーンが破損して雨樋に詰まりが生じると、屋上に水が滞留し、想定していない箇所へ漏水が広がるおそれがあります。
特記すべき事項として、ドレーン周りに雑草が繁茂している状態も報告の対象です。
落ち葉やゴミが集まりやすい場所なので、調査のタイミングにあわせて簡易な清掃を依頼しておくと安心です。

ドレーンの周りに雑草が生えているのを見かけます。これも指摘されるんですか。

はい、特記すべき事項として報告書に記録されます。
詰まりの原因になるので、早めの除草をおすすめします。