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2022.01

特定建築物定期調査の判定基準はどんな考え方で組み立てられているのか｜増改築履歴の重視から既存不適格の扱いまで調査方針を解説

防火管理者として特定建築物定期調査の結果報告書を受け取ったとき、「なぜこの項目は要是正で、あの項目は指摘なしになったのか」と疑問に思ったことはないでしょうか。
調査員は第２編の各論にある個別の劣化診断項目を、思いつきの順番でチェックしているわけではありません。
増改築の履歴確認・防火や避難構造への重点配分・現行基準に満たない部分（既存不適格）の扱い方という、共通の「調査方針」に沿って判断しています。
この記事では、個別の調査項目の裏側にある判定の考え方そのものを解説します

調査報告書の「要是正」と「指摘なし」の違いが、正直よく分かっていませんでした。

調査員は思いつきで判定しているわけではありません。
あらかじめ決められた調査方針に沿って、一つひとつ判断しています。

増改築した部分だけでなく、建物全体を見て判断しているということですか。

そのとおりです。
そこにはもうひとつ、既存不適格という考え方も関わってきます。

この記事の結論

調査は増築・改築・用途変更等の履歴確認から始まり、建物全体としての安全性を重点に実施されます。
法令が特に重視するのは防火・避難・構造安全に関する事項で、耐久性に関する事項は任意調査項目として別途扱われます。
現行基準に満たない部分があっても直ちに違反にはならず、既存不適格として改善を促す形で扱われます。
調査結果は所有者への助言と特定行政庁への報告の両方に使われます。
調査項目・方法・判定基準は平成20年国土交通省告示第282号に定められており、建物の規模によって扱いが分かれる場合があります。

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なぜ増築や用途変更の履歴を重点的に確認するのか

調査員は現地に入る前に、まず建物がこれまでにどう変わってきたかを確認します。
増築や用途変更があった場合、その履歴そのものが調査の出発点になります。

建築基準法第12条第１項　（略）これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者にその状況の調査（これらの建築物の敷地及び構造についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を含む）をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。（略）

調査は建物の履歴を洗い出すところから始まります。
増築・改築・用途変更等の履歴があれば、当時の設計図書と現況を突き合わせて確認します。
これは、増築部分だけを個別に見ても、建物全体としての安全性が保たれているかどうかは判断できないためです。
実際の調査では、増築部分と既存部分の取り合い（接続部分）に劣化や不具合が集中しやすいことも知られています。
防火管理者としては、増改築や用途変更の記録を日頃から整理しておくことが、調査をスムーズに進める第一歩になります。

うちのビルも一部増築しているので、当時の図面を今すぐ確認しておきます。

ぜひお願いします。
検査済証があれば増築時期もすぐ分かるので、一緒に準備しておくと調査がスムーズになりますよ。

防火・避難・構造安全になぜ重点が置かれるのか

すべての調査項目が同じ重みで扱われているわけではありません。
建築基準法が人身事故につながる分野を特に重視しているため、調査もそこに重点が置かれます。

建築基準法第８条第１項　建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。

重点が置かれるのは防火・避難・構造安全に関する事項です。
法令が要求する事項のうち、人身事故に直結するものから優先して調査するという考え方が背景にあります。
一方、劣化の進み方など耐久性に関する事項は、法令上の明示的な規定が少ないため、任意調査項目として別枠で扱われます。
任意調査項目は義務ではありませんが、安全性にもつながる内容が多く含まれています。
防火管理者としては、指摘なしの項目でも、任意調査項目の結果まで含めて目を通しておくことをおすすめします。

うちは指摘なしの結果しか見ていなかったのですが、任意調査の欄も見た方がいいんですね。

はい、そこには法令の義務ではなくても
安全性に関わる気づきが書かれていることがありますので、ぜひ目を通してみてください。

現行基準に満たない部分はどう判断されるのか

建物が古いほど、今の基準に完全には合っていない部分が出てきます。
これをどう扱うかにも、調査方針としての考え方があります。

建築基準法第３条第２項　この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際現に存する建築物（略）がこれらの規定に適合せず、又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物（略）に対しては、当該規定は、適用しない。

現行基準に満たない部分は、直ちに違反というわけではありません。
建てられた当時は適法だった部分に、その後の法改正で新しい基準が課された場合、既存不適格として扱われ、改正後の規定は適用されません。
ただし、現行法規は安全性の最低限を示す物差しであるため、実態との差が大きい部分は改善が望ましいとされています。
調査員は既存不適格をそのまま放置してよいとは判断せず、改修時に合わせて改善することなどをアドバイスします。
報告書に既存不適格の記載があっても、まずは是正の緊急度を調査員や㈱防災屋に確認することが大切です。

既存不適格と言われても、今すぐ直さないといけないのか分かりませんでした。

既存不適格自体はすぐの是正義務ではありませんが
改修のタイミングで直すのが望ましいので、詳しくは㈱防災屋にご相談ください。

調査結果は何のために使われるのか

調査が終わったら、結果は書類として提出して終わりではありません。
所有者への説明と、特定行政庁への報告という二つの役割があります。

建築基準法第12条第１項　（略）これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について（略）その状況の調査（略）をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。（略）

調査結果は、安全性を高めるために使われてこそ意味があります。
調査員はまず所有者や管理者に調査結果を説明し、改善が必要な箇所への理解を得ます。
そのうえで、報告書等をとりまとめ、特定行政庁への報告という法令上の手続きを行います。
この二段階があることで、調査結果が書類上の記録にとどまらず、実際の維持保全に結びつきやすくなります。
防火管理者としては、報告後も所有者側の改善状況を把握し続けることが、次回調査への備えにもなります。

報告して終わりだと思っていましたが、まず自分たちへの説明があるんですね。

そうです。
説明を受けた内容は、次の点検や修繕の計画にもそのまま活かせますよ。

判定基準はどんな仕組みで定められているのか

個別の調査項目・調査方法・判定基準は、法律や施行令ではなく告示に定められています。
建物の規模によって、扱いが分かれる仕組みも用意されています。

建築基準法施行規則第５条第２項　法第十二条第一項の規定による調査は、建築物の敷地、構造及び建築設備の状況について安全上、防火上又は衛生上支障がないことを確認するために十分なものとして行うものとし、当該調査の項目、方法及び結果の判定基準は国土交通大臣の定めるところによるものとする。

調査項目・方法・判定基準は、国土交通大臣の告示で定められています。
具体的には平成20年国土交通省告示第282号の別表に、調査項目・調査方法・要是正の判定基準が一覧で示されています。
さらに、建築基準法施行令第14条の２第２号に規定する事務所等のうち、階数が４以下又は延べ面積が1,000㎡以下の小規模な建築物には、別途簡略化した基準が用意されています。
これは、規模の小さな建物にまで大規模建築物と同じ密度の調査を一律に求めると、かえって実務が回らなくなるためと考えられます。
自分の建物がどちらの基準に当てはまるかは、調査を依頼している調査員や㈱防災屋に確認しておくと安心です。

うちの建物が大きい基準と小さい基準、どちらに当てはまるのか分かっていませんでした。

調査を依頼している事業者に聞けばすぐ分かりますので
次回の調査のタイミングで確認してみてください。