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2022.10

第二種住居地域に劇場やナイトクラブが建てられないのはなぜか｜建築基準法別表第二（へ）項第三号の規制を解説

第二種住居地域を歩いていると、住宅の合間に劇場や映画館のような大きな建物を見かけることがあります。
ところが同じ場所に、ダンスと飲食を売りにした店を出そうとすると、思いがけず用途地域の壁にぶつかることがあります。
建築基準法は、劇場や映画館だけでなくナイトクラブその他これに類する施設も、第二種住居地域では原則建てられないと定めています。
「これに類する」の中身は政令が決めており、しかもナイトクラブそのものは政令の対象から外れているという分かりにくい構造になっています

知り合いが第二種住居地域でダンス飲食店を開きたいと相談してきたのですが、住居地域でも大丈夫でしょうか。

実は劇場やナイトクラブには建築の可否そのものを決める規制があるんです。
まず条文で仕組みを確認しましょう。

飲食店なら建てられる地域ですよね。

ダンスをさせる飲食店は別扱いになる場合があります。
順番に見ていきましょう。

この記事の結論

第二種住居地域では、建築基準法第48条第６項により別表第二（へ）項に掲げる建築物は原則建てることができません。
劇場、映画館、演芸場、観覧場、ナイトクラブは、別表第二（へ）項第三号に条文で直接列挙された用途です。
施行令第百三十条の七の三により、客にダンスと飲食をさせる施設（客の接待をするものを除く）も政令で追加指定されています。
この政令の定義はナイトクラブそのものを除いており、法律本体がすでに指定済みのものを重ねて定義しない作りになっています。
建てられない場合でも、特定行政庁の特例許可（意見聴取と建築審査会の同意）を得れば例外的に建てられる道が残されています。

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第二種住居地域における劇場・ナイトクラブの用途規制と政令の対象範囲を確認する流れの図解

第二種住居地域に劇場やナイトクラブは建てられないのか

第二種住居地域は、店舗や飲食店、遊技場まで幅広い用途が認められている地域です。
ところが劇場やナイトクラブなど、娯楽性の強い一部の用途だけは、別枠で建築そのものが原則できません。

建築基準法別表第二（へ）項第三号　第二種住居地域内に建築してはならない建築物　三　劇場、映画館、演芸場若しくは観覧場又はナイトクラブその他これに類する政令で定めるもの

条文は劇場、映画館、演芸場、観覧場、ナイトクラブの５つを名指しで禁止しています。
これらは第二種住居地域の別表第二（へ）項に列挙された建築物の一つで、第48条第６項の本文により原則として建築が認められません。
条文の末尾には「その他これに類する政令で定めるもの」という一文が続いており、対象はここで終わりではありません。
まずは、この「政令で定めるもの」がどんな施設を指すのかを見ていきましょう。

ナイトクラブと名乗っていなければ、この規制の対象外になるんでしょうか。

いいえ、名称ではなく実態で判断されます。
次は政令の定義を見てみましょう。

政令が定めるナイトクラブに類する施設とは何を指すのか

条文の「政令で定めるもの」を受けているのが、施行令第百三十条の七の三です。
ここには、対象になる施設の条件が具体的に書かれています。

建築基準法施行令第百三十条の七の三　法別表第二（へ）項第三号（略）の規定により政令で定める建築物は、客にダンスをさせ、かつ、客に飲食をさせる営業（客の接待をするものを除く。）を営む施設（ナイトクラブを除く。）とする。

政令が対象にするのは、客にダンスをさせ、かつ客に飲食をさせる施設です。
条件は２つあり、ダンスをさせることと飲食をさせることの両方を満たす必要があります。
客の接待をする施設は、この政令の対象から除かれています。
つまり、店名に「ナイトクラブ」と付けているかどうかではなく、営業の実態がこの２条件に当てはまるかどうかで判断されます。
次は、条文の末尾にある「（ナイトクラブを除く。）」という一文の意味を見ていきましょう。

この条文、最後に「ナイトクラブを除く」と書いてあるのが気になります。

実は条文どうしの役割分担を示しているんです。
次はその理由を見てみましょう。

なぜナイトクラブそのものは政令の対象から外れているのか

一見すると、政令がわざわざナイトクラブを除外しているのは不思議に思えます。
理由は、対象がすでに法律の条文で名指しされているかどうかにあります。

ナイトクラブそのものは、別表第二（へ）項第三号の条文本文にすでに名前が挙がっています
政令が同じものをもう一度定義し直すと、条文が二重に規定することになり無駄が生じます
そこで政令は、ナイトクラブと呼ばれていないが実態が同じ施設を捕捉する役割に限定されています

条文本文がすでに指定した用途と、政令が追加で指定する用途は重ならないように切り分けられています。
法律の条文が直接名指しするのは劇場、映画館、演芸場、観覧場、ナイトクラブの５つ。
政令が追加で捕捉するのは、ダンスと飲食を伴う施設のうちナイトクラブと呼ばれないもの、たとえば店名の異なるダンスホールのような施設です。
どちらの経路で該当しても、第二種住居地域では建築が原則できないという結論は同じです。
次は、風営法の許可を得ていれば建築基準法もクリアしたことになるのかを見ていきましょう。

知り合いは風営法の許可さえ取れば大丈夫だと思っていたようです。

それは別の法律の許可です。
次はその違いを見てみましょう。

風営法の許可があれば建築基準法もクリアしたことになるのか

ダンスと飲食を伴う施設を開業するときは、風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（風営法）の許可も関係してきます。
ただし、これは建築基準法とはまったく別の法律です。

風営法の許可は、営業の内容を審査する公安委員会の所管です
建築基準法の用途地域規制は、建物そのものを審査する特定行政庁の所管で、風営法の許可とは別に判断されます
風営法の許可が下りても、その建物が第二種住居地域にあり別表第二（へ）項第三号または施行令第百三十条の七の三に該当すれば、建築基準法上は建てられません

風営法の許可と建築基準法の用途地域規制は、審査する行政機関も判断の基準もまったく別物です。
一方の許可が下りたからといって、もう一方が自動的にクリアされるわけではありません。
物件を借りたり建てたりする前に、建築基準法上その用途地域で建てられる用途かどうかを必ず確認する必要があります。
この二重規制の見落としが、開業直前になってのトラブルにつながることがあります。
次は、それでも建てたい場合にどんな手続きがあるのかを見ていきましょう。

両方の許可を別々に確認しないといけないんですね。

そのとおりです。
次は建築基準法側に残された道を見てみましょう。

それでも建てたいときはどんな手続きが必要か

第48条第６項には、原則を定める本文のほかにただし書が続いています。
これが、劇場やナイトクラブに類する施設を第二種住居地域に建てるための唯一の道です。

建築基準法第48条第15項　特定行政庁は、前各項のただし書の規定による許可（次項において「特例許可」という。）をする場合においては、あらかじめ、その許可に利害関係を有する者の出頭を求めて公開により意見を聴取し、かつ、建築審査会の同意を得なければならない。

特定行政庁が住居の環境を害するおそれがないと認め、または公益上やむを得ないと認めれば、個別の許可（特例許可）を受けられる場合があります。
ただし、この許可は自動的に得られるものではありません。
許可の前には、周辺の利害関係者を集めた公開の意見聴取と、建築審査会の同意という２段階の手続きが必要です。
風営法の許可申請と並行して進めようとすると、想定より時間がかかることも踏まえておく必要があります。
次は、実際に確認しておきたい手順を整理します。

思っていたより先に確認すべきことが多そうです。

開業前の確認が何より大切です。
次はよくある質問を見ていきましょう。