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2022.03

建築設備の定期検査は誰が実施でき何が対象外になるのか｜建築士の事務所登録から誘導灯の除外まで解説

建築設備の定期検査は、資格を持つ検査員が行うことは知っていても、「誰が検査できるのか」「何が対象に含まれないのか」という境界線は意外と誤解されがちです。
建築士の資格だけで検査を行えるのか、大規模な建築物で補助者を使えるのか、誘導灯は対象に入るのか——実務でよく聞かれる疑問が５つあります。
そこで本記事では、建築基準法・建築士法・消防法の条文に立ち返りながら、これらの境界線を整理します。
誰が検査を担い、何が対象から外れるのかを正しく理解しておくことが、報告漏れや無資格検査を防ぐ第一歩です。

うちのビルの定期検査、誰に頼めばいいのか正直よく分かっていません。
建築士の先生に頼めば大丈夫なんでしょうか。

建築士の資格があれば検査自体はできますが、業として報酬をもらって行う場合は建築士事務所の登録が必要になるんです。
誘導灯のように対象に入らない設備もあるので、境界線を押さえておきましょう。

誘導灯は非常用照明と同じ扱いだと思っていました。
対象になったりならなかったりするんですね。

はい、消防法の設備か建築基準法の設備かで扱いが分かれるんです。
今日はその境界線を５つのポイントで整理していきますね。

この記事の結論

建築設備の定期検査は一級建築士・二級建築士又は建築設備等検査員資格者証を持つ者が行う（建築基準法第12条第３項）
建築士が業として検査を行うときは建築士事務所の登録が必要になる
大規模な建築物では補助者を使えるが、検査員本人の臨場と監督は欠かせない
誘導灯は原則として建築設備の定期検査の対象に含まれない
国や都道府県の建築物は民間へ譲渡されると定期検査報告の対象に変わる

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建築設備の定期検査は建築士の資格だけで行えるのか

設備会社の担当者が一級建築士だと聞いて、それだけで検査を任せてよいか迷う所有者は多くいます。
実は建築基準法自体が、建築士に検査を行う資格を認めています。

問１　一級建築士や二級建築士であれば、建築設備等検査員資格者証を持っていなくても建築設備の定期検査を行うことができるか。

答１　建築基準法第12条第３項は、一級建築士若しくは二級建築士又は建築設備等検査員資格者証の交付を受けている者に検査をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならないと規定しており、一級建築士又は二級建築士であれば検査員資格者証がなくても検査を行うことができる。

建築士の免許そのものが検査の資格として認められています。
ただし、他人の求めに応じ報酬を得て業として検査を行う場合は話が別です。
建築士法第23条第１項により、設計や工事監理と同じく、建築物に関する調査・検査の業務を業として行うには一級建築士事務所又は二級建築士事務所の登録を受けなければなりません。
個人の建築士が無登録のまま報酬を得て検査を請け負っている場合は、登録の有無を確認したほうがよいでしょう。

知り合いの建築士さんに検査を頼もうと思っていました。
事務所登録は確認したことがなかったです。

報酬を得て業として行うなら、事務所登録がある建築士かどうかを確認しておくと安心です。
登録は都道府県知事への申請で確認できますよ。

検査員一人で検査しきれない大規模な建築物はどうするのか

延べ面積が大きく設備の数が多い建築物では、検査員一人ですべてを回りきれないことがあります。
このときに使えるのが補助者という仕組みです。

問２　建築物の規模が大きく検査員一人では検査できないため、検査の補助者を配置して定期検査を行うことはできるか。

答２　検査員は定期検査業務を理解している者を補助検査者とすることができるが、検査に際しては検査員も必ず現場で監督しなければならず、補助検査者のみで定期検査を行うことはできない。報告書の作成についても検査員の責任で行うものとされている。（東京都のセンターによる運用上の解釈）

補助者は使えても、検査の主体はあくまで検査員本人です。
建築基準法第12条第３項が求めているのは、資格を持つ検査員自身が検査をして報告する体制です。
補助検査者だけを現場に行かせ、検査員は書類だけ確認するという運用は認められません。
大規模な物件を依頼するときは、検査員が実際に現場へ何回臨場するのかを事前に確認しておくと、あとで責任の所在があいまいになりません。

うちは棟数が多いので、補助の方が何人か来てくれると助かります。
検査員さんは毎回現場に来てくれるものなんですね。

はい、補助者だけで終わらせる検査員は依頼しないほうが安心です。
見積りの段階で臨場体制を聞いておくとよいですよ。

誘導灯は非常用の照明装置の定期検査の対象に含まれるのか

廊下の天井には誘導灯と非常用照明が並んで付いていることが多く、どちらも同じ検査の対象だと思われがちです。
しかし根拠になる法律がそもそも違います。

問３　避難口や通路に設置されている誘導灯は、非常用の照明装置の定期検査の対象に含まれるか。

答３　誘導灯は消防法施行令第26条に基づく消防用設備であり、建築基準法第35条及び同法施行令第126条の４に基づく非常用の照明装置とは制度そのものが異なるため、定期検査では対象外になる。ただし、階段通路誘導灯のように非常用の照明装置の機能を兼ねる器具は、非常用の照明装置として定期検査の対象になる。

誘導灯と非常用照明は根拠法令が違う別の設備です。
誘導灯は消防法施行令第26条が定める消防用設備等で、消防設備士や消防設備点検資格者による点検の対象です。
一方の非常用の照明装置は建築基準法施行令第126条の４が定める建築設備で、建築設備定期検査の対象になります。
見た目が似ている器具でも、根拠法令が違えば点検の制度も報告先も変わることを覚えておきましょう。

誘導灯は消防点検の会社に、非常用照明は建築設備の検査員に、と別々に頼むということですか。

そのとおりです、兼用器具かどうかだけは検査員に確認しておくと安心です。
迷ったら図面上でどちらの設備として設置されたかを確かめましょう。

国や都道府県の建築物が民間に譲渡されたら定期検査の対象になるのか

もともと国や都道府県の建物だった庁舎が、売却されて民間の所有物になることがあります。
このとき定期検査報告の義務がどうなるのかは見落とされがちな論点です。

問４　これまで国や都道府県が所有・管理していた建築物が民間の所有者に譲渡された場合、建築設備の定期検査報告の対象になるか。

答４　建築基準法第12条第３項は、国、都道府県及び建築主事を置く市町村が所有し、又は管理する建築物（国等の建築物）を定期検査報告の対象から除外している。所有かつ管理の両方が国等から民間に変わった場合は、この除外規定が及ばなくなり、定期検査報告の対象建築物になる。

除外されるのは国等が所有し、かつ管理している間だけです。
国土交通省住宅局建築指導課も、平成15年７月９日付の技術的助言（国住指第1184号）で、所有と管理がいずれも国等から民間に移った建築物は定期検査報告の対象になるという見解を示しています。
逆に所有者だけが民間に変わり、管理は引き続き国等が行っているといった中途半端な状態では、除外規定が及ぶかどうかを特定行政庁に個別に確認したほうが安全です。
売買や払い下げで建築物を取得したときは、旧所有者が国等かどうかを必ず確認しておきましょう。

うちのテナントビル、以前は公的な施設だったと聞いたことがあります。
今は民間の会社が持っているので対象になるということですね。

所有と管理の両方が民間に移っているなら、対象建築物になっている可能性が高いです。
過去の経緯が分かる資料があれば、特定行政庁への確認がスムーズになりますよ。

既存不適格の建築設備でも報告済証は交付されるのか

検査の結果、現行の基準に合わない既存不適格の設備が見つかると、報告そのものが受け付けてもらえないのではと心配になる所有者もいます。
しかし報告済証の交付は別の話です。

問５　検査の結果、既存不適格に該当する建築設備があった場合、その定期検査報告書には報告済証は交付されないのか。

答５　既存不適格に該当する場合だけでなく、提出されたすべての建築設備定期検査報告書に報告済証を交付する。報告済証は定期検査報告が行われたことを示すものであり、既存不適格や要是正の指摘の有無を左右するものではない。（東京都のセンターによる運用）

報告済証は「報告した事実」を示すもので「合格した証明」ではありません。
既存不適格や要是正の指摘があっても、報告義務を果たしたこと自体は変わらないため、報告済証は交付されます。
大事なのは報告済証の有無ではなく、検査結果表に記載された指摘事項の中身を確認し、必要な改善につなげることです。
既存不適格の状態は現行基準に適合していないという事実に変わりないので、所有者への説明と改修の検討は別途進めておく必要があります。

指摘があると報告済証がもらえないと思っていました。
もらえても中身はちゃんと見ないといけないんですね。

そうですね、報告済証はあくまで手続きが済んだ証で、設備の状態を保証するものではありません。
検査結果表の指摘欄を毎回確認する習慣をつけましょう。