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2022.04

建築物の敷地はなぜ道路に二メートル以上接しなければならないのか｜接道義務と例外許可の仕組みを解説

建物を建て替えようとしたら、敷地が道路に接していないと言われた—そんな相談は珍しくありません。
建築基準法は、敷地が道路に一定の長さ接していることを建築の条件として定めています。
この決まりを満たしていないと、原則として建築確認を受けられません。
接道義務の中身と、例外的に建築が認められる仕組みを条文に沿って解説します

うちの敷地、道路にちゃんと接してるはずなんですが、これも法律で決まってるんですか。

建築基準法第四十三条が、敷地と道路の関係を定めています。
まず接道義務の中身から見ていきましょう。

接道してないと、建て替えもできなくなるんですか。

原則はそうですが、例外の認定や許可という仕組みもあります。
条文の中身を順番に確認しましょう。

この記事の結論

建築物の敷地は、道路に二メートル以上接していなければなりません（接道義務、建築基準法第四十三条第一項）。
自動車のみの交通の用に供する道路や地区計画区域内の一定の道路は、この条文がいう「道路」から除かれます。
幅員四メートル以上の道に接し利用者が少数であるなど要件を満たせば、特定行政庁の認定で接道義務の例外が認められます（同条第二項第一号）。
敷地の周囲に広い空地を有するなどの要件を満たし、特定行政庁の許可と建築審査会の同意を得た場合も例外が認められます（同項第二号）。
特殊建築物や延べ面積が大きい建築物、袋路状道路にのみ接する建築物などは、条例で接道の条件が上乗せされることがあります（同条第三項）。

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接道義務とはそもそもどんな決まりなのか

建物を建てるには、敷地が道路に一定の長さ接している必要があります。
建築基準法は、この要件を建築確認の大前提として条文に定めています。

建築基準法第四十三条第一項　建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。　一　自動車のみの交通の用に供する道路　二　地区計画の区域（略）内の道路

建物を建てる敷地は、道路に二メートル以上接していなければなりません。
これは俗に接道義務と呼ばれ、建築確認を受けるための大前提になっています。
ここでいう「道路」は建築基準法上の道路を指し、自動車のみの交通の用に供する道路や地区計画区域内の一定の道路は対象から除かれます。
接道義務が置かれているのは、火災や急病の際に消防車や救急車が敷地に近づけるようにし、住民が道路まで安全に避難できるようにするためです。
次は、この「二メートル接する」という言葉が具体的に何を意味するのかを見ていきましょう。

消防車が入って来られるかどうかにも関係してるんですね。

はい、避難と通行の安全が接道義務の目的です。
次は「接する」の意味を見ていきましょう。

二メートル接するとはどのような状態を指すのか

「二メートル以上接する」とは、敷地の外周のうち道路に接している部分の長さの合計が二メートル以上あることをいいます。
敷地の形によっては、この「接する部分」の取り方そのものが問題になることがあります。 敷地全体が道路に広く面していなくても、道路に接する部分の合計が二メートル以上あれば要件は満たされます。
このため旗竿地のように、道路から奥まった建物までを細い通路状の敷地でつなぐ形も認められています。
ただし、その通路部分そのものの幅が二メートルに満たない場合は接道義務を満たしません。
通路部分の幅が足りない敷地は、建て替えの際に建築確認を受けられず、いわゆる再建築不可の状態になるおそれがあります。
次は、この原則が適用されない例外的なケースを見ていきましょう。

旗竿地でも通路の幅さえ足りていれば大丈夫なんですね。

はい、通路部分の幅二メートルが実測のポイントです。
次は接道義務が免除される場合を見ていきましょう。

接道義務を満たさなくても建築できる場合はあるのか

道路に二メートル以上接していない敷地でも、条文が定める要件を満たせば建築できる場合があります。
接道義務の例外は、二つの類型に整理されています。

建築基準法第四十三条第二項　前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。　一　その敷地が幅員四メートル以上の道（略）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとして（略）国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの　二　その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

幅員四メートル以上の道に二メートル以上接し、利用者が少数であるなど省令の基準を満たす建築物は、特定行政庁の認定を受ければ接道義務の例外になります（第二項第一号）。
この場合は建築審査会の同意は不要で、特定行政庁の認定だけで足ります。
一方、敷地の周囲に広い空地があるなど別の基準を満たす建築物は、特定行政庁の許可と建築審査会の同意を得ることで例外になります（第二項第二号）。
いずれも交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認められることが前提で、自動的に認められるわけではありません。
次は、これらの例外にも当てはまらない場合に注意すべき点を見ていきましょう。

認定と許可、二つのルートがあるんですね。

はい、どちらも特定行政庁の判断が前提です。
次は条例による上乗せの制限を見ていきましょう。

接道義務の実務で見落としやすい落とし穴はどこか

二メートル以上接していれば必ず安心、というわけでもありません。
建物の種類や敷地の位置によっては、地方公共団体の条例でさらに厳しい条件が上乗せされることがあります。

建築基準法第四十三条第三項　地方公共団体は、次の各号のいずれかに該当する建築物について（略）、条例で、その敷地が接しなければならない道路の幅員、その敷地が道路に接する部分の長さその他（略）必要な制限を付加することができる。　一　特殊建築物　二　階数が三以上である建築物　三　（略）　四　延べ面積（略）が千平方メートルを超える建築物　五　その敷地が袋路状道路（略）にのみ接する建築物で、延べ面積が百五十平方メートルを超えるもの（一戸建ての住宅を除く。）

特殊建築物や階数三以上の建築物、延べ面積が大きい建築物などは、条例で接道の条件を上乗せされることがあります。
とくに見落としやすいのが袋路状道路（行き止まりで一端しか他の道路につながっていない道）にのみ接する敷地です。
延べ面積が百五十平方メートルを超える建物（一戸建ての住宅は除く）は、この条例による制限の対象になり得ます。
上乗せの内容は自治体ごとの条例で決まるため、敷地を所管する自治体の条例を個別に確認する必要があります。
次は、自分の敷地が実際にどの扱いになるのかを確認する方法を見ていきましょう。

行き止まりの道の先の家は、また別の制限があるんですね。

はい、自治体の条例まで見ないと分からない部分です。
次は確認の方法を見ていきましょう。

自分の敷地が接道義務を満たしているか確認するには

接道義務を満たしているかどうかは、自分で目測しただけでは正確に判断できません。
確認の窓口と、押さえておきたい要点を整理します。敷地が接している道路の種別と幅員は、特定行政庁の建築指導窓口で確認できます。
接する長さが二メートルぎりぎりの敷地や旗竿地は、測量士や建築士に実測を依頼すると確実です。
延べ面積が大きい計画や袋路状道路に接する敷地は、条例による上乗せの有無を自治体の建築指導課へ事前に問い合わせておくと安心です。
接道義務を満たしていない可能性がある敷地は、建て替えや増築の計画を立てる前に、第四十三条第二項の認定・許可が使えるかどうかを窓口に相談します。
判断に迷う場合は、設計者や特定行政庁の窓口に確認したうえで計画を進めることが確実です。

建て替えを考える前に、まず窓口で確認しておいた方が良さそうですね。

はい、早めの確認が計画を立てやすくします。
次はよくある質問を確認しましょう。