壁面線から後退すると容積率の計算はどう変わるのか｜建築基準法第52条第12項と第13項が定める壁面線の特例を解説

前面道路が狭いと、建築物の容積率の限度は、道路の幅員に応じて下がります。
ところが、壁面線の指定がある敷地では、建築物を道路から後退させると、その計算が変わる場合があります。
特定行政庁の許可を受けなくても使える規定なのかが気になります。
今回は建築基準法第52条第12項と第13項が定める壁面線の特例について、対象と上限と敷地面積の扱いを、防火管理者が押さえておきたい点とあわせて解説します。

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壁面線があると前面道路の境界線はどう扱われるのか

第12項は、壁面線から後退して建てる建築物について、前面道路の境界線の扱いを定めた規定です。
まず、条文を確認しましょう。 第12項は、前面道路の境界線は壁面線等にあるものとみなして、第２項から第７項まで及び第９項の規定を適用することができると定めています
第２項は、前面道路の幅員による容積率の限度を定める規定です。
道路の境界線が壁面線の位置にあると扱われるので、その規定の計算は、壁面線までの後退の分だけ広い道路を前提にして進められます。
ここで大事なのは、条文が「適用することができる」と書いていて、許可を条件としていない点です。
第11項は、特定行政庁が許可したものを対象にしています。

第12項の特例を使えるのはどんな建築物か

第12項の対象は、条文の中の三つの条件で決まります。
三つとは、幅員に乗ずる数値、壁面線等の存在、壁面線等を越えないこと、です。 第12項の対象は、第２項各号で前面道路の幅員に乗ずる数値が十分の四とされている建築物で、壁面線等を越えないものです
十分の四とされる区域は、第２項の各号で決まります。
壁面線等とは、二つのものを合わせた呼び方です。
一つは、壁面線です。
第46条第１項は、特定行政庁が、建築審査会の同意を得て、街区内における建築物の位置を整えるために壁面線を指定できると定めています。
もう一つは、第68条の２第１項に基づく条例で定める、道路に面する壁や柱の位置と、道路に面する高さ２メートルを超える門又は塀の位置の制限です。 条文の後半には、「ひさしその他の建築物の部分で政令で定めるものを除く」とあります。
壁面線等を越えているかどうかを見るときに、政令が定める部分は、判断から除かれます。
その政令が、建築基準法施行令第135条の19です。 壁面線等を越えていても判断から除かれる部分は、ひさし等の一定のもの、地盤面下の部分、一定の門や塀、特定行政庁が規則で定めた歩廊や渡り廊下の五つです
ひさし等は、高さが５メートル以下、道路に面する長さが敷地の前面道路に接する長さの５分の１以下、道路の境界線までの最小の水平距離が１メートル以上という三つの要件をすべて満たす必要があります。
門や塀は、道路に沿うものも隣地境界線に沿うものも、高さが２メートル以下のものです。
道路に沿うもので高さが1.2メートルを超えるものは、超える部分が網状などの形状のものに限られます。

特例を使うと容積率はなぜ前面道路の幅員の十分の六までになるのか

壁面線から後退すれば、道路が広いものとして計算できます。
ただし、第12項には、上限を定めたただし書があります。 特例を使った場合でも、建築物の容積率は、前面道路の幅員のメートルの数値に十分の六を乗じたもの以下でなければなりません
この「前面道路の幅員」は、実際の前面道路の幅員のことです。
壁面線までの後退分を足した数値ではありません。 例を挙げます。
前面道路の幅員が４メートルで、第２項の数値が十分の四の区域とします。
特例を使わなければ、４メートルに十分の四を乗じて、容積率の限度は160パーセントです。
道路の境界線から３メートル後退した壁面線があり、特例を使うと、道路の幅員を７メートルとして計算するので、280パーセントになります。
ところが、ただし書の上限は、４メートルに十分の六を乗じた240パーセントです。
この場合の限度は、240パーセントになります。 また、第12項がみなしの対象にしているのは、第２項から第７項まで及び第９項です。
第１項の、用途地域ごとに都市計画で定める容積率は、対象に入っていません。
そのため、都市計画で定める容積率が240パーセントより低ければ、そちらの限度が別に働きます。

前面道路と壁面線の間の部分は敷地面積に入るのか

第12項の特例を使うと、敷地面積の数え方も変わります。
第13項が定めています。 第12項の特例を使う場合は、敷地のうち前面道路と壁面線等との間の部分の面積は、敷地面積に算入しません
第12項は「適用することができる」という書き方でしたが、第13項は「算入しないものとする」と書いています。
特例を使うなら、この扱いは選べません。 先ほどの例に、敷地の面積を加えます。
間口が15メートル、奥行が20メートルの敷地で、面積は300平方メートルです。
前面道路の境界線から３メートル後退した壁面線があるので、その間の部分は15メートルに３メートルを乗じた45平方メートルです。
この部分を除くと、敷地面積は255平方メートルとして扱います。 都市計画で定める容積率が240パーセント以上とすると、特例を使ったときの延べ面積の限度は、255平方メートルに240パーセントを乗じた612平方メートルです。
特例を使わない場合は、300平方メートルに160パーセントを乗じた480平方メートルです。
ただし、実際の計算は建築士が行うので、数値は読み方の例として見てください。

壁面線の特例を踏まえて防火管理者はなにを確かめておくとよいのか

第12項と第13項は、容積率と敷地面積の計算の規定です。
防火管理者の義務を直接に決めるものではありません。
ただし、建物の位置や外構を変えるときには、関係する場面があります。 壁面線の特例は、建築基準法の容積率と敷地面積の算定の規定であり、消防法令の基準を緩めるものではありません
建物が壁面線から後退して建っている場合、その外側の部分に、外構やひさし、門、塀が設けられていることがあります。
それらが壁面線等の判断でどう扱われるのかは、令第135条の19の要件で決まります。
増築や改修の計画があるときは、建築士や特定行政庁に確かめる必要があります。
消防用設備等の判断は別なので、所轄消防署への相談も欠かせません。
明日から次の点を確認してください。

• 敷地に壁面線の指定や、地区計画等の条例による壁面の位置の制限があるかを、特定行政庁や市町村に確認して記録する。
• 建物の容積率の計算で、第12項の特例が使われているかを、建築士に確認する。
• 壁面線等より道路側に、ひさしや門や塀などが設けられていないかを、現地で確認する。
• 外構の工事や増築をするときは、壁面線等を越えないか、第12項の計算に影響しないかを、事前に建築士へ相談する。
• 消防用設備等の判断は、所轄消防署へ相談する。

建築基準法と消防法は別々の法律です。
容積率の話と消防の話を混同しないように、それぞれの窓口へ確かめておきましょう。

よくある質問

この記事を書いた人

㈱防災屋Web編集部

元消防士、行政書士、高専卒など

防火管理者には「セルフ選任」と「プロ代行」の２択があることをもっと多くの方々に知ってもらい、世の中の防火管理レベルをもっと上げていきたい。
０にはできない火災リスクとの向き合い方を伝え、救える命を増やし、悲しみの総量を減らしたい。
後悔してからでは遅すぎる火災予防に、Webの力で取り組む㈱防災屋の編集部です。

監修・編集者

青木 俊輔

㈱防災屋 代表取締役／消防設備士

平成元年生まれ、三重県鈴鹿市出身。祖父が創業した消防設備業者で10年間勤務した後、独立・起業。現在は青木マーケ㈱、㈱防災屋、(一社)予防団の運営に携わる。Amazonベストセラー1位『改訂版 消防設備士０類』著者。月刊誌「電気と工事（オーム社）」でコラム連載中！

本記事の消防法令、消防用設備等の技術情報および記述内容を監修・編集しています。

詳しい経歴・保有資格を見る

学歴

• 鈴鹿工業高等専門学校 材料工学科 卒
• 静岡大学工学部物質工学科 材料科学コース 卒
• 静岡大学大学院工学研究科物質工学専攻 修了

保有資格

• 消防設備士：甲種特類、甲種１～５類、乙種６・７類
• 危険物取扱者：甲種、乙種１～６類、丙種
• 防火対象物点検資格者／防災管理点検資格者／甲種防火管理者
• 第二種電気工事士／工事担任者（総合通信）／第三種電気主任技術者
• 自家用発電設備専門技術者／特種電気工事資格者／職長・安全衛生責任者
• eco検定／民泊適正管理主任者／フォークリフト運転技能講習 修了

趣味：ギター、バスケットボール（全国高専大会優勝・キャプテン）

主な活動

• 青木マーケ㈱ 代表取締役
• ㈱防災屋 代表取締役
• (一社)予防団 共同代表理事
• 著書『改訂版 消防設備士０類』

参考・出典

• 建築基準法第五十二条・第四十六条第一項（e-Gov法令検索）
• 建築基準法施行令第百三十五条の十九（e-Gov法令検索）

※本記事は公表されている法令および消防庁等の資料に基づく一般的な解説です。壁面線の指定や運用は特定行政庁や地区計画ごとに異なる場合があります。個別の判断は所轄消防署にご確認ください。