敷地が防火地域の内外にまたがると建蔽率の緩和はなぜ建物が耐火建築物等かどうかで決まるのか｜建築基準法第53条第７項と第８項が定める敷地のみなしを解説

防火地域とそれ以外の区域の境に、敷地がまたがっている建物があります。
建蔽率の緩和を受けられるのかが気になります。
建築基準法第53条第７項と第８項が、その場合の敷地の扱いを定めています。
決め手になるのは、建物が耐火建築物等かどうかです。
今回は建築基準法第53条第７項と第８項が定める防火地域や準防火地域の内外にわたる敷地の建蔽率の扱いについて、計算例と防火管理者が押さえておきたい点をあわせて解説します。

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敷地が防火地域の内外にわたるとき第７項は敷地をどう扱うのか

建築物の敷地が、防火地域とそれ以外の区域の境にまたがることがあります。
その場合の建蔽率の扱いは、第53条第７項に書かれています。
条文を確認しましょう。 第７項は、敷地が防火地域の内外にわたり、その敷地内の建築物の全部が耐火建築物等であるときは、敷地を全て防火地域内にあるものとみなすと定めています
条件は二つです。
一つ目は、敷地が防火地域の内外にわたることです。
二つ目は、敷地内の建築物の全部が耐火建築物等であることです。
一棟でも耐火建築物等でない建築物があれば、この条件には当たりません。 耐火建築物等の意味は、第３項第一号のイに書かれています。 耐火建築物と同等以上の延焼防止性能を有する建築物の要件は、施行令第135条の20に定められています。 耐火建築物等とは、耐火建築物又はこれと同等以上の延焼防止性能を有するものとして政令で定める建築物です
政令で定める建築物の要件は、二つあります。
一つ目は、外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に、防火設備が設けられていることです。
二つ目は、壁や柱などと防火設備が、施行令第136条の２第一号ロの基準に適合し、法第61条第１項の構造方法を用いるか同項の認定を受けたものであることです。

みなした敷地に適用される第３項第一号と第６項第一号は建蔽率をどう変えるのか

第７項は、みなした敷地に、第３項第一号又は前項の第一号を適用するとしています。
前項とは、第６項のことです。
それぞれの中身を見ましょう。 第３項第一号は、防火地域内にある耐火建築物等の建蔽率の限度に、十分の一を加えます
加算の対象になるのは、防火地域内にある耐火建築物等です。
ただし、第１項第二号から第四号までの規定で建蔽率の限度が十分の八とされている地域は、この号から除かれています。
その地域を扱うのが、次の第６項第一号です。 第６項第一号は、建蔽率の限度が十分の八とされている地域の防火地域内にある耐火建築物等に、建蔽率の制限を適用しないと定めています
対象は、限度が十分の八とされている地域の、防火地域内の耐火建築物等です。
該当すれば、第１項から第５項までの建蔽率の規定は適用されません。 計算例を二つ示します。
例Ａは、近隣商業地域で、都市計画の建蔽率が60パーセント、敷地面積が300平方メートルの場合です。
加算がなければ、建築面積の限度は、300×0.6＝180平方メートルです。
第７項のみなしが働き、第３項第一号の加算を受けると、建蔽率は70パーセントになります。
建築面積の限度は、300×0.7＝210平方メートルです。 例Ｂは、商業地域の場合です。
商業地域の建蔽率の限度は、第１項第四号で十分の八です。
みなしが働いて第６項第一号に当たれば、建蔽率の制限は適用されません。 数値は読み方の例で、実際の計算は建築士が行います。
敷地が接する地域の指定も、都市計画の図面で確かめる必要があります。

準防火地域と防火地域及び準防火地域以外の区域にわたる敷地は第８項でどう扱われるのか

第７項は、防火地域の内外にわたる敷地の規定でした。
準防火地域を含む敷地について定めているのが、第８項です。 第８項は、敷地が準防火地域と防火地域及び準防火地域以外の区域とにわたり、その敷地内の建築物の全部が耐火建築物等又は準耐火建築物等であるときは、敷地を全て準防火地域内にあるものとみなして第３項第一号を適用すると定めています
第７項との違いは、二つあります。
一つ目は、建築物の全部が準耐火建築物等でもよいことです。
二つ目は、適用されるのが第３項第一号だけで、第６項第一号は入っていないことです。 準耐火建築物等の意味は、第３項第一号のロに書かれています。 計算例を示します。
例Ｃは、第一種住居地域で、都市計画の建蔽率が60パーセント、敷地面積が200平方メートルの場合です。
敷地が準防火地域と防火地域及び準防火地域以外の区域にわたり、建築物の全部が準耐火建築物等なら、敷地は全て準防火地域内とみなされます。
第３項第一号のロの加算を受けると、建蔽率は70パーセントになり、200×0.7＝140平方メートルまで建築できます。
加算がない場合の、200×0.6＝120平方メートルより、20平方メートル広がります。

第７項と第８項では対象の敷地と建築物と適用先がどう違うのか

二つの項は、似ていても、違う点があります。
違いを表にまとめます。 この二つの項は、敷地に着目した建蔽率の規定です。
建築物そのものが地域の内外にわたる場合は、第65条が別に定めています。 第７項と第８項は建蔽率の限度を決めるための規定で、建築物が地域の内外にわたるときの防火上の扱いは第65条が別に定めています
建蔽率の話と、建築物の防火上の構造の話は、別々に見る必要があります。
建築物の防火上の構造の基準は、第61条と第65条が定めています。

敷地が地域の境にかかる建物で防火管理者はなにを確かめておくとよいのか

第７項と第８項は、建蔽率の計算に関する規定です。
防火管理者の義務を直接に決めるものではありません。
ただし、増築や別棟の建築を考えるときには、関係する場面があります。 第７項と第８項は建築基準法の建蔽率の規定であり、消防法令の基準を緩めるものではありません
建蔽率の緩和を受けられても、消防用設備等の設置基準は別に判断します。
判断に迷うときは、所轄消防署への相談も欠かせません。
明日から次の点を確認してください。

• 敷地が防火地域や準防火地域の境にかかっているかを、都市計画の資料や建築確認の図面等で確認して記録する。
• 敷地内の建築物が、全て耐火建築物等か準耐火建築物等かを、確認済証や検査済証、建築士の資料などで確かめて控えておく。
• 増築や別棟の追加のときは、敷地内の建築物の全部が条件に当たるかが変わらないかを、建築士や特定行政庁に事前に相談する。
• 建蔽率の限度の算定の根拠を、建築士に確認して控えておく。
• 消防用設備等の判断は、所轄消防署へ相談する。

建築基準法と消防法は別々の法律です。
建蔽率の話と消防の話を混同しないように、それぞれの窓口へ確かめておきましょう。

よくある質問

この記事を書いた人

㈱防災屋Web編集部

元消防士、行政書士、高専卒など

防火管理者には「セルフ選任」と「プロ代行」の２択があることをもっと多くの方々に知ってもらい、世の中の防火管理レベルをもっと上げていきたい。
０にはできない火災リスクとの向き合い方を伝え、救える命を増やし、悲しみの総量を減らしたい。
後悔してからでは遅すぎる火災予防に、Webの力で取り組む㈱防災屋の編集部です。

監修・編集者

青木 俊輔

㈱防災屋 代表取締役／消防設備士

平成元年生まれ、三重県鈴鹿市出身。祖父が創業した消防設備業者で10年間勤務した後、独立・起業。現在は青木マーケ㈱、㈱防災屋、(一社)予防団の運営に携わる。Amazonベストセラー1位『改訂版 消防設備士０類』著者。月刊誌「電気と工事（オーム社）」でコラム連載中！

本記事の消防法令、消防用設備等の技術情報および記述内容を監修・編集しています。

詳しい経歴・保有資格を見る

学歴

• 鈴鹿工業高等専門学校 材料工学科 卒
• 静岡大学工学部物質工学科 材料科学コース 卒
• 静岡大学大学院工学研究科物質工学専攻 修了

保有資格

• 消防設備士：甲種特類、甲種１～５類、乙種６・７類
• 危険物取扱者：甲種、乙種１～６類、丙種
• 防火対象物点検資格者／防災管理点検資格者／甲種防火管理者
• 第二種電気工事士／工事担任者（総合通信）／第三種電気主任技術者
• 自家用発電設備専門技術者／特種電気工事資格者／職長・安全衛生責任者
• eco検定／民泊適正管理主任者／フォークリフト運転技能講習 修了

趣味：ギター、バスケットボール（全国高専大会優勝・キャプテン）

主な活動

• 青木マーケ㈱ 代表取締役
• ㈱防災屋 代表取締役
• (一社)予防団 共同代表理事
• 著書『改訂版 消防設備士０類』

参考・出典

• 建築基準法第五十三条・第六十五条・建築基準法施行令第百三十五条の二十（e-Gov法令検索）

※本記事は公表されている法令および消防庁等の資料に基づく一般的な解説です。敷地が地域の境にかかる場合の扱いは特定行政庁ごとに確認が必要な場合があります。個別の判断は所轄消防署にご確認ください。