再開発等促進区では容積率や建蔽率の制限がなぜ適用されなくなることがあるのか｜建築基準法第68条の３を解説

再開発等促進区が定められた地区計画の区域では、容積率や建蔽率などの制限が、適用されないことがあります。
制限が適用されないと聞くと、安全面が心配になるかもしれません。
建築基準法第68条の３は、再開発等促進区などの区域で、特定行政庁が支障がないと認めた建築物について、一定の規定を適用しないと定めています。
決め手になるのは、どの区域で、どの数値が定められていて、だれがどう認めるかです。
今回は建築基準法第68条の３第１項から第５項と施行令第136条の２の６が定める、再開発等促進区等内の制限の緩和について、条文の中身と、防火管理者が押さえておきたい点をあわせて解説します。

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再開発等促進区の容積率の制限はなぜ特定行政庁が認めれば適用されなくなるのか

第１項は、容積率の制限を定める第52条の適用除外を定めています。
まず、条文を確認しましょう。 第１項は、再開発等促進区などで容積率の最高限度が定められている区域内では、地区計画等の内容に適合し、特定行政庁が支障がないと認める建築物に、第52条を適用しないと定めています
対象になるのは、再開発等促進区又は沿道再開発等促進区で、地区整備計画等が定められている区域のうち、容積率の最高限度が定められている区域です。
建築物は、地区計画又は沿道地区計画の内容に適合している必要があります。
特定行政庁が、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めることも条件です。
条文の書き方は「認めるもの」で、「許可した」とは書かれていません。 容積率の限度そのものは、第52条が定めています。
第１項は、その限度を、一定の建築物に適用しないとするものです。

再開発等促進区の建蔽率の制限はなぜ10分の６以下の区域だけ適用されなくなるのか

第２項は、建蔽率の制限を定める第53条の一部を、適用しないとしています。
条文を、確認しておきましょう。 第２項は、建蔽率の最高限度が10分の６以下の数値で定められている区域内で、地区計画等の内容に適合し、特定行政庁が支障がないと認める建築物に、第53条第１項から第３項まで、第７項及び第８項を適用しないと定めています
区域は、地区整備計画等で10分の６以下の数値で建蔽率の最高限度が定められている区域に限られます。
適用されないのは、第53条の第１項から第３項まで、第７項及び第８項です。
第53条の第４項から第６項は、この列挙に入っていません。 第53条の各項が、第２項でどう扱われるかを、表にまとめます。 仮の例で、読み方を確かめます。
区域の建蔽率の最高限度が、10分の６と定められていたとします。
その区域の建築物は、地区計画等の内容に適合し、特定行政庁が支障がないと認めれば、第53条第１項の限度が適用されません。
実際の扱いは、区域ごとの地区整備計画と、特定行政庁の判断を読んで確かめることになります。
数値は、あくまで読み方の例です。

再開発等促進区の高さの制限はなぜ敷地面積が300平方メートル以上の建築物だけ適用されなくなるのか

第３項は、第55条の高さの限度を、適用しないとしています。
敷地面積の規模は、施行令が定めています。
条文を、確認しておきましょう。 第３項は、高さの最高限度が20メートル以下で定められている区域内で、地区計画等の内容に適合し、敷地面積が政令で定める規模以上の建築物で、特定行政庁が支障がないと認めるものに、第55条第１項及び第２項を適用しないと定めています
区域の条件は、地区整備計画等で20メートル以下の高さで建築物の高さの最高限度が定められている区域です。
建築物には、地区計画等の内容に適合することに加えて、敷地面積が政令で定める規模以上という条件が付いています。
施行令第136条の２の６は、その規模を300平方メートルと定めています。
適用されないのは、第55条の第１項及び第２項です。 仮の例で、敷地面積の条件を確かめます。
敷地面積が250平方メートルの建築物と、320平方メートルの建築物があったとします。
施行令の規模は300平方メートルですから、この条件を満たすのは、320平方メートルのほうです。
ただし、地区計画等の内容への適合と、特定行政庁が支障がないと認めることも必要です。

再開発等促進区の第56条の制限はなぜ特定行政庁の許可と建築審査会の同意で適用されなくなるのか

第４項は、建築物の各部分の高さを定める第56条を、適用しないとしています。
第５項は、その許可の手続を定めています。
条文を、確認しておきましょう。 第４項は、再開発等促進区などの区域内で、敷地内に有効な空地が確保されていること等により、特定行政庁が支障がないと認めて許可した建築物に、第56条を適用しないと定めています
区域は、地区整備計画等が定められている区域に限られます。
第１項から第３項と違って、容積率や建蔽率の数値の条件は、書かれていません。
手続は、「認めるもの」ではなく、特定行政庁が許可すると書かれています。
第５項は、第44条第２項を、この許可に準用すると定めています。
第44条第２項は、許可をするときに、あらかじめ建築審査会の同意を得なければならないと定めています。 つまり、第４項の許可は、建築審査会の同意を得て行うことになります。
第１項から第３項の条文には、建築審査会の同意は書かれていません。

再開発等促進区の適用除外はなぜ条文ごとに区域の条件と手続が違うのか

第１項から第４項を、区域の条件と手続で比べます。
共通する条件も、あわせて確認しましょう。 第１項から第３項は、地区計画等の内容に適合し、特定行政庁が支障がないと認める建築物、第４項は、特定行政庁が許可した建築物について、それぞれの規定を適用しません
共通するのは、特定行政庁が、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めることです。
防火上の支障の有無も、特定行政庁の判断の対象に入っています。
第６項以降は、用途の制限の特例許可について、読み替えを定めています。
今回は、第１項から第５項までを取り上げました。 建築基準法の話は、防火管理者の義務を直接決めるものではありません。
ただし、再開発等促進区の区域で建物を借りたり、増築や用途の変更を考えたりするときには、関係する場面があります。
判断に迷うときは、特定行政庁の窓口への相談も欠かせません。
明日から次の点を確認してください。

• 建物のある区域が再開発等促進区かどうかを、市区町村の窓口で確認して記録する。
• 地区整備計画等に、容積率・建蔽率・高さの最高限度が定められているかを、市区町村で照会しておく。
• 特定行政庁が支障がないと認めた、又は許可した内容があれば、その書類の写しを保管しておく。
• 増築や用途の変更の話が出たら、適用除外を前提にせず、特定行政庁の窓口で事前に確認する。
• 消防用設備等の判断は、所轄消防署へ相談する。

建築基準法と消防法は別々の法律です。
建築の話と消防の話を混同しないように、それぞれの窓口へ確かめておきましょう。

よくある質問

この記事を書いた人

㈱防災屋Web編集部

元消防士、行政書士、高専卒など

防火管理者には「セルフ選任」と「プロ代行」の２択があることをもっと多くの方々に知ってもらい、世の中の防火管理レベルをもっと上げていきたい。
０にはできない火災リスクとの向き合い方を伝え、救える命を増やし、悲しみの総量を減らしたい。
後悔してからでは遅すぎる火災予防に、Webの力で取り組む㈱防災屋の編集部です。

監修・編集者

青木 俊輔

㈱防災屋 代表取締役／消防設備士

平成元年生まれ、三重県鈴鹿市出身。祖父が創業した消防設備業者で10年間勤務した後、独立・起業。現在は青木マーケ㈱、㈱防災屋、(一社)予防団の運営に携わる。Amazonベストセラー1位『改訂版 消防設備士０類』著者。月刊誌「電気と工事（オーム社）」でコラム連載中！

本記事の消防法令、消防用設備等の技術情報および記述内容を監修・編集しています。

詳しい経歴・保有資格を見る

学歴

• 鈴鹿工業高等専門学校 材料工学科 卒
• 静岡大学工学部物質工学科 材料科学コース 卒
• 静岡大学大学院工学研究科物質工学専攻 修了

保有資格

• 消防設備士：甲種特類、甲種１～５類、乙種６・７類
• 危険物取扱者：甲種、乙種１～６類、丙種
• 防火対象物点検資格者／防災管理点検資格者／甲種防火管理者
• 第二種電気工事士／工事担任者（総合通信）／第三種電気主任技術者
• 自家用発電設備専門技術者／特種電気工事資格者／職長・安全衛生責任者
• eco検定／民泊適正管理主任者／フォークリフト運転技能講習 修了

趣味：ギター、バスケットボール（全国高専大会優勝・キャプテン）

主な活動

• 青木マーケ㈱ 代表取締役
• ㈱防災屋 代表取締役
• (一社)予防団 共同代表理事
• 著書『改訂版 消防設備士０類』

参考・出典

• 建築基準法第四十四条・第六十八条の三・同法施行令第百三十六条の二の六（e-Gov法令検索）

※本記事は公表されている法令および消防庁等の資料に基づく一般的な解説です。適用除外の可否は区域ごとの地区計画等の内容と特定行政庁の判断で確認が必要な場合があります。個別の判断は所轄消防署にご確認ください。