用途地域の制限は地区計画の条例でなぜ緩和されることがあるのか｜建築基準法第68条の２第５項と第48条を解説

地区計画が定められた区域では、市町村の条例で、建物の用途に制限が定められることがあります。
その用途の制限は、用途地域の制限を、あとから変えることになるのかが気になるところです。
建築基準法第68条の２第５項は、市町村が国土交通大臣の承認を得て、条例で用途地域の用途制限を緩和できると定めています。
決め手になるのは、どんな目的で、だれの承認を得て、どの規定を緩和できるかです。
今回は建築基準法第68条の２第５項と第48条、施行令第136条の２の５第１項第一号が定める、地区計画の条例による用途制限の緩和について、条文の中身と、防火管理者が押さえておきたい点をあわせて解説します。

▼

なぜ地区計画の区域では条例で建築物の用途を制限できるのか

地区計画の区域で用途を制限する根拠は、建築基準法第68条の２第１項です。
まず、条文を確認しましょう。 第１項は、市町村が、地区整備計画等が定められている区域内で、建築物の用途に関する事項などで地区計画等の内容として定められたものを、条例で制限として定めることができると定めています
定めるのは、市町村です。
対象になるのは、地区整備計画等が定められている区域に限られます。
条文には、敷地、構造、建築設備と並んで、用途に関する事項が挙げられています。 この用途の制限は、用途地域の制限とは別に、条例で定めるものです。
用途地域の制限そのものは、建築基準法第48条が定めています。
あとで、その条文を確認します。

条例で用途を制限するときはなぜ合理的な制限であることが明らかでなければならないのか

条例による制限の基準は、施行令第136条の２の５第１項が定めています。
用途の制限は、第一号です。
地区計画の区域と、再開発等促進区などの区域で、書き分けられています。
条文を、確認しておきましょう。 施行令第136条の２の５第１項第一号は、条例による用途の制限を、地区計画の区域では良好な環境の街区の形成に貢献する合理的な制限であることが明らかなものと定めています
求められるのは、市町村が好きに決めた制限ではなく、合理的な制限であることが明らかなものです。
再開発等促進区又は開発整備促進区では、その区域にふさわしい住居の環境の確保などに貢献する制限です。
同じ第一号のハからヘには、ほかの地区計画の区域の書き方があります。 第一号の区域ごとの書き分けを、表にまとめます。

用途地域の用途制限はなぜ第48条の第１項から第13項まで地域ごとに定められているのか

第48条は、用途地域ごとに、建てられない建築物を定めています。
第１項と第４項を、条文で確認しておきましょう。 第48条は、用途地域ごとに、別表第二の該当する項を引いて、建築してはならない建築物を定め、特定行政庁が許可した場合はただし書で除いています
第１項の書き方は、別表第二（い）項に掲げる建築物以外は建築してはならない、というものです。
第４項の書き方は、別表第二（に）項に掲げる建築物は建築してはならない、というものです。
前者は建てられるものを挙げ、後者は建てられないものを挙げています。 第48条の第１項から第13項までを、表にまとめます。

地区計画の条例はなぜ国土交通大臣の承認を得て用途制限を緩和できるのか

第68条の２第５項は、用途の制限の緩和を定めています。
条文を、確認しておきましょう。 第５項は、市町村が、用途地域における用途の制限を補完し、区域の特性にふさわしい土地利用の増進等の目的を達成するため必要と認める場合に、国土交通大臣の承認を得て、条例で第48条第１項から第13項までの制限を緩和することができると定めています
緩和を行うのは、市町村が定める条例です。
条件は、目的の達成のために必要と認めることと、国土交通大臣の承認を得ることです。
対象は、第48条の第１項から第13項までで、第14項は含まれていません。
目的の書き方で、集落地区計画は除かれています。 仮の例で、読み方を確かめます。
第一種低層住居専用地域の区域で、第１項の制限を受けていたとします。
市町村が、第５項に基づいて、承認を得た条例で緩和を定めたと仮定します。
その場合、どこまで緩和されるかは、条例の条文を読んで確かめることになります。
数値や用途は、あくまで読み方の例です。

第48条のただし書の許可と条例による緩和はなぜ別のものなのか

第48条の各項には、ただし書があり、特定行政庁が許可した場合の扱いが書かれています。
その許可の手続は、第15項が定めています。
条文を、確認しておきましょう。 第48条のただし書の許可は、特定行政庁が、あらかじめ利害関係者の意見を公開で聴取し、建築審査会の同意を得て行うものと定められています
許可をするのは、市町村ではなく、特定行政庁です。
手続は、意見の聴取と建築審査会の同意です。
第16項に、意見の聴取や同意を要しない場合の例外があります。 二つの仕組みを、表にまとめます。 建築基準法の話は、防火管理者の義務を直接決めるものではありません。
ただし、テナントの入れ替えや用途を変える計画があるときには、関係する場面があります。
判断に迷うときは、市町村の窓口への相談も欠かせません。
明日から次の点を確認してください。

• 建物のある区域に地区計画等が定められているかを、市区町村の窓口で確認して記録する。
• 用途を制限する条例と、その緩和の規定があるかを、市区町村で照会しておく。
• 用途を変える話や新しいテナントの話が出たら、その用途が条例で認められているかを、窓口で事前に確認する。
• 用途地域の制限が緩和されている場合は、根拠の条例の条文を、写しで保管しておく。
• 消防用設備等の判断は、所轄消防署へ相談する。

建築基準法と消防法は別々の法律です。
用途の話と消防の話を混同しないように、それぞれの窓口へ確かめておきましょう。

よくある質問

この記事を書いた人

㈱防災屋Web編集部

元消防士、行政書士、高専卒など

防火管理者には「セルフ選任」と「プロ代行」の２択があることをもっと多くの方々に知ってもらい、世の中の防火管理レベルをもっと上げていきたい。
０にはできない火災リスクとの向き合い方を伝え、救える命を増やし、悲しみの総量を減らしたい。
後悔してからでは遅すぎる火災予防に、Webの力で取り組む㈱防災屋の編集部です。

監修・編集者

青木 俊輔

㈱防災屋 代表取締役／消防設備士

平成元年生まれ、三重県鈴鹿市出身。祖父が創業した消防設備業者で10年間勤務した後、独立・起業。現在は青木マーケ㈱、㈱防災屋、(一社)予防団の運営に携わる。Amazonベストセラー1位『改訂版 消防設備士０類』著者。月刊誌「電気と工事（オーム社）」でコラム連載中！

本記事の消防法令、消防用設備等の技術情報および記述内容を監修・編集しています。

詳しい経歴・保有資格を見る

学歴

• 鈴鹿工業高等専門学校 材料工学科 卒
• 静岡大学工学部物質工学科 材料科学コース 卒
• 静岡大学大学院工学研究科物質工学専攻 修了

保有資格

• 消防設備士：甲種特類、甲種１～５類、乙種６・７類
• 危険物取扱者：甲種、乙種１～６類、丙種
• 防火対象物点検資格者／防災管理点検資格者／甲種防火管理者
• 第二種電気工事士／工事担任者（総合通信）／第三種電気主任技術者
• 自家用発電設備専門技術者／特種電気工事資格者／職長・安全衛生責任者
• eco検定／民泊適正管理主任者／フォークリフト運転技能講習 修了

趣味：ギター、バスケットボール（全国高専大会優勝・キャプテン）

主な活動

• 青木マーケ㈱ 代表取締役
• ㈱防災屋 代表取締役
• (一社)予防団 共同代表理事
• 著書『改訂版 消防設備士０類』

参考・出典

• 建築基準法第四十八条・第六十八条の二・同法施行令第百三十六条の二の五（e-Gov法令検索）

※本記事は公表されている法令および消防庁等の資料に基づく一般的な解説です。用途の制限とその緩和の内容は市町村の条例ごとに確認が必要な場合があります。個別の判断は所轄消防署にご確認ください。